匈牙利：財(cái)稅金融政策并用 倡導(dǎo)科學(xué)住房理念
匈牙利政府重視居民居住環(huán)境質(zhì)量的提高，一直把住房建設(shè)作為提高居民生活福利的核心問(wèn)題之一，通過(guò)政策性住房金融服務(wù)和住房財(cái)政補(bǔ)貼等綜合措施的實(shí)施，使匈牙利住房資源配置日趨合理，居民住房條件不斷改善，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)揮了重要作用。
盤活存量 拓寬租賃房源
據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，匈牙利20世紀(jì)70至80年代大規(guī)模興建的“預(yù)制板樓”單元房總數(shù)約有70萬(wàn)套，居住在這種住房中的人口約有200萬(wàn)左右，占匈牙利人口總數(shù)的20%。匈牙利政府2001年推出了“預(yù)制板樓”維修翻新計(jì)劃。根據(jù)“預(yù)制板樓”維修翻新計(jì)劃，居住者可以向政府申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼，進(jìn)行房屋維修與設(shè)備更新，包括改善能源設(shè)施效率等。財(cái)政補(bǔ)貼的獲得通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式完成。自2001年該計(jì)劃開(kāi)始至今，總共有27個(gè)住宅區(qū)參與了此項(xiàng)計(jì)劃。2003年政府補(bǔ)貼19億福林，維修“預(yù)制板樓”14000套，2004年政府補(bǔ)貼11億福林，改造升級(jí)6000余套“預(yù)制板樓”。通過(guò)“預(yù)制板樓”維修翻新計(jì)劃，匈牙利政府盤活了房地產(chǎn)的“存量”，引導(dǎo)普通工薪階層、低收入者合理消費(fèi)，一定意義上增加了住房供給，降低了住房需求，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)資源總體上的節(jié)約。
在國(guó)際金融危機(jī)的大背景下，近年來(lái)經(jīng)過(guò)維護(hù)修繕的幾萬(wàn)套“預(yù)制板樓”則成了中低收入階層租賃住房的首選。2010年，在布達(dá)佩斯，租住普通地段、經(jīng)過(guò)修繕、使用面積在60平方米的預(yù)制板樓房，平均月租金在8萬(wàn)福林左右；租住較好地段、經(jīng)過(guò)修繕、使用面積在70平方米的預(yù)制板樓房，平均月租金在12萬(wàn)福林左右。
匈牙利對(duì)低收入居民實(shí)行住房租金援助制度。凡租住不是政府提供的住房且收入和財(cái)產(chǎn)不超過(guò)規(guī)定數(shù)額的居民可申請(qǐng)住房租金援助，住房租金援助的額度最多為每月1.4萬(wàn)福林，中央政府和地方政府各承擔(dān)50%，該項(xiàng)援助由地方政府負(fù)責(zé)具體實(shí)施。
房市復(fù)蘇有賴經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)
20世紀(jì)70至80年代，為滿足當(dāng)時(shí)從鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌入大城市工作的人們的住房需求，匈牙利建設(shè)了大量的“預(yù)制板樓”，也稱為“大板樓”。這些“預(yù)制板樓”的快速修建，使匈牙利的人均居住面積在1978年就達(dá)到了27.1平方米。目前，匈牙利居民住房種類大體可分為預(yù)制板樓房、普通型舊房、獨(dú)立式院房、繁華地段的公寓樓、大面積新開(kāi)發(fā)的密集型住房、豪華別墅、旅游區(qū)的度假房等。
從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始，匈牙利開(kāi)始進(jìn)行住房制度的改革，在住房財(cái)政補(bǔ)貼和政策性住房金融服務(wù)的支持下，大幅度提高了住房自有化的比例。1990年到2000年，匈牙利的住房保有結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，1990年租賃住房占國(guó)家住房存量的26%，到2000年這一比例則下降為8%；1990年自有化住房占國(guó)家住房存量的74%，到2000年這一比例則上升為92%。
2004年5月，匈牙利加入歐盟，歐盟向匈牙利提供了250億歐元用于布達(dá)佩斯道路和地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2007年12月，匈牙利加入申根區(qū)。這些因素都推動(dòng)著來(lái)自英國(guó)、西班牙、法國(guó)、德國(guó)、瑞士、愛(ài)爾蘭、美國(guó)以及以色列等國(guó)的房地產(chǎn)商對(duì)匈牙利房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。有專家估算，到2015年，布達(dá)佩斯傳統(tǒng)的單元式套房估計(jì)價(jià)格會(huì)上漲一倍。從2004年5月到2008年10月，匈牙利大城市尤其是布達(dá)佩斯的房地產(chǎn)業(yè)得到了更大發(fā)展，成為支撐匈牙利經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)之一。
但是國(guó)際金融危機(jī)使匈牙利經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響首當(dāng)其沖。匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商用房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率上升，收益下降。世邦魏理士國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司(CBRE)的數(shù)據(jù)顯示，2007年共有20億歐元的投資進(jìn)入了匈牙利的房地產(chǎn)業(yè)，2008年共有4.1億歐元的投資進(jìn)入了匈牙利的房地產(chǎn)業(yè)，而2009年則只有大約9600萬(wàn)歐元的投資進(jìn)入了匈牙利的房地產(chǎn)業(yè)。從2008年7月至2010年4月，布達(dá)佩斯的住房?jī)r(jià)格下降10%至15%，匈牙利首都以外其他地區(qū)的住房?jī)r(jià)格則下降20%至25%。匈牙利住房市場(chǎng)的復(fù)蘇有賴于歐洲總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)。
住房租賃需求上升
國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，匈牙利多數(shù)居民的收入預(yù)期明顯下降。一方面福林貶值令外幣貸款吸引力減少，同時(shí)福林的高利率也讓人們對(duì)福林貸款望而卻步；另一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定也使銀行不愿接受高風(fēng)險(xiǎn)貸款，從而導(dǎo)致住房貸款的條件收緊。
過(guò)去，中等戶型住房每月還款額與租金大致相當(dāng)，使匈牙利人寧愿貸款買房，然后分10年或20年還貸。如今，由于借貸條件收緊、利率提高，許多居民選擇租房居住。匈牙利一房屋中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，自2008年10月以來(lái)，其住房租賃交易每半年增幅都在15%以上。
2009年7月1日，匈牙利政府為增加政府稅收，將消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種的課稅稅率提高到25%，卻將租賃住房收入的所得稅稅率下調(diào)為18%，這也在一定程度上降低了居民租賃住房的成本。
貸款利率支持剛性需求
針對(duì)2004年、2005年匈牙利房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱、銀行貸款迅速上升的情況，2004年，匈牙利國(guó)家銀行(中央銀行)決定，將超過(guò)十年的住房貸款利率由6.84%提高到7.96%，而五年內(nèi)的貸款利率則進(jìn)行下調(diào)，以此鼓勵(lì)貸款人縮短償還貸款的時(shí)間。2005年匈牙利國(guó)家銀行再次調(diào)整貨幣政策，嚴(yán)格貸款條件，并提高貸款利率，將購(gòu)置新房貸款利率由5%-6%提高到7.5%-8%，同時(shí)將貸款最高額度由1500萬(wàn)福林(約合7.5萬(wàn)美元)減少到500萬(wàn)福林(約合2.5萬(wàn)美元)。
在貨幣政策緊縮的同時(shí)，為保障年輕夫婦、中低收入者能夠買得起房，匈牙利于2004年、2005年相繼推出了“安居計(jì)劃”、“預(yù)制板樓優(yōu)惠貸款計(jì)劃”。2004年推出的“安居計(jì)劃”，主要服務(wù)于年輕人，政策措施主要是在貸款利率上進(jìn)行支持，如年輕夫婦第一次購(gòu)置舊房的商業(yè)貸款利率為9%-10%，政府可以墊付2%-3%，實(shí)際上是降低了貸款利率。如年輕夫婦有孩子，加上相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼，年輕夫婦首付10%至20%的購(gòu)房款，就可以購(gòu)置一套小戶型住房。
2005年推出的“預(yù)制板樓優(yōu)惠貸款計(jì)劃”，主要是幫助生活困窘的家庭解決住房問(wèn)題，政府撥出200億福林的?？顚?shí)施該計(jì)劃。根據(jù)該計(jì)劃，低收入家庭可以在政府的幫助下無(wú)需“首付”就可以搬進(jìn)預(yù)制板樓，并以5%-6%的利率還貸，15年后就可以得到屬于自己的一套經(jīng)過(guò)維護(hù)修繕的預(yù)制板樓。通過(guò)上述政策的實(shí)施，支持具有“剛性需求”的年輕家庭購(gòu)置住房。
采取分級(jí)貸款政策
為了在住房建設(shè)發(fā)展過(guò)程中既保持效率，又盡可能公平，匈牙利政府對(duì)住房信貸進(jìn)行嚴(yán)格的限制，并采取向中低收入者傾斜的政策。要求住房信貸的借貸條件必須遵循國(guó)家的政策法令；借貸條件相對(duì)固定化和制度化，借貸雙方對(duì)借貸條件的選擇程度低，貸方自主決定權(quán)小。匈牙利采取銀行按國(guó)家指令經(jīng)營(yíng)的形式，政府對(duì)不同收入的家庭或貸放的對(duì)象規(guī)定不同的借貸條件，重點(diǎn)支持中低收入家庭用住房信貸購(gòu)房建房，對(duì)他們提供條件優(yōu)惠的貸款，借貸條件相對(duì)寬松，而對(duì)于收入較高家庭提供的貸款優(yōu)惠較少；對(duì)于購(gòu)買普通住房的貸款提供較多優(yōu)惠，而對(duì)購(gòu)買公寓和別墅等較高一級(jí)的住房貸款，則提供較少的優(yōu)惠。
匈牙利采取按收入?yún)^(qū)別貸款、按住房質(zhì)量分級(jí)貸款的辦法，側(cè)重于根據(jù)不同區(qū)域的住房質(zhì)量，同時(shí)參照家庭收入的級(jí)差，規(guī)定不同的貸款條件。普通住房貸款的條件較為優(yōu)惠；住房質(zhì)量較高或容積率較小的住房，則提供的優(yōu)惠較少。
利率補(bǔ)貼引導(dǎo)年輕人合理消費(fèi)
□ 通過(guò)限定所購(gòu)住房的最高價(jià)值、對(duì)年輕人進(jìn)行利率補(bǔ)貼等措施，既降低了年輕人的購(gòu)房成本，又引導(dǎo)年輕人堅(jiān)持量入為出、購(gòu)買小戶型住房的合理住房消費(fèi)理念。
年輕人“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，解決好年輕人的“安居”問(wèn)題，有利于提高國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體活力和效率。2009年10月，匈牙利推出了《對(duì)年輕人及多子女家庭住房貸款進(jìn)行補(bǔ)助的條例》。此條例規(guī)定，35歲以下年輕人或35歲以下有一個(gè)孩子的年輕夫婦、35歲以上及45歲以下有兩個(gè)孩子以上的多子女家庭，如果在布達(dá)佩斯及匈牙利州一級(jí)市購(gòu)買價(jià)值低于2500萬(wàn)福林、在匈牙利其他地區(qū)購(gòu)買價(jià)值低于2000萬(wàn)福林的住房，可向政府申請(qǐng)利率補(bǔ)貼。政府對(duì)35歲以下年輕人或35歲以下有一個(gè)孩子的年輕夫婦、35歲以上及45歲以下有兩個(gè)、三個(gè)、四個(gè)、五個(gè)、六個(gè)孩子的家庭分別給予相當(dāng)于匈牙利國(guó)債收益率50%、52%、55%、59%、64%、70%的利率補(bǔ)貼。
《對(duì)年輕人及多子女家庭住房貸款進(jìn)行補(bǔ)助的條例》的實(shí)施，通過(guò)限定所購(gòu)住房的最高價(jià)值、對(duì)年輕人進(jìn)行利率補(bǔ)貼等措施，既降低了年輕人的購(gòu)房成本，又引導(dǎo)年輕人堅(jiān)持量入為出、購(gòu)買小戶型住房的合理住房消費(fèi)理念，更大大降低了匈牙利政府的財(cái)政支出。據(jù)匈牙利政府有關(guān)部門測(cè)算，同2009年6月以前實(shí)施的直接對(duì)年輕多子女家庭購(gòu)房進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼相比，此項(xiàng)新條例的實(shí)施，在2009年度、2010年度、2011年度將分別為匈牙利政府節(jié)省開(kāi)支256億福林、686億福林、783億福林。
完善住房購(gòu)買、出售及持有環(huán)節(jié)課稅體系
□ 匈牙利關(guān)于房地產(chǎn)購(gòu)買、出售及持有環(huán)節(jié)的課稅規(guī)定，一方面有利于引導(dǎo)居民在住房消費(fèi)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)消費(fèi)，另一方面又可降低居民參與房地產(chǎn)炒作的投機(jī)動(dòng)機(jī)。
在房地產(chǎn)的購(gòu)買環(huán)節(jié)，匈牙利根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系及政策導(dǎo)向，依據(jù)房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，分新房和舊房，按照居住和商用兩種情況設(shè)定了不同的稅率。自2010年1月1日起，購(gòu)買住房?jī)r(jià)值在400萬(wàn)福林以內(nèi)部分課稅稅率為2%，400萬(wàn)福林以上的部分課稅稅率則為4%，這樣的稅率調(diào)整，對(duì)于年輕的夫婦及收入較低的年輕人來(lái)講，降低了購(gòu)房成本，同時(shí)也體會(huì)到政府倡導(dǎo)年輕夫婦量入為出、購(gòu)買小戶型住房的政策導(dǎo)向。
在房地產(chǎn)的出售階段，根據(jù)出售房地產(chǎn)所得一年內(nèi)的用途及所出售房地產(chǎn)在自己名下時(shí)間的長(zhǎng)短，分不同情況進(jìn)行征稅：一是賣房后一年之內(nèi)再次購(gòu)房的，新購(gòu)房?jī)r(jià)值等于或低于出售房?jī)r(jià)值免于賦稅，若新購(gòu)房?jī)r(jià)值高于出售房?jī)r(jià)值，則高出部分按照購(gòu)買二手房的課稅標(biāo)準(zhǔn)征稅；二是賣房后一年內(nèi)沒(méi)有再次購(gòu)房，則需繳納出售房地產(chǎn)所得稅，若出售的房產(chǎn)在自己名下的時(shí)間不滿5年，則稅率為25%。若超過(guò)5年，則每多一年優(yōu)惠應(yīng)繳稅額的10%，若多出10年或10年以上，則稅賦為零。如一位業(yè)主在2010年出售1995年或更久以前購(gòu)買的房產(chǎn)，就不必繳納出售房產(chǎn)所得稅。
2006年1月1日以前，匈牙利針對(duì)住房持有的稅種包含“資產(chǎn)稅”和“個(gè)人公共稅”兩種。其中“資產(chǎn)稅”又包括住房建筑稅、非住房建筑稅(非住房指車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)和地皮稅?！百Y產(chǎn)稅”和“個(gè)人公共稅”的內(nèi)容和稅率由各地方政府確定。各地關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)稅”的細(xì)節(jié)規(guī)定并不一樣，特別是“住房建筑稅”和“個(gè)人公共稅”。一些地區(qū)對(duì)特殊人群有一定的減免，如享受購(gòu)房貸款補(bǔ)貼且分15年還清的35歲以下年輕人家庭、殘疾人和老年人。有的地方還按人均居住面積是否超過(guò)25平方米對(duì)住房進(jìn)行課稅，如使用面積為105平方米的住房住三人，按規(guī)定平均后“多出”30平方米，則以這30平方米為稅基進(jìn)行課稅。
自2006年1月1日起，匈牙利對(duì)價(jià)值超過(guò)1億福林的住房，每年征收一次“豪華稅”，稅基為1億福林以上部分，稅率為0.5%。如價(jià)值1.6億福林的不動(dòng)產(chǎn)，豪華稅為每年30萬(wàn)福林。匈牙利不動(dòng)產(chǎn)稅納稅人的確定通常是以每年1月1日為標(biāo)準(zhǔn)，即到這一天產(chǎn)權(quán)在誰(shuí)名下，誰(shuí)就是這一年的納稅人。2009年，匈牙利國(guó)會(huì)對(duì)“豪華稅”進(jìn)行了修訂，自2010年1月1日起，居民擁有一套住房，其價(jià)值低于3000萬(wàn)福林免于征稅，高于3000萬(wàn)福林的部分，3000萬(wàn)福林至5000萬(wàn)福林部分，課稅稅率為0.35%，5000萬(wàn)福林以上的部分的課稅稅率為0.5%。對(duì)于居民擁有第二套或多套住房，課稅辦法如下：低于3000萬(wàn)福林的部分課稅稅率為0.25%；3000萬(wàn)福林至5000萬(wàn)福林部分，課稅稅率為0.35%，5000萬(wàn)福林以上的部分的課稅稅率為0.5%。
這一修訂，一方面引導(dǎo)年輕人及低收入者堅(jiān)持科學(xué)合理的住房理念，購(gòu)買小戶型、價(jià)值低于3000萬(wàn)福林的住房；另一方面，提高了住房保有成本，打擊了對(duì)住房的投機(jī)性投資，增加了政府的財(cái)政收入，同時(shí)，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新考慮新建住房的銷售價(jià)格。一些原定銷售價(jià)格略高于3000萬(wàn)福林的新房，不得不將其價(jià)格降到3000萬(wàn)福林以下。據(jù)評(píng)估，在布達(dá)佩斯的住房存量中，價(jià)值高于3000萬(wàn)福林的住房，約占27%左右，從全國(guó)范圍看，價(jià)值超過(guò)3000萬(wàn)福林的住房約占10%左右。