美國(guó)地產(chǎn)抄底者的機(jī)會(huì)論
| 這是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)較高峰值下跌35%。但是，海外投資的可控性、地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)能否被看好？ 金融危機(jī)之下，中國(guó)資本受到美國(guó)地產(chǎn)商的青睞。 9月9日，根據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，中國(guó)的主權(quán)投資基金中國(guó)投資公司(下稱中投公司)正在尋求投資美國(guó)的房地產(chǎn)，包括可能通過(guò)美國(guó)政府的一項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)陷入困境的抵押貸款證券。目前，中投公司的管理人員與貝萊德(BlackRock Inc.)、Invesco Ltd.和Lone Star Funds等美國(guó)私募股權(quán)基金公司的經(jīng)理商談房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。 與此同時(shí)，兩周前，四十多歲的布萊恩·杰·凱利，風(fēng)塵仆仆地趕到中國(guó)。作為美國(guó)巨龍房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司(下稱巨龍公司)總經(jīng)理，他此行的目的正是尋求長(zhǎng)期可靠的資本，用于抄底美國(guó)民用房產(chǎn)市場(chǎng)。 9月4日，王府井萊佛士酒店，由中國(guó)美國(guó)商會(huì)理事陪同的凱利接受本報(bào)記者的采訪。其與團(tuán)隊(duì)都認(rèn)為，在未來(lái)的6—12個(gè)月內(nèi)，將是抄底美國(guó)地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。 截至記者發(fā)稿，巨龍公司已經(jīng)和五家中國(guó)企業(yè)簽署了意向性合約。其中有四家為民營(yíng)企業(yè)。 在美國(guó)，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值已比高峰期下跌了35%。這是否是抄底的最好時(shí)機(jī)？ 借力 “在美國(guó)的幾次經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，亞洲資金的及時(shí)介入都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)造富的時(shí)代?！眲P利認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)有更多的投資者在關(guān)注著海外發(fā)展的機(jī)會(huì)。 8月底，中投與卡塔爾控股、格利克以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三家國(guó)際投資者組成財(cái)團(tuán)，與英國(guó)歌鳥房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，認(rèn)購(gòu)后者增發(fā)的新股。上述舉措或許讓美國(guó)地產(chǎn)業(yè)看到外來(lái)抄底的可能。 對(duì)凱利或巨龍公司而言，12年的經(jīng)驗(yàn)或許還不足稱道，但該公司的合伙人是馬薩諸塞州威爾士家族。這一家族世代從事房地產(chǎn)建筑，在地產(chǎn)界有32年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。凱利和他的合伙人過(guò)去建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)了1億美金。 這一背景，使凱利便于通過(guò)其另外一個(gè)合作伙伴——馬薩諸塞州競(jìng)選州長(zhǎng)候選人，了解到美國(guó)政界的很多信息。 同時(shí)，凱利發(fā)現(xiàn)來(lái)自于中國(guó)政府的聲音也在鼓勵(lì)中國(guó)企業(yè)和資本在合適的時(shí)機(jī)，到海外進(jìn)行抄底。由此，他便通過(guò)中國(guó)美國(guó)商會(huì)的平臺(tái)來(lái)到中國(guó)，兩周之內(nèi)，輾轉(zhuǎn)于香港、北京、上海等地。 凱利表示，“已見過(guò)10多家了，很多都表示很感興趣。目前，沒(méi)有人不同意這是美國(guó)住宅型地產(chǎn)的谷底，時(shí)機(jī)決定一切?！?/P> 不過(guò)，投資群體表現(xiàn)出兩種截然相反的態(tài)度。 部分投資人對(duì)于凱利的項(xiàng)目不以為然。國(guó)內(nèi)一家知名的風(fēng)投公司對(duì)此看法是，雖然可以通過(guò)法律手段保證既得利益，但是由于項(xiàng)目在美國(guó)，去了解當(dāng)?shù)氐奈幕臅r(shí)間和成本，不如在國(guó)內(nèi)同等環(huán)境下做投資收益更可控。 國(guó)內(nèi)一位資深投資人指出，國(guó)內(nèi)同樣也處在國(guó)際大經(jīng)濟(jì)背景影響之下，在這種情況下，手握現(xiàn)金只有找到最合適的項(xiàng)目才出手，凱利的項(xiàng)目只能作為一個(gè)備選。 易憲容指出，投資者擔(dān)心的問(wèn)題可能是長(zhǎng)期回報(bào)問(wèn)題?！懊绹?guó)地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)會(huì)保持長(zhǎng)期恒定，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不像國(guó)內(nèi)地產(chǎn)有炒作價(jià)值”。 但也有投資人表現(xiàn)出了熱情。Ascent Partners投資有限公司的合伙人Ellen OR9月7日對(duì)本報(bào)記者表示，“三個(gè)月前還不敢對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)做任何評(píng)價(jià)，但現(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)的見底是毋庸置疑的?！?/P> 據(jù)記者了解，凱利有可能近期再簽下兩份意向性合同。 現(xiàn)實(shí) 凱利對(duì)美國(guó)資本市場(chǎng)有些無(wú)奈，“雖然看到的美國(guó)地產(chǎn)的低迷時(shí)期，但是大量的美國(guó)投資者的資金都早已投入在其他項(xiàng)目里面。” 其實(shí)，凱利中國(guó)行的緣由要追溯到8月份。當(dāng)時(shí)，巨龍公司忽然迎來(lái)了不少新房的簽單者。這些房產(chǎn)投資項(xiàng)目本來(lái)計(jì)劃要過(guò)了今年，到明年春天才能有更多消費(fèi)者。 巨龍公司2月份根據(jù)專業(yè)預(yù)測(cè)模式預(yù)測(cè)出的一個(gè)結(jié)果與現(xiàn)實(shí)情況相符。上述預(yù)測(cè)顯示，住宅型地產(chǎn)在8月底到底，從9月份開始回暖。因而，該公司認(rèn)為，到今年年底的這段時(shí)間，應(yīng)該是進(jìn)入美國(guó)的住宅型地產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)回暖則要到明年年初。 據(jù)凱利分析，美國(guó)住宅型地產(chǎn)呈現(xiàn)東西發(fā)展不均衡的特點(diǎn)，東部房市已經(jīng)見底，而西部由于過(guò)度開發(fā)，價(jià)格仍處在谷底徘徊階段。 “西部的內(nèi)華達(dá)州，亞利桑那州，佛羅里達(dá)州，南加州這四個(gè)地區(qū)，前幾年地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，但是需求又沒(méi)有達(dá)到，所以該地區(qū)地產(chǎn)還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間恢復(fù)。東部特別是新英格蘭地區(qū)，因?yàn)槿丝诿芗?，生活環(huán)境，教育環(huán)境都比較好，相對(duì)來(lái)講，現(xiàn)在是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)?！?/P> 在經(jīng)濟(jì)蕭條來(lái)臨之時(shí)，美國(guó)地產(chǎn)商們很多都不得不面臨尷尬的市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)處境。 凱利介紹，危機(jī)爆發(fā)的幾年前，一些美國(guó)地產(chǎn)業(yè)人士囤積了很多土地，而這些地塊很多是“生地塊”(主要指基本設(shè)施不配套)，需要到政府去審批。在拿到政府批文之前，每個(gè)月都要支付大額的銀行貸款利息。由于原本買地的價(jià)格比較高，加上后來(lái)的利息成本，趕上市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)，這些地產(chǎn)項(xiàng)目就砸在手里了。 談到此次危機(jī)進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)，凱利簡(jiǎn)單地算了一筆賬：如果現(xiàn)在進(jìn)入，實(shí)際上只需支付幾年前所支付的50%以下的土地價(jià)格，且不需再經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的政府審批流程，就可以把項(xiàng)目做實(shí)?！巴恋卣妓谐杀敬蟀?，而新英格蘭地區(qū)的房?jī)r(jià)較上述四州并未因金融危機(jī)受太大的沖擊”。 此外，記者了解到，截至第二季度，美國(guó)兩大房地產(chǎn)貸款巨頭房利美和房地美已經(jīng)向美國(guó)政府申請(qǐng)了近1000億美元救助資金。同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高管正在進(jìn)行游說(shuō)，希望修改稅法鼓勵(lì)海外資本流入美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，以協(xié)助阻止商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步下滑。 | ||