英國房價持續(xù)下跌引發(fā)深層憂慮
英國愛丁堡市一家房地產(chǎn)交易中心，購房者正在查看房屋信息。人民圖片
英國幾家住房監(jiān)測機構(gòu)最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)都顯示, 住房價格正持續(xù)下跌。根據(jù)英國規(guī)模最大的房貸銀行哈利法克斯銀行的數(shù)據(jù)，9月份英國房價比前一個月下降3.6%，創(chuàng)1983年以來單月跌幅最高紀錄。消息一經(jīng)公布，倫敦交易所房屋建筑及抵押貸款相關(guān)股票價格應聲下跌。
在國際金融危機爆發(fā)前的10多年里，英國房價幾乎一直保持上漲態(tài)勢。然而，2008年第二季度英國經(jīng)濟陷入衰退之后，房價隨之猛跌，跌幅高達20%。2009年第四季度英國經(jīng)濟開始復蘇，房價隨之止跌回升。但從今年7月開始，房價又轉(zhuǎn)升為跌，且已連續(xù)下跌3個月，其原因何在？
買方市場形成消費信心不足
說來也很簡單，在市場經(jīng)濟條件下，房價的高低取決于市場的供求關(guān)系，若供大于求，房價就下跌，反之房價就上漲。因此，英國房價近3個月來下跌的根本原因是供大于求。據(jù)報道，綜合過去3個月的數(shù)據(jù)，英國住房市場的潛在購房者人數(shù)下降6.5%，市場上待售房屋的數(shù)量卻增加了7.2%,從而形成了買方市場。
另一方面，房價下跌表明英國經(jīng)濟復蘇之路坎坷，同時也反映了人們對復蘇前景的擔憂。政府新近公布的數(shù)據(jù)顯示，英國經(jīng)濟增長前景不容樂觀，專家們普遍預測下半年經(jīng)濟增長率僅為0.5%，大大低于第二季度的1.2%，有些悲觀者甚至預言不排除經(jīng)濟二次探底的風險。在此種經(jīng)濟環(huán)境下，消費者信心自然不足。
貸款難度加大投機不成氣候
從微觀層面上分析，多種因素的共同作用也導致房地產(chǎn)市場需求疲軟和下降。
首先，受到政府削減公共開支計劃的打壓。英國政府自稱“最嚴酷”的緊縮細則即將于10月20日公布，核心是在今后5年內(nèi)每年削減320億英鎊的公共開支，涉及民生的方方面面，對低收入者的住房補貼也不例外。同時，英國的消費稅明年將提高到20%，公共部門大幅“精兵簡政”，多達50萬人將被迫“下崗”……這些舉措都嚴重抑制了消費者的購房欲望。
其次，普通購房者申請銀行抵押貸款的難度加大。飽受國際金融危機之苦的英國銀行在發(fā)放抵押貸款時變得很謹慎，對客戶償還能力的審查更加嚴格，而且還提高了首付比例。這對首次購房者，特別是那些作為市場主力軍的年輕購房者來說，無疑是很難跨越的一關(guān)。況且，房價還受土地供應量的約束。在一些地區(qū)，由于建設(shè)用地受限制，房價自然比較高。消費者要在這些地區(qū)購買住房，就得向銀行申請更多貸款。因此，他們只好先慢慢存錢，將購房時間推后。
最后，由于投資渠道廣泛，英國房地產(chǎn)市場的投機性炒房因素較少。幾十年來在歷屆政府的政策調(diào)控下，英國的住房市場比較成熟和規(guī)范。對投資和投機性炒房，政府通過累進印花稅、市政稅和高額資本收益稅等手段加以遏制。因此，英國的房價基本上是依照供求關(guān)系起伏波動，人為的投機性炒作成不了氣候。
減赤過急過猛恢復尚待時日
房價是反映經(jīng)濟景氣程度的重要指標，房價漲跌也是反映經(jīng)濟運行狀況的“晴雨表”。房地產(chǎn)和建筑業(yè)是英國經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)，占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的約20%。英國房地產(chǎn)市場的低迷同該國經(jīng)濟復蘇乏力不無關(guān)聯(lián)，無疑成為英國不穩(wěn)定的經(jīng)濟復蘇態(tài)勢的寫照。在此情勢下，英國政府卻依然堅持實施5年內(nèi)消除財政赤字的計劃“毫不動搖”。
此間一些經(jīng)濟觀察家認為，從長遠的發(fā)展眼光來看，排除龐大財政赤字這一“定時炸彈”是必要的，但是在當前經(jīng)濟復蘇尚未企穩(wěn)的情況下，削減力度過大、速度過急，可能會拖累脆弱乏力的經(jīng)濟，從而進一步導致房價下跌。因此有業(yè)內(nèi)人士認為，英國的房地產(chǎn)市場可能要等到2012年倫敦奧運會后，才能恢復到危機前的水平。