第二波房貸違約潮襲美
美國樓市正迎來繼次貸危機后的第二波違約潮，此次發(fā)源于中高收入群的優(yōu)級房貸違約風(fēng)潮，將成為美國樓市乃至其整個經(jīng)濟體復(fù)蘇路上的一大麻煩。與次貸危機由監(jiān)管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續(xù)數(shù)月之久的就業(yè)危機。但美國經(jīng)濟學(xué)家認為，這波優(yōu)級房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國今年可能出現(xiàn)的房市復(fù)蘇。
優(yōu)級貸引領(lǐng)第二波違約潮
根據(jù)美國通貨監(jiān)理局以及儲蓄機構(gòu)監(jiān)理局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季已經(jīng)比前一年增至83.8萬戶。而且最近三個季度優(yōu)級房貸的止贖數(shù)量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸的新增止贖數(shù)，顯示優(yōu)級房貸違約激增正在成為美國經(jīng)濟復(fù)蘇道路上的新麻煩。
優(yōu)級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業(yè)大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫標(biāo)準普爾/凱斯席勒房價指數(shù)的兩位經(jīng)濟學(xué)家席勒與凱斯說，失業(yè)潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續(xù)增，為美國樓市復(fù)蘇帶來壓力。去年就已有愈來愈多優(yōu)級房貸(prime)的房貸戶還不出錢，而即便今年的經(jīng)濟復(fù)蘇前景樂觀，這種趨勢仍將繼續(xù)擴大。美國房貸銀行協(xié)會首席經(jīng)濟師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調(diào)整型(ARM)優(yōu)級房貸所占比率在2009年倍增至10%；固定利率優(yōu)級房貸所占比率也倍增至1.95%。值得注意的是，當(dāng)基準利率大幅下降，可調(diào)整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼說，今年重設(shè)的調(diào)整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的房主照樣還不出錢。
中產(chǎn)階級或成罪魁新禍首？
隨著失業(yè)率的節(jié)節(jié)攀升，占美國約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級處境堪憂，導(dǎo)致了該階級大量背負的原本風(fēng)險較低的優(yōu)級貸出現(xiàn)大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬于中產(chǎn)階級，華盛頓智庫“第三條道路”經(jīng)濟學(xué)家吉姆·凱西爾則把家庭年收入4.9萬美元以上列為中產(chǎn)階級。
可如今越來越多人(包括中產(chǎn)階級)能否取得收入成為首要問題。根據(jù)彭博社調(diào)查，美國2009年全年的平均失業(yè)率預(yù)估將在10%以上，將是1948年開始調(diào)查失業(yè)率以來最高紀錄。凱斯說：“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產(chǎn)階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸?！?/P>
除此之外，美國商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔(dān)憂。近日穆迪商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價格迄今已經(jīng)下跌41%。投資分析師認為，從目前到2012年，有價值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時正是有毒資產(chǎn)問題最嚴重的時期。
此次違約潮難釀新一輪危機
與次貸危機爆發(fā)后政府再收拾爛攤子不同，此次美國政府在經(jīng)歷過次貸危機時的救援措施仍沒有停歇，能夠在一定程度上控制風(fēng)險，不至于釀成新一輪危機。凱斯也認為，這波優(yōu)級房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國今年可能出現(xiàn)的房市復(fù)蘇。畢竟現(xiàn)在的優(yōu)級房貸不像當(dāng)初次貸式的“空手套白狼”。美國總統(tǒng)奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟援助計劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國舊房銷售量2009年11月份比前月增長7.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為654萬套。該協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云估計，稅收優(yōu)惠計劃今年帶動了35萬到40萬名購房者。美國財政部也在2009年年底宣布，將取消對房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。一系列“維穩(wěn)”措施讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。據(jù)經(jīng)濟參考報