高失業(yè)率阻礙美房市進一步回暖
近日，多項經濟數(shù)據顯示美國現(xiàn)房銷售量出現(xiàn)“井噴”。美國商務部目前公布的數(shù)據顯示，3月份美國新房銷售量比上個月猛增27%，按年率計算為41.1萬套，為去年7月份以來最大銷量，是47年以來最大月度增幅。同時紐約地產評級機構本月公布的2010年第一季度房產報告也顯示，紐約地區(qū)房屋銷售激增，其中曼哈頓地區(qū)房屋銷售量比去年猛增99%。
購房者搶搭政策“末班車”
美國房產專家普遍認為，房地產領域的利好消息主要得利于4月底到期的聯(lián)邦購房刺激政策引發(fā)的“末班車效應”。由于美國失業(yè)率仍居高不下，信貸緊縮狀況依舊，3月份美國房屋止贖數(shù)量大幅增加，聯(lián)邦購房刺激計劃結束后的半年左右，市場將會有所回落。雖然美國股市的回暖和消費者信心的上升會導致房市整體復蘇動力逐漸增強，但房市仍面臨巨大壓力，要消化這些壓力很可能要等到2013年。
“現(xiàn)在，我們幾乎每天都要辦理至少一起購房成交合同，而2008年至2009年平均是每周一起?！睆氖录~約房屋買賣成交合同業(yè)務的房產律師湯學武對中國證券報記者表示，這是危機之后他所親歷的美國房產市場最火爆的場面，“主要是因為購房者爭相趕在4月30日購房刺激政策結束之前購房，以享受聯(lián)邦置業(yè)退稅的經濟刺激政策?！?/P>
美國聯(lián)邦政府的首次購房退稅8000美元的刺激政策，在去年11月到期后，又被延續(xù)到今年4月30日。湯學武律師說，美國房產市場在去年12月第一期經濟刺激計劃結束時出現(xiàn)短暫回落后，在今年第一季度又出現(xiàn)反彈，其中不乏“末班車效應”帶來的需求集中釋放的效果。不過，市場反彈勢頭超過預期，說明第二輪購房退稅刺激政策、股票市場的回升以及美國經濟的回暖有效地提振了購房者的信心，出現(xiàn)了危機以來的短期繁榮。
湯學武律師指出，美國房市本次火爆的重要特征是第二次購房者明顯比去年增多。這不僅是因為二次購房者也可以享有6500美元的聯(lián)邦購房退稅優(yōu)惠政策，更說明美國房產市場的投資性能正在恢復。
二次購房主要是投資行為，在經歷長期市場疲軟后，二次購房者的增加說明投資者開始對房產市場的投資穩(wěn)定性恢復了信心，很多購房者表示看好未來的房產市場，開始在房市投資。再加上房價處于低點，為投資者提供了較好的買入期，這也是第一季度房市出現(xiàn)繁榮的原因。
基于上述退稅政策的刺激效應，湯學武律師認為伴隨著4月底房地產刺激政策的結束，這一反彈趨勢將會出現(xiàn)回落，但由于美國經濟的回暖和金融業(yè)的復蘇，房地產市場不會再次出現(xiàn)大起大落的動蕩局面。
高失業(yè)率引發(fā)止贖
與此同時，仍有很多經濟學家對未來美國房地產市場表現(xiàn)出不樂觀。地產評級機構米勒薩繆爾首席執(zhí)行官米勒說，美國居高不下的失業(yè)率將阻礙房地產市場繼續(xù)走強。
美國勞工部4月中旬公布的報告稱，截至4月10日的當周，美國首次申領失業(yè)救濟的人數(shù)較前一周上升了24000人，為484000人，遠遠超過分析人士的預測。報告還稱，截至4月3日的當周，美國持續(xù)領取失業(yè)救濟的總人數(shù)上升了7.3萬人，達到464萬人。
同時，房地產研究機構RealtyTrac公布的報告稱，在3月份，美國共有367，000處房產收到了止贖申請，比2月份增長了19%，同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止贖數(shù)的猛增也創(chuàng)下月度新高，并導致今年第一季度止贖房產數(shù)量環(huán)比增加7%，同比上升16%，共有932000處房產收到了止贖申請。這相當于美國每138個家庭就有一個收到違約、銀行收繳等止贖文件。
美國西東大學商學院經濟學教授尹尊聲表示，和次貸危機引起的第一輪房屋止贖高潮不同，眼下的這一輪止贖主要由于失業(yè)導致，因此解決起來難度更大。他說：“政府的救助計劃沒有解決根本的失業(yè)問題。只要失業(yè)率居高不下，消費者的購買能力和償付能力就會下降。目前的就業(yè)情況從表面上看，好象是沒有繼續(xù)惡化，但實際上，就業(yè)的恢復很大程度上依賴于臨時工作和低收入工作，所以從本質上看，消費者的償付能力還在繼續(xù)下降?！?/P>
美國研究機構住房政策中心執(zhí)行主任魯貝爾說，大量房屋積壓意味著房價的反彈將非常微弱；此外，緩慢的就業(yè)市場復蘇將延長市場消化房屋庫存的時間。
《今日美國報》近日對全美46位主要經濟學家進行的季度調查報告顯示，大部分接受調查的經濟學家估計，要到2013年或者更晚時間，美國就業(yè)市場才能真正恢復到金融危機前的水平。同時很多經濟學家還指出，美國政府只有繼續(xù)推行住房刺激計劃，才能有效緩解美國房市潛在的危機。