英國(guó)樓市仍低迷唯有倫敦是亮點(diǎn)
如果說在2009年年底觸底的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退中，英國(guó)的金融業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是遭受打擊最大的兩大行業(yè)，估計(jì)沒有多少人會(huì)對(duì)此提出異議。在擺脫衰退開始復(fù)蘇至今一年多的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)雖有起色，但完全是乍暖仍寒，近期前景仍不容樂觀。
房地產(chǎn)業(yè)一直是英國(guó)經(jīng)濟(jì)的幾大支柱之一，而個(gè)人住房銷售又是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最主要支柱。近幾年的英國(guó)住房銷售情況用“糟糕”二字來形容可能一點(diǎn)也不過分。從一些數(shù)據(jù)可以看出英國(guó)住房銷售的“糟糕”情況：去年英國(guó)住房的銷量不到650萬套，比3年前減少了47%。也就是說，2010年英國(guó)的住房銷售量只有2007年的一半多一點(diǎn)。
從總體上看，英國(guó)的住房銷售是西北部衰退最嚴(yán)重而且復(fù)蘇極慢，而東南部和西南部遭受的打擊相對(duì)較輕且復(fù)蘇較快。數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)北部和西北部3年來的銷售量跌幅均超過50%。除西南部地區(qū)外的其他地區(qū)的跌幅也在40%至50%之間。只有西南部地區(qū)的跌幅低于40%，但也達(dá)39%。統(tǒng)計(jì)顯示，在英國(guó)住房銷售下降幅度最大的10個(gè)小城市中，有5個(gè)位于英格蘭西北部地區(qū)，其中跌幅最大的默西賽德郡的伯肯黑德，跌幅高達(dá)69%，林肯郡和蘭開郡一些城市的跌幅也高達(dá)68%。
值得一提的是，英國(guó)的住房銷售并非“一片漆黑”。從英格蘭和威爾士?jī)傻貐^(qū)的情況看，雖然絕大部分景氣低迷，但倫敦市內(nèi)則是唯一的“亮點(diǎn)”。筆者最近在著名國(guó)際房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行研討英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況時(shí)，他們多位人士異口同聲地表示，英國(guó)全國(guó)的住房銷售情況均令人擔(dān)憂，只有倫敦是例外，這也是以前很少發(fā)生的現(xiàn)象。倫敦的住房銷售情況近年來確實(shí)表現(xiàn)不俗。雖然大倫敦地區(qū)的住房銷售3年中下降了42%，但是倫敦市內(nèi)的住房銷售在2009年和2010年間卻強(qiáng)勁增長(zhǎng)了22%，導(dǎo)致倫敦市內(nèi)的住房?jī)r(jià)格不斷攀升。
近年英國(guó)住房銷售疲軟的重要表現(xiàn)之一是首次購(gòu)房者比以前少多了。伯肯黑德的一位住房經(jīng)紀(jì)商說，在信貸危機(jī)發(fā)生之前，他每個(gè)月大約要接待20位首次購(gòu)房者，而且絕大多數(shù)人都拿到購(gòu)房抵押貸款。而現(xiàn)在他每月接待的首次購(gòu)房者一般只有五六個(gè)，而最終能夠拿到住房抵押貸款的只有兩三個(gè)人。由此看，貸款條件苛刻成為英國(guó)首次購(gòu)房者大幅下降的最主要原因。
市場(chǎng)疲軟的第二個(gè)表現(xiàn)是公職人員買房者明顯減少。再拿伯肯黑德的這位房屋經(jīng)紀(jì)人的例子為證。過去到他這里聯(lián)系買房的人中半數(shù)以上是公職人員，而目前來聯(lián)系購(gòu)房的人中幾乎沒有公職人員。這顯然與當(dāng)前以保守黨主政的聯(lián)合政府的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)。英國(guó)新政府去年5月份上臺(tái)以來，大力推行以削減財(cái)政赤字為核心、以削減政府開支為手段的財(cái)政政策，而削減政府公職人員成為新政府削減政府開支的重要內(nèi)容之一。相關(guān)預(yù)測(cè)顯示，今后幾年里將有大約50萬公職人員被裁減丟掉飯碗。因此，對(duì)就業(yè)前景的擔(dān)憂和公職人員崗位的不穩(wěn)定導(dǎo)致他們不敢購(gòu)買住房。
英國(guó)住房市場(chǎng)低迷的原因之三是對(duì)經(jīng)濟(jì)前景缺乏信心。本來，英國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇前景就令人不太樂觀，而新的聯(lián)合政府的經(jīng)濟(jì)和財(cái)政政策又為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景蒙上了新的陰影。當(dāng)前迅速飆升的通貨膨脹又迫使英國(guó)央行考慮提息以遏制通脹。而一旦新一輪緊縮貨幣政策啟動(dòng)，住房抵押貸款利息的隨之增加又會(huì)對(duì)購(gòu)房者增加新的負(fù)擔(dān)。正如英國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)所說，哪怕是小幅度的提息措施都會(huì)給眾多經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的抵押貸款購(gòu)房者帶來很大的痛苦。