房價飛漲巴西房地產(chǎn)市場助推股市領(lǐng)漲金磚四國
到今年三季度結(jié)束，全球新興市場的漲勢還是欲罷不能，第一名的秘魯股市以美元計算漲了131%，第二名的印度尼西亞漲了112%，金磚四國中最強的是巴西，漲了111%。對于秘魯市場，根據(jù)我們先前的分析，就是看銅價，只要銅價維持強勢，股價就不會太差。第二名的印度尼西亞，股市上漲主要是緣于政治以及經(jīng)濟的全面好轉(zhuǎn)，有此表現(xiàn)并不意外，而巴西能有這樣的表現(xiàn)，理由倒是跟政府的施政有關(guān)。
細察巴西股市的漲幅，到今年9月底，三家主要的房地產(chǎn)上市公司股票分別上漲了286%、158%、151%，分別占據(jù)股市漲幅排名的第1、第3以及第4名。由此可見，今年巴西市場最火爆的題材不是原材料，而是房地產(chǎn)。
巴西的房地產(chǎn)股票會如此上漲，現(xiàn)任政府穩(wěn)定國家財政的努力功不可沒。自2002年巴西雷亞爾(Real)被迫貶值以來，過去七年因為財政赤字的大幅改善，財稅改革使得政府收入增加，在2002年四季度，需要4個單位的雷亞爾才能換1美元，現(xiàn)在只要1.78個單位就能換1美元，可見巴西進步的幅度非常大，也因此巴西央行不再需要以高利率維持匯率的穩(wěn)定，反而可以通過不斷降息的方式促進經(jīng)濟發(fā)展，當(dāng)時17%以上的超高利率現(xiàn)在已經(jīng)降到了8.75%。
因為之前有10%以上的全球超高利率，所以在2007年，巴西市場基本上沒有任何超過5年的房地產(chǎn)貸款存在，巴西房地產(chǎn)也長期維持在相對低檔的價位。到了2008年底，巴西政府為了推動巴西經(jīng)濟的復(fù)蘇，推出了“我的房屋與我的人生”(My House My life)計劃，主要做法是，只要申請人在巴西擁有正當(dāng)職業(yè)，就可以由巴西政府進行擔(dān)保，申請為期可持續(xù)達30年的房地產(chǎn)貸款，因此一年多來，巴西房價飛漲，部分房地產(chǎn)的價格甚至高出了美國佛羅里達州的同等級房地產(chǎn)。
以房貸利息成本12%的角度計算，巴西市場目前每年8%的租金收益，某種程度上已經(jīng)把未來20年至30年每年房價上漲4%的資本利得包括進去，目前的房地產(chǎn)價格可能有賴于利率的持續(xù)下降才能支持，不過以巴西目前仍然超過8%的央行基本利率來看，相對于全球，該市場未來的資金動能明顯強于其它市場，值得投資人期待。