房產(chǎn)成愛爾蘭債務(wù)危機(jī)罪魁禍?zhǔn)?/h4>
2010-11-30 00:00:00 法制日?qǐng)?bào)
愛爾蘭和希臘接受救助前的情況非常相似。是什么因素導(dǎo)致了愛爾蘭將成為第二個(gè)希臘?地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛爾蘭,在這場(chǎng)泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個(gè)人是真正的贏家
2010年11月16日,歐盟財(cái)長在布魯塞爾開會(huì),中心議題之一,就是不讓愛爾蘭變成下一個(gè)希臘。
事實(shí)上,愛爾蘭的情況變得越來越像希臘了:據(jù)歐洲央行預(yù)測(cè),今年年底,愛爾蘭的財(cái)政赤字將達(dá)GDP的30%,公共債務(wù)將達(dá)GDP的100%。如果繼續(xù)下去,未來兩年內(nèi),公共債務(wù)將達(dá)GDP的120%。
這和希臘接受救助前的情況非常相似:財(cái)政赤字占GDP的比重達(dá)12%,公共債務(wù)余額占GDP的比重110%。是什么因素導(dǎo)致了愛爾蘭將成為第二個(gè)希臘呢?
房產(chǎn)空前繁榮 政府獲益多多
地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛爾蘭。政府無疑是最大的贏家。
經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛。愛爾蘭經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)了20年。由一個(gè)以農(nóng)牧為主的歐洲窮國,一躍成為歐洲第三富國,推動(dòng)愛爾蘭經(jīng)濟(jì)增長20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。
1994至1997年,愛爾蘭GDP年均增長7.7%,1998至2000年,是10%,是歐盟乃至世界經(jīng)濟(jì)增長最快的國家之一。1999至2007年,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。2003年,愛爾蘭人均GDP是歐盟平均水平的1.36倍。人均收入從1萬美元上漲到5萬多美元,曾一度超過英國。人均凈資產(chǎn)就從4.6萬歐元增加到14.8萬歐元,超過了英國。在OECD國家中,排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實(shí)的歐洲富國之一。 愛爾蘭經(jīng)濟(jì)快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項(xiàng)投資達(dá)到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財(cái)富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場(chǎng)變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。
就業(yè)擴(kuò)大。1993年,房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)是整個(gè)就業(yè)人數(shù)的6.5%,2007年,達(dá)到13.3%。愛爾蘭約28萬人受雇于建筑業(yè),建筑業(yè)成為吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)。
房價(jià)暴漲。從1995年到2007年,新房價(jià)格增長3.5倍,二手房價(jià)格增長3倍,房價(jià)與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價(jià)暴漲,暴增了居民賬面收入,更進(jìn)一步吸引投資、投機(jī)資金介入地產(chǎn),推升房價(jià)進(jìn)一步上漲。
國庫猛增。火爆的房地產(chǎn)業(yè)促使愛爾蘭稅收收入增長迅猛,2006年度財(cái)政盈余22.5億歐元,而在2005年度財(cái)政赤字卻高達(dá)4.99億歐元。2006年,經(jīng)常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。
房價(jià)上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測(cè)算,增值稅和印花稅占房價(jià)的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價(jià)上漲中獲益多多。
房價(jià)離奇高企 投資擁抱泡沫
2005年,愛爾蘭房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始浮現(xiàn)泡沫,且在市場(chǎng)推波助瀾下愈吹愈大。
房價(jià)離奇地高。2008年,愛爾蘭房價(jià)已超過所有OECD國房價(jià),高居榜首。當(dāng)年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價(jià)漲幅已脫離了基本面支撐,房價(jià)位居全球16個(gè)脫離基本面支撐的高房價(jià)國家之首。房價(jià)與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價(jià)缺口,調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)大。
抵押貸款市場(chǎng)火爆。在愛爾蘭,抵押貸款市場(chǎng)非常火爆。2004年,新抵押業(yè)務(wù)首次突破100000大關(guān),比上一年增長19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長11%。
貨幣發(fā)行無節(jié)制且多流向房地產(chǎn)業(yè)。寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行和愛爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵(lì)愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛爾蘭整個(gè)國家信貸供應(yīng)量為年度GDP的40%；2008年,這一數(shù)據(jù)是300%。10年間金融機(jī)構(gòu)大舉借債和放貸導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹。2007年,金融業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模相當(dāng)于GDP的1400%。
大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個(gè)人房貸。2008年銀行對(duì)開發(fā)商的貸款就達(dá)2000年全年貸款的140%；2008年,個(gè)人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動(dòng)性刺激房價(jià)飆升,房價(jià)的上升又鼓勵(lì)銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個(gè)人。
住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機(jī)的推動(dòng),導(dǎo)致了居高不下的房價(jià)。房價(jià)過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學(xué)的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達(dá)34.5萬套,空置率高達(dá)17%,遠(yuǎn)高于正?？罩寐?%至10%的范圍。 市盈率過高。愛爾蘭住宅市場(chǎng)的市盈率高達(dá)38倍,而其他資本投資的市盈率不足14倍。
這一切說明,在愛爾蘭,地產(chǎn)投資者們?cè)谪澙返叵硎苤康禺a(chǎn)泡沫盛宴。
房產(chǎn)泡沫破裂 沒有真正贏家
對(duì)房地產(chǎn)泡沫監(jiān)管的放任,只會(huì)導(dǎo)致泡沫越吹越大,直至破裂。2005年,愛爾蘭央行已經(jīng)察覺到了地產(chǎn)業(yè)的泡沫。但是,地產(chǎn)業(yè)給政府帶來的巨大收益及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長的事實(shí),使監(jiān)管當(dāng)局放松了必要的警惕。2008年,在美國次貸危機(jī)沖擊下,愛爾蘭被吹大的地產(chǎn)泡沫瞬間被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地雞毛。
經(jīng)濟(jì)由盛轉(zhuǎn)衰。20年樹立起來的“凱爾特之虎”形象一夜傾覆；從2008年起,愛爾蘭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)3年呈現(xiàn)負(fù)增長,下降幅度為7個(gè)百分點(diǎn)；2010年9月,失業(yè)率已達(dá)到1995年來的最高值13.7%,平均每8個(gè)人中有一個(gè)人失業(yè),預(yù)計(jì)到2010年年底,失業(yè)率將高達(dá)17%；財(cái)政赤字大增,2010年年底,愛爾蘭的財(cái)政赤字將達(dá)GDP的30%,公共債務(wù)將達(dá)GDP的100%。民眾被迫勒緊褲腰帶艱難度日。
銀行資產(chǎn)大規(guī)?？s水。信貸違約風(fēng)險(xiǎn)增加,建筑商無法還貸,個(gè)人抵押貸款購房者還不起貸,銀行損失慘重。2010年,整個(gè)銀行業(yè)的損失高達(dá)約350億歐元,占愛爾蘭年度GDP的20%,銀行資產(chǎn)縮水70%,導(dǎo)致了許多銀行處于破產(chǎn)邊緣。銀行呆壞帳的增加,迫使政府出面救助,愛爾蘭因救助銀行所產(chǎn)生的負(fù)債達(dá)到了歷史上平均年度債務(wù)發(fā)行額的27倍,為年度GDP的2.7倍,給愛爾蘭財(cái)政帶來了巨大負(fù)擔(dān)。
地產(chǎn)商和個(gè)人投資者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。2010年的房價(jià)比2006年房價(jià)最高值下降了35%,已跌至2002年的房價(jià)水平,所有個(gè)人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。資產(chǎn)縮水還讓許多人走上了絕路。2009年1月,愛爾蘭42歲地產(chǎn)大亨羅卡因財(cái)務(wù)困境在家中飲彈自盡。
總之,在這場(chǎng)泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個(gè)人是真正的贏家。
愛爾蘭和希臘接受救助前的情況非常相似。是什么因素導(dǎo)致了愛爾蘭將成為第二個(gè)希臘?地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛爾蘭,在這場(chǎng)泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個(gè)人是真正的贏家
2010年11月16日,歐盟財(cái)長在布魯塞爾開會(huì),中心議題之一,就是不讓愛爾蘭變成下一個(gè)希臘。
事實(shí)上,愛爾蘭的情況變得越來越像希臘了:據(jù)歐洲央行預(yù)測(cè),今年年底,愛爾蘭的財(cái)政赤字將達(dá)GDP的30%,公共債務(wù)將達(dá)GDP的100%。如果繼續(xù)下去,未來兩年內(nèi),公共債務(wù)將達(dá)GDP的120%。
這和希臘接受救助前的情況非常相似:財(cái)政赤字占GDP的比重達(dá)12%,公共債務(wù)余額占GDP的比重110%。是什么因素導(dǎo)致了愛爾蘭將成為第二個(gè)希臘呢?
房產(chǎn)空前繁榮 政府獲益多多
地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛爾蘭。政府無疑是最大的贏家。
經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛。愛爾蘭經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)了20年。由一個(gè)以農(nóng)牧為主的歐洲窮國,一躍成為歐洲第三富國,推動(dòng)愛爾蘭經(jīng)濟(jì)增長20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。
1994至1997年,愛爾蘭GDP年均增長7.7%,1998至2000年,是10%,是歐盟乃至世界經(jīng)濟(jì)增長最快的國家之一。1999至2007年,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。2003年,愛爾蘭人均GDP是歐盟平均水平的1.36倍。人均收入從1萬美元上漲到5萬多美元,曾一度超過英國。人均凈資產(chǎn)就從4.6萬歐元增加到14.8萬歐元,超過了英國。在OECD國家中,排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實(shí)的歐洲富國之一。 愛爾蘭經(jīng)濟(jì)快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項(xiàng)投資達(dá)到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財(cái)富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場(chǎng)變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。
就業(yè)擴(kuò)大。1993年,房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)是整個(gè)就業(yè)人數(shù)的6.5%,2007年,達(dá)到13.3%。愛爾蘭約28萬人受雇于建筑業(yè),建筑業(yè)成為吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)。
房價(jià)暴漲。從1995年到2007年,新房價(jià)格增長3.5倍,二手房價(jià)格增長3倍,房價(jià)與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價(jià)暴漲,暴增了居民賬面收入,更進(jìn)一步吸引投資、投機(jī)資金介入地產(chǎn),推升房價(jià)進(jìn)一步上漲。
國庫猛增。火爆的房地產(chǎn)業(yè)促使愛爾蘭稅收收入增長迅猛,2006年度財(cái)政盈余22.5億歐元,而在2005年度財(cái)政赤字卻高達(dá)4.99億歐元。2006年,經(jīng)常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。
房價(jià)上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測(cè)算,增值稅和印花稅占房價(jià)的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價(jià)上漲中獲益多多。
房價(jià)離奇高企 投資擁抱泡沫
2005年,愛爾蘭房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始浮現(xiàn)泡沫,且在市場(chǎng)推波助瀾下愈吹愈大。
房價(jià)離奇地高。2008年,愛爾蘭房價(jià)已超過所有OECD國房價(jià),高居榜首。當(dāng)年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價(jià)漲幅已脫離了基本面支撐,房價(jià)位居全球16個(gè)脫離基本面支撐的高房價(jià)國家之首。房價(jià)與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價(jià)缺口,調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)大。
抵押貸款市場(chǎng)火爆。在愛爾蘭,抵押貸款市場(chǎng)非常火爆。2004年,新抵押業(yè)務(wù)首次突破100000大關(guān),比上一年增長19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長11%。
貨幣發(fā)行無節(jié)制且多流向房地產(chǎn)業(yè)。寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行和愛爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵(lì)愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛爾蘭整個(gè)國家信貸供應(yīng)量為年度GDP的40%；2008年,這一數(shù)據(jù)是300%。10年間金融機(jī)構(gòu)大舉借債和放貸導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹。2007年,金融業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模相當(dāng)于GDP的1400%。
大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個(gè)人房貸。2008年銀行對(duì)開發(fā)商的貸款就達(dá)2000年全年貸款的140%；2008年,個(gè)人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動(dòng)性刺激房價(jià)飆升,房價(jià)的上升又鼓勵(lì)銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個(gè)人。
住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機(jī)的推動(dòng),導(dǎo)致了居高不下的房價(jià)。房價(jià)過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學(xué)的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達(dá)34.5萬套,空置率高達(dá)17%,遠(yuǎn)高于正?？罩寐?%至10%的范圍。 市盈率過高。愛爾蘭住宅市場(chǎng)的市盈率高達(dá)38倍,而其他資本投資的市盈率不足14倍。
這一切說明,在愛爾蘭,地產(chǎn)投資者們?cè)谪澙返叵硎苤康禺a(chǎn)泡沫盛宴。
房產(chǎn)泡沫破裂 沒有真正贏家
對(duì)房地產(chǎn)泡沫監(jiān)管的放任,只會(huì)導(dǎo)致泡沫越吹越大,直至破裂。2005年,愛爾蘭央行已經(jīng)察覺到了地產(chǎn)業(yè)的泡沫。但是,地產(chǎn)業(yè)給政府帶來的巨大收益及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長的事實(shí),使監(jiān)管當(dāng)局放松了必要的警惕。2008年,在美國次貸危機(jī)沖擊下,愛爾蘭被吹大的地產(chǎn)泡沫瞬間被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地雞毛。
經(jīng)濟(jì)由盛轉(zhuǎn)衰。20年樹立起來的“凱爾特之虎”形象一夜傾覆；從2008年起,愛爾蘭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)3年呈現(xiàn)負(fù)增長,下降幅度為7個(gè)百分點(diǎn)；2010年9月,失業(yè)率已達(dá)到1995年來的最高值13.7%,平均每8個(gè)人中有一個(gè)人失業(yè),預(yù)計(jì)到2010年年底,失業(yè)率將高達(dá)17%；財(cái)政赤字大增,2010年年底,愛爾蘭的財(cái)政赤字將達(dá)GDP的30%,公共債務(wù)將達(dá)GDP的100%。民眾被迫勒緊褲腰帶艱難度日。
銀行資產(chǎn)大規(guī)?？s水。信貸違約風(fēng)險(xiǎn)增加,建筑商無法還貸,個(gè)人抵押貸款購房者還不起貸,銀行損失慘重。2010年,整個(gè)銀行業(yè)的損失高達(dá)約350億歐元,占愛爾蘭年度GDP的20%,銀行資產(chǎn)縮水70%,導(dǎo)致了許多銀行處于破產(chǎn)邊緣。銀行呆壞帳的增加,迫使政府出面救助,愛爾蘭因救助銀行所產(chǎn)生的負(fù)債達(dá)到了歷史上平均年度債務(wù)發(fā)行額的27倍,為年度GDP的2.7倍,給愛爾蘭財(cái)政帶來了巨大負(fù)擔(dān)。
地產(chǎn)商和個(gè)人投資者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。2010年的房價(jià)比2006年房價(jià)最高值下降了35%,已跌至2002年的房價(jià)水平,所有個(gè)人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。資產(chǎn)縮水還讓許多人走上了絕路。2009年1月,愛爾蘭42歲地產(chǎn)大亨羅卡因財(cái)務(wù)困境在家中飲彈自盡。
總之,在這場(chǎng)泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個(gè)人是真正的贏家。