日本地震會(huì)改變租售結(jié)構(gòu) 高層建筑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大增
日本大地震在給制造業(yè)造成沉重打擊的同時(shí)，與居民息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)更是首當(dāng)其沖。
根據(jù)公開資料推算，此次地震海嘯受災(zāi)嚴(yán)重的宮城縣和福島縣兩地，合計(jì)面積約21068平方公里，總?cè)丝诤嫌?jì)約450萬人，兩地大量建筑被地震和海嘯破壞、摧毀，為兩地乃至整個(gè)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上一層濃厚的陰影。
由此前日本發(fā)生的歷次地震以及國際經(jīng)驗(yàn)判斷，盡管政府會(huì)在地震后出臺(tái)支持災(zāi)后重建的相關(guān)貨幣和財(cái)政政策，但由于震后房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的短期敏感度較低，這些政策不能改變地震對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的短期沖擊。
短期市場(chǎng)“裂變”
盡管每次地震對(duì)不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響各異，但在災(zāi)后重建過程中，是否有新的土地投資機(jī)會(huì)、政府制定的住房重建政策如何保證商品房市場(chǎng)秩序、地震對(duì)住房消費(fèi)者心理產(chǎn)生怎樣的影響以及這種影響的衰減周期又是多久，乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)期要多久等問題，卻是共同命題。
美國1994年洛杉磯地震、日本1995年初的阪神大地震、中國臺(tái)灣“9·21”大地震以及汶川大地震，在短期內(nèi)都給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)造成不小的打擊，在很大程度影響了自住購買者與投資者。
日本阪神大地震造成經(jīng)濟(jì)損失1000億美元，死亡6433人。日本房屋與城市發(fā)展部對(duì)1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費(fèi)者進(jìn)行了詳細(xì)研究，震后購房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達(dá)71.23%，而對(duì)公屋與私人商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)，其中公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%，私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。
高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費(fèi)者數(shù)量，在地震后下降了93.9%，僅占購房人群6.1%比例的購房消費(fèi)者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。
成都正合地產(chǎn)顧問有限公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)钷确寰偷卣饘?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了專題研究，他在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，根據(jù)日本的調(diào)查，高達(dá)70.8%的購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。
這種影響還包括去區(qū)域選擇的變化。奈良縣消費(fèi)者調(diào)查顯示，75.7%的消費(fèi)者在震前選擇居住于郊區(qū)，在地震后，88.6%的消費(fèi)者傾向選擇城市近郊區(qū)生活，上升幅度為17%，主要原因是消費(fèi)者認(rèn)為密度高的城市在地震中安全度更低。
但地震并未加劇日本房價(jià)的下跌。公開資料顯示，阪神大地震后，日本全國土地價(jià)格指數(shù)在1995年與1996年分別下降3%和4%。其中“全國住宅地價(jià)指數(shù)”下跌幅度更小，僅為1.6%和2.6%，遠(yuǎn)低于這一指數(shù)在1993年和1994年的下降幅度。這意味著，阪神大地震并沒有顯著加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌趨勢(shì)。
行業(yè)恢復(fù)多重懸疑
日本政府為了減少阪神大地震對(duì)房地產(chǎn)和股市的影響，1995年期間采取了較為激進(jìn)的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利率大幅下調(diào)大約1.5個(gè)百分點(diǎn)，從年初的3.5％下降至年末的2.0％，對(duì)房地產(chǎn)形成有力的金融支持。
但楊奕峰根據(jù)研究結(jié)論表示，震后房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大規(guī)律，其中包括震后出臺(tái)的貨幣政策并不能改變地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的短期沖擊。
楊奕峰說，無論是美國洛杉磯地震后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的中性偏緊的貨幣政策、中國臺(tái)灣“9·21”大地震后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型偏松的貨幣政策，或是日本阪神地震后經(jīng)濟(jì)衰退期激進(jìn)的貨幣放松政策，都沒有對(duì)震后房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)產(chǎn)生可察的差異效果。
另一個(gè)普遍規(guī)律是，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)期大約等于收入增長恢復(fù)期加上6個(gè)月。楊奕峰表示，如果地震對(duì)城市經(jīng)濟(jì)未產(chǎn)生嚴(yán)重破壞，區(qū)域居民收入未發(fā)生明顯變化，震后房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)期則為6個(gè)月。
但如果地震對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重破壞，區(qū)域居民收入下跌，震后房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)期等于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期加上6個(gè)月，因此這也在很大程度上依賴經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度。
對(duì)開發(fā)商而言，一個(gè)無法回避的問題是，高密度和高層住宅在震后面臨不小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。楊奕峰表示，地震刺激低密度住宅銷量，但暢銷期較短，僅僅維持5個(gè)月左右。
地震后，日本采取政府基金與地震險(xiǎn)相結(jié)合的方式進(jìn)行災(zāi)后住房重建的資金籌措。在日本，地震保險(xiǎn)作為房屋火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)而存在，房屋所有者有權(quán)選擇購買與否，但由于日本地震頻發(fā)，其實(shí)際購買比例較高。
值得關(guān)注的是，日本的災(zāi)后住房重建模式，更偏重于解決低收入階層的住房安置問題。震后日本政府的住房重建以廉租房開發(fā)為主，雖然也鼓勵(lì)自有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行大規(guī)模的物業(yè)維修建造，但對(duì)這部分住房建設(shè)缺乏足夠的支持。