德國(guó)樓市 波瀾不驚
德國(guó)著名的金融服務(wù)公司Hypoport近日公布的HPX德國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)顯示，9月份德國(guó)房屋價(jià)格總指數(shù)為96.36，較8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。
此外，根據(jù)德國(guó)房產(chǎn)服務(wù)公司Immowelt發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年德國(guó)的平均房?jī)r(jià)約為1524歐元/平方米，其中南德地區(qū)最高，約為1757歐元/平方米，東德地區(qū)最低，僅約為1303歐元/平方米。
與美國(guó)、英國(guó)等國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌相比，德國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)在此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中顯得尚屬穩(wěn)健。其實(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)房?jī)r(jià)一直保持著基本穩(wěn)定加小幅波動(dòng)的狀態(tài)，在危機(jī)爆發(fā)前的幾年中沒有出現(xiàn)過(guò)大幅飆升的行情，基本未出現(xiàn)過(guò)泡沫，因此在此次危機(jī)中也沒有出現(xiàn)大幅下跌。
出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因很多，主要包括：德國(guó)人的買房意愿始終不強(qiáng)；政府也一直把居民住房視為社會(huì)保障體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)待；稅收負(fù)擔(dān)較重，投機(jī)者炒房熱情不足。
法律提供完美保障 一半家庭選擇租房
到過(guò)德國(guó)的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，德國(guó)人買房意愿實(shí)在不強(qiáng)，就連收入頗豐的教授、企業(yè)高管也常是一家人住在租來(lái)的房子里，沒有自己買房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)超過(guò)50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。造成這一結(jié)果的原因是，德國(guó)法律給予承租人近乎完美的保障，房屋承租人對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利屬于受憲法保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)德國(guó)民法的相關(guān)規(guī)定，一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過(guò)20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨穑脖仨毥?jīng)過(guò)房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。
在德國(guó)，房屋租金變動(dòng)的最重要基礎(chǔ)是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定并獲得房客和房東（或房東的利益代表人）一致認(rèn)可的“租金列表”，其依據(jù)是通過(guò)抽樣調(diào)查或聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局計(jì)算出的德國(guó)家庭生活費(fèi)用指數(shù)?！白饨鹆斜怼边€須每隔2年根據(jù)實(shí)際情況加以調(diào)整。
另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經(jīng)過(guò)訴訟途徑，不得強(qiáng)迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利。
可以說(shuō)，德國(guó)法律明顯偏向房客，使房東漲價(jià)難、解約難。這樣有力的保障使有能力買房的德國(guó)人也寧愿租個(gè)房子住著，手頭有了錢先去旅游，而不是去買房。
補(bǔ)貼加廉租 人人有房住
德國(guó)憲法規(guī)定，德國(guó)是一個(gè)社會(huì)福利國(guó)家。德國(guó)政府在國(guó)民住房方面也努力落實(shí)這項(xiàng)原則。在德國(guó)，不論是租房、買房還是自主建房，都有各式各樣的補(bǔ)貼。
其中，“安居補(bǔ)貼”是曾經(jīng)適用最廣泛的一種補(bǔ)貼。它是對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的房客和自主建房者提供的補(bǔ)助。2004年，約有350萬(wàn)戶德國(guó)家庭享受到了這一補(bǔ)貼，當(dāng)年全德國(guó)此項(xiàng)補(bǔ)貼金額也達(dá)到了51.9億歐元。
然而，隨著2005年德國(guó)開始實(shí)施旨在削減失業(yè)保險(xiǎn)與失業(yè)救助的“哈茨第四改革法案”，安居補(bǔ)貼的受益人數(shù)大幅下降，到2006年時(shí)，僅有69萬(wàn)多戶家庭享受到了約11.6億歐元的補(bǔ)貼。
不過(guò)，那些不再領(lǐng)取安居補(bǔ)貼的人還能獲得社會(huì)保障基金的相應(yīng)補(bǔ)助，因此“哈茨第四改革法案”并沒有實(shí)質(zhì)上減少政府對(duì)困難群體在居住方面的資助。
此外，“社會(huì)廉租房”也是德國(guó)目前最重要的一項(xiàng)住房保障措施。二戰(zhàn)結(jié)束之初，德國(guó)遍地廢墟，住房匱乏。為解決這一問題，政府出資通過(guò)多種形式來(lái)資助個(gè)人或機(jī)構(gòu)建造房屋，然后將這些房屋定名為“社會(huì)廉租房”，以極低的價(jià)格出租給那些無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不斷提供社會(huì)廉租房。
目前，社會(huì)廉租房項(xiàng)目是由各地方政府實(shí)施，凡家庭人均收入低于一定數(shù)額的人，均可向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣政府相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)租社會(huì)廉租房。
雖然德國(guó)實(shí)施的“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度”是一種自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但其定語(yǔ)“社會(huì)”二字決定了政府不會(huì)將低收入人群簡(jiǎn)單地推向市場(chǎng)，而是通過(guò)政府出資對(duì)其予以扶助，讓他們也能獲得相應(yīng)的住房保障。這樣也使沒有能力買房的人不會(huì)有動(dòng)力去冒險(xiǎn)通過(guò)各種信貸工具來(lái)買房。事實(shí)上，這也從另一個(gè)方面保證了銀行住房貸款的質(zhì)量。
稅收負(fù)擔(dān)重 炒房者遁跡
在德國(guó)，還有一個(gè)促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的因素，那就是對(duì)炒房行為在稅收上予以調(diào)控。
例如，凡是轉(zhuǎn)讓土地，均須支付土地售價(jià)的3.5%作為土地增值稅，不過(guò)實(shí)際上大多是由買地建房者負(fù)擔(dān)的。另外，土地所有者每年還要繳納土地稅，這是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征收的稅種。一般建筑用地的土地稅為土地總價(jià)的0.35%，再乘以當(dāng)?shù)氐恼魇毡嚷省鞯氐恼魇毡嚷蕪?00%到600%不等，由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行決定。
對(duì)于擁有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，還可對(duì)其第二套或第二套以上住房征收“二套房稅”。該稅種的稅率一般為當(dāng)?shù)仄骄孔獾?0%左右，每年都要繳納。
由此可見，在德國(guó)買賣、持有房地產(chǎn)，特別是持有多套房地產(chǎn)，要額外繳納不少稅賦，這大大抑制了投機(jī)者的炒房、炒地行為。
總體而言，民眾購(gòu)買意愿不強(qiáng)，作為第三方的政府又?jǐn)埾铝说褪杖肴后w的住房保障問題，再加上投機(jī)者難有大的“作為”，這些原因共同促使德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期保持穩(wěn)健勢(shì)頭，德國(guó)民眾的生活水平也從沒因?yàn)榉績(jī)r(jià)而受到過(guò)太大的影響。