美國(guó)房市不振 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇失力
美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘1日說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)惡化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。格老此言并非危言聳聽(tīng)，作為引發(fā)本輪全球性金融危機(jī)的一個(gè)源頭，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不振給正在緩慢復(fù)蘇的美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大不確定性。
房?jī)r(jià)：趨勢(shì)不明
國(guó)際貨幣基金組織日前表示，盡管目前看美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“雙底衰退”的可能性不大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻存在二次探底風(fēng)險(xiǎn)。
雖然標(biāo)準(zhǔn)普爾公司此前發(fā)布的凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年5月份美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月回升，但美國(guó)不少行業(yè)人士認(rèn)為，4、5月份的房?jī)r(jià)上漲存在季節(jié)性因素。此外，政府扶助房市政策的后續(xù)效應(yīng)仍在。該政策規(guī)定購(gòu)房者須在4月底前簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但可在6月底之前完成交易。因此，房?jī)r(jià)回升趨勢(shì)未必能延續(xù)。
其他一些房?jī)r(jià)指標(biāo)已經(jīng)顯出端倪。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，占整個(gè)住房市場(chǎng)銷(xiāo)量約85%的舊房銷(xiāo)售6月份環(huán)比大幅下跌5.1%。美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示，6月份美國(guó)新房銷(xiāo)量雖較前一個(gè)月增長(zhǎng)，但仍為歷史第二低水平。6月份新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套21.34萬(wàn)美元，比5月份下降1.4%，比去年同期下跌0.6%。
標(biāo)準(zhǔn)普爾公司指數(shù)委員會(huì)主席戴維·布利策認(rèn)為，“在暫時(shí)性刺激政策退出后，我們需要密切關(guān)注房市走向。住房市場(chǎng)在出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善之前，在可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)或繼續(xù)在底部徘徊”。
房產(chǎn)：風(fēng)險(xiǎn)猶存
高止贖率是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的頭號(hào)難題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，美國(guó)新增房屋止贖案160萬(wàn)件，全年數(shù)字很可能超過(guò)2009年創(chuàng)紀(jì)錄的280萬(wàn)件。止贖房屋大量入市，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著下行壓力。今年4月份，止贖房屋銷(xiāo)售占到舊房銷(xiāo)售總量的三分之一。
更糟糕的是，美國(guó)住房市場(chǎng)的問(wèn)題尚未充分暴露，大量“準(zhǔn)止贖”房屋的存在進(jìn)一步加劇房市風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織數(shù)據(jù)，目前，全美約250萬(wàn)套房屋進(jìn)入止贖程序，另有約170萬(wàn)套房屋雖未進(jìn)入止贖程序，但處于嚴(yán)重違約狀態(tài)。一旦這些“準(zhǔn)止贖”房屋最終進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)壓力可想而知。
另外，大量“負(fù)資產(chǎn)”房屋的存在進(jìn)一步阻礙房市復(fù)蘇步伐。金融危機(jī)期間，美國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，導(dǎo)致大量通過(guò)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”，即購(gòu)房貸款額超過(guò)房屋本身價(jià)值。截至今年3月底，全美超過(guò)1120萬(wàn)套住房處于“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。格林斯潘就特別提到這類“負(fù)資產(chǎn)”房屋，認(rèn)為其可能導(dǎo)致未來(lái)房屋止贖率大幅增加，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步下行壓力。
房市：復(fù)蘇之重
在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中，住房市場(chǎng)可謂一塊基石。其作用不僅體現(xiàn)在串聯(lián)上下游各種產(chǎn)業(yè)，提供大量工作崗位上，房?jī)r(jià)變化還對(duì)金融市場(chǎng)定價(jià)起到重要參照作用，影響到各類資產(chǎn)抵押證券的價(jià)格。另外，利用房產(chǎn)抵押再融資一直是美國(guó)人的一個(gè)投資消費(fèi)習(xí)慣，房?jī)r(jià)變化對(duì)美國(guó)人的支出能力和欲望有很大影響。
得益于美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期將基準(zhǔn)利率維持在歷史低位，以及對(duì)市場(chǎng)持續(xù)的流動(dòng)性注入和信用支持，美國(guó)市場(chǎng)房屋抵押貸款利率已經(jīng)較低。數(shù)據(jù)表明，目前30年期固定房貸利率在4.6%左右，15年利率在4%左右。奧巴馬政府的房市支持計(jì)劃等也起到部分“托市”作用。
不過(guò)，近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力道明顯減弱。美國(guó)商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)按年率計(jì)算增長(zhǎng)2.4%，增速連續(xù)第二個(gè)季度放慢。如何進(jìn)一步刺激房市，避免經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇失速，是美國(guó)當(dāng)局目前面臨的重大挑戰(zhàn)。(據(jù)新華社電)