日本人買房如同找對象 看看外國人的購房觀
日本人買房如同找對象
在和中國同為亞洲國家的日本，有一幢自己的房子同樣是大多數(shù)人的“畢生追求”。然而，日本租房的人還是多于買房的人，其主要原因卻不是大多數(shù)人所認(rèn)為的高房價。
一位日本朋友告訴記者，人們并非不想買房，在日本一旦買了房，就擁有永久的居住權(quán)和土地使用權(quán)。以東京為例，市中心一套60平方米左右的房子售價大概在1500萬日元，月租金大概為10萬日元左右，租售比在1∶150左右。從這方面看，買房比租房合算，不僅投資潛力大，每月房貸還款也與同類型房子的租金差不多。
但是日本人買房子還是很慎重的，通常是貨比三家，有人甚至看房子看了好幾年還無法定下來。這是因?yàn)槿毡救艘话阋惠呑泳唾I一處房子，一旦買下房子后又發(fā)現(xiàn)自己不滿意之處，就像走進(jìn)婚姻一樣，后悔也來不及了。此外，買房子就算從銀行貸款，自己也要交幾百萬日元的首付和手續(xù)費(fèi)，這對工作數(shù)年的年輕人來說還是難以承受的。日本年輕人就算買房也不會伸手向父母要錢，這首先是一種習(xí)慣，同時還因?yàn)榻邮芨改傅馁Y金要交“贈與稅”，還不如自力更生。
同其他發(fā)達(dá)國家一樣，日本的租房市場很健全。首先是網(wǎng)點(diǎn)多，幾乎在每個車站旁都有房地產(chǎn)中介公司，有的車站周圍甚至有十多家。此外，日本的租房服務(wù)十分正規(guī)。房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者必須獲得不動產(chǎn)經(jīng)營管理或者租賃住宅管理的認(rèn)證資格，有嚴(yán)格的考核制度。而租房者必須有保證人，要填經(jīng)濟(jì)收入方面等資料，以防租房者交不出房租。房地產(chǎn)中介公司和房東若遇上租房者不交房租而逃走的，就會去找保證人。
日本政府還向民眾推出一種無需要中介費(fèi)和保證人的“公團(tuán)住宅”，而且房租相對便宜。公團(tuán)的出租住宅一般通過公開募集并以抽簽的方式?jīng)Q定承租者。日本政府以此讓中低收入者也能“居者有其屋”。
六成德國家庭一輩子租房
大部分人不是買不起，而是認(rèn)為租房更方便
安雅是漢堡一家雜志社的編輯，她與男朋友戈奧格住在阿通納區(qū)的一個公寓里。這里交通方便，生活設(shè)施齊全。公寓使用面積為110平方米，月租金為1200歐元。每平方米月租金大約為10.9歐元。而這一地區(qū)公寓的每平方米售價在3050歐元左右。這樣算來，漢堡這一地區(qū)的租售比大約為1∶280。德國的租房和售房市場一直穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)危機(jī)都對它們沒有造成很大影響，合理的租售比功不可沒。
在衡量租房、買房哪個更劃算時，國際上有一個通用的專業(yè)名詞：“房產(chǎn)租售比”。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上一般認(rèn)為，一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比應(yīng)該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿去出租，至多300個月，也就是25年內(nèi)就能收回購房款。如果租售比低于1∶300，那么房產(chǎn)投資價值很小，泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，則表明房產(chǎn)投資還有潛力。
德國人自有住房率大約為42%，低于歐盟整體水平60%。在英國、西班牙和意大利，自有住房比率高達(dá)80%。事實(shí)上，在德國買房子其實(shí)并不貴。根據(jù)德國土地建設(shè)銀行的一項(xiàng)調(diào)查，一個德國平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1/5。漢堡屬于德國房地產(chǎn)市場比較活躍、房價比較高的聯(lián)邦州，平均房價為每平方米2243歐元，低于漢堡一對年輕夫婦的月凈收入3100歐元。既然買房對一般的德國家庭來說并不是很大負(fù)擔(dān)，那為什么德國人還是不愿意買房呢？擁有健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人可以放心一輩子租房住的主要原因。
歐洲國家很長一段時間內(nèi)對房屋租金有嚴(yán)格限制，像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀(jì)80年代實(shí)際上都是凍結(jié)著的。長期這樣造成房主不愿出租房子，也不再維護(hù)房屋，對房地產(chǎn)市場的投資減少，也阻礙了租房市場的發(fā)展。而上世紀(jì)50年代起，德國的租房市場比其他西歐國家更早地實(shí)現(xiàn)了自由化，使得租房者的居住條件不斷提高，而且對租房者權(quán)利的保護(hù)也不斷得到完善。
《環(huán)球時報》記者在德國采訪時發(fā)現(xiàn)，從居住條件上講，德國社會是很公平的。大多數(shù)房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋，無論是帶家具的房屋還是空房，其建筑和裝修質(zhì)量都非常高，即使是老房子也維護(hù)得像新房一樣。一個家庭在郊區(qū)租一個帶花園的小別墅也能承擔(dān)得起。
另一方面，德國法律對租房者權(quán)益的保護(hù)非常完善。根據(jù)德國的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，而這一過程既費(fèi)時又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對房屋進(jìn)行維修或重新裝修。而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消，可自愿對房屋進(jìn)行維護(hù)。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。
近幾年，在世界上其他地區(qū)房價飛漲的同時，即使是在德國經(jīng)濟(jì)較快增長的地區(qū)，房價每年的增長也不會超過2%-3%。而買完房子后的10年內(nèi)再出售的話，如果將所有附加費(fèi)用都計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)不能賺回成本，而且還要損失10%-11%的價值。通過在短期內(nèi)倒賣房產(chǎn)賺錢在德國是根本不可能的事情。在德國的農(nóng)村地區(qū)，房價還一直是下降的。專家估計(jì)，10-15年后德國的自有住房率才能達(dá)到60%-70%。
加拿大養(yǎng)房成本高
加拿大地廣人稀，自有住房率一直穩(wěn)定在70%左右，但選擇租房的人越來越多。這一方面因?yàn)楝F(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣在改變，愿意將更多的錢用于自由消費(fèi)；另一方面，加拿大買房麻煩太多。
加拿大自2001年以來房價飆升，許多大城市每年平均升幅在20%以上，而同期租房價格卻波動不大。以一棟獨(dú)門獨(dú)院400平方米左右的住宅為例，價格大概在40萬加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在1∶200左右。公寓情況也與此類似。表面看起來，買房和租房差不多。但實(shí)際操作起來，租房的便利優(yōu)勢非常明顯。
記者的一個朋友幾年前買了一套公寓，買的時候還因?yàn)閮r格合適而欣喜不已。但是最近女主人要生孩子了，卻被鄰居一致要求搬家。原來，這座公寓樓按照規(guī)定是18+，就是說只有18歲以上的人才能在此居住。夫婦倆懊惱不已，被迫在價格谷底時出手，另尋住處。
而購買別墅同樣麻煩不少。購房人除了每月要繳納數(shù)額不菲的管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、房屋保險、垃圾回收費(fèi)外，房屋的維修更是一筆“巨額支出”。記者曾經(jīng)因?yàn)樗苈┧夜と藖硇蓿坏揭粋€小時就花了近300加元。如果是租房，一切的室內(nèi)室外維修和維護(hù)都是房東承擔(dān)，租房者卻享受著同樣的生活質(zhì)量。此外，加拿大賦稅很高，遺產(chǎn)稅稅率在有些省份高達(dá)45%，且繼承者必須足額先行支付，然后才能繼承遺產(chǎn)。因此許多加拿大人在退休后并不將房屋留給子女繼承，而是賣掉房子，將房款用于租住老年人公寓。
另外，加拿大各地政府也對租房者有許多保障措施。加拿大大多數(shù)城市對出租房屋有嚴(yán)格限制。溫哥華今年初通過一條新法規(guī)，規(guī)定房主有權(quán)將自己的車庫出租給房客作為住房，前提是必須改建并增加單獨(dú)的廚衛(wèi)等設(shè)施，具備完善水、電、暖氣供應(yīng)，還必須有獨(dú)立出入的門戶。為滿足這些要求，許多房主不得不花很多錢特意改建自己的房屋，以滿足出租的“門檻”。
近兩成法國人住廉租房
法國國家住房改善署2006年曾做過一次法國人住房滿意度調(diào)查，結(jié)果98%的人表示滿意，不滿意的只有2%。而同期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，法國人買房住的占59%，租房住的35%，剩下的6%是住免費(fèi)房的特殊人群。顯然，法國人普遍對住房狀況滿意，租的房、買的房，似乎都沒什么關(guān)系。
在法國，“低收入者租房，高收入者買房”，已經(jīng)成為約定俗成的慣例。自1956年前法國住房部長皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”（HLM）以來，法國租房市場的主流就被廉租屋所占據(jù)。按照HLM制度規(guī)定，任何一個城鎮(zhèn)的廉租屋比例不得低于20%，全國17%的人口住在總數(shù)多達(dá)約460萬套廉租屋內(nèi)，有些城市的比例更高達(dá)30%。申請HLM的標(biāo)準(zhǔn)主要是收入，法國政府每年都會公布申請HLM的收入標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)租戶的具體狀況提供零息貸款等優(yōu)惠政策，這使得低收入家庭入住廉租房的租金，僅有商業(yè)租房租金的1/3左右，最低僅約1/6。
而不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的中高收入者，租房就很不劃算。法國商業(yè)出租需要向市政委員會繳納高額稅賦，同時承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任，因此房屋業(yè)主普遍不愿出租，即使愿意，價格也提得很高，這使得商業(yè)租房租金漲幅遠(yuǎn)高于房價漲幅。據(jù)法國國家住房改善署統(tǒng)計(jì)，1998-2006年，法國房價上升115%，而同期法國商業(yè)租房租金上升了136%。
中國人買房不看租售比
中國房地產(chǎn)市場堅(jiān)挺的程度超出了大多數(shù)人的預(yù)期。兩年來，國外媒體和分析人士不斷高喊“中國房地產(chǎn)泡沫即將破滅”，然而在短暫回調(diào)后，房價掉轉(zhuǎn)向上的勢頭更加迅猛，“泡沫破滅”的前景依然遙不可及。有專家認(rèn)為，中國房市已難以用國際慣例來解釋。
現(xiàn)在中國租售比如何呢？以北京為例，根據(jù)中大恒基市場部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房平均租售比突破了1∶400，達(dá)到了1∶402。以北京CBD區(qū)域一套總價值為150萬的一居室為例，目前的租金為3900元，算下來租售比為1∶385，越過了1∶300的國際警戒線。部分區(qū)域一套150萬元的商品房，月租金僅3000元，租售比達(dá)1∶500。在上海，8月二手房成交均價在每平方米1.27萬元，而平均租金只有每平方米每月53元，租售比1∶340。而在中國一些二三線城市，平均房價也達(dá)到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然只有1∶800。
盡管租售比出現(xiàn)如此大的背離，購房人仍然樂此不疲地進(jìn)場。專家告訴記者，除了中國人的傳統(tǒng)觀念所制造的剛性需求外，越來越多的人追求的已不是租金收益，而是作為抵御通脹、短線獲利的手段?！爸袊推渌麌也灰粯印！睒I(yè)內(nèi)人士表示，中國人買房子很多并不是持有獲取租金收益，而是預(yù)期房價上漲再轉(zhuǎn)手獲利；而在北京、上海等大城市，吸納了周邊乃至全國的人來買房，房價上漲預(yù)期尤其強(qiáng)烈。一項(xiàng)對多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，租售比這一國際通行的數(shù)據(jù)，在中國很少被購房人參考。
除了那些“更愿買房”的因素外，中國人還有很多“不愿租房”的理由。每年“3·15”權(quán)益日，相關(guān)部門公布的損害消費(fèi)者權(quán)益案例中，有相當(dāng)大的比重集中在房屋租賃市場。打開搜索網(wǎng)頁，“房屋租賃陷阱”的相關(guān)條目多達(dá)20多萬條。黑中介、假房東、二房東重重設(shè)卡，霸王條款、無理漲價、房租欺詐、不退還押金，圈套五花八門，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。在這種情況下，更多人寧愿買房而不愿租房。