美國樓價“好轉(zhuǎn)”言之過早仍處清理庫存的階段
美國聯(lián)儲局上周公布了公開市場的會議結(jié)果，一如外界所料利率維持不變。有基金分析員指出，下半年的風(fēng)險仍然存在，"退市機(jī)制"是一個未知因素，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亦反映前路難行，步步為營方算上策。更證明了美國樓市仍然處于清理庫存的階段，市場需求是否回勇還是言之過早。 據(jù)香港商報報道，美聯(lián)儲發(fā)表的聲明指出，通縮尚未構(gòu)成威脅、經(jīng)濟(jì)收縮速度放緩，美國股市頓時扭轉(zhuǎn)了月初以來的悲觀氣氛。美國最新公布的數(shù)據(jù)依然十分參差，雖然二手屋銷售持續(xù)上升，但新屋銷售走勢反復(fù)，房屋中位價下跌。 在美國，約三分二的人擁有自置物業(yè)，按前聯(lián)儲局主席格林斯潘估計，相關(guān)按揭貸款約達(dá)36000億美元，占08年GDP的四分之一。盡管接近零的利率水平已經(jīng)維持了好一段時間，但房價下跌令再融資活動大不如前，這點可從美國的按揭銀行提供的再融資指數(shù)(Refinance In-dex)一直未見起色得以確認(rèn)。 分析稱，4月份美國房屋負(fù)擔(dān)指數(shù)升至174.8，以100為分水嶺，表面上這反映了目前一般美國家庭對于每月按揭支出應(yīng)付有余，細(xì)看下卻發(fā)現(xiàn)這并不足以支持房屋價格。負(fù)擔(dān)指數(shù)是將獲得按揭貸款的所需收入除以家庭收入中位數(shù)，而所需收入的計算過程主要受中位價格影響，中位價格自08年開始下跌，拖低了所需收入的水平，因此負(fù)擔(dān)指數(shù)上升其實只是分母跌幅較分子多所產(chǎn)生的扭曲現(xiàn)象，并不意味著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。 對于樓價什么時候見底這一疑問，格林斯潘此前的估計是09年上旬，最近將之延遲多一至兩季，理由是美國組織家庭人數(shù)較預(yù)期為少，房屋實際需求不及預(yù)期。但分析員林展明認(rèn)為，二手屋與新屋見底的步伐會出現(xiàn)"前后腳"，前者是消除累積的庫存量，后者則反映整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇力度。由于二手市場交投持續(xù)活躍，相信最壞環(huán)境應(yīng)該已過，但房價走勢欠佳及新屋交投反復(fù)，因而仍得不到房市"好轉(zhuǎn)"的結(jié)論。 | ||||