美國恐陷入房市疲軟與經(jīng)濟(jì)放緩的惡性循環(huán)
美國全國住宅建筑商協(xié)會15日說，6月份美國住宅建筑商信心指數(shù)在維持半年穩(wěn)定后大幅下挫。分析認(rèn)為，這是美國房地產(chǎn)市場長期“量價(jià)齊跌”以及近期經(jīng)濟(jì)減速綜合作用的結(jié)果。更為嚴(yán)重的是，一旦房市加劇低迷，其與經(jīng)濟(jì)增長之間的相互反作用會愈加凸顯，兩者恐將陷入惡性循環(huán)。
信心重挫
美國全國住宅建筑商協(xié)會當(dāng)天發(fā)布的調(diào)查顯示，6月份美國住宅建筑商信心指數(shù)比上個(gè)月下降3點(diǎn)至13，至去年9月以來的最低水平。該指數(shù)在過去六個(gè)月一直穩(wěn)定維持在16的水平，表明建筑商對市場前景的預(yù)期雖然不高，但依然比較穩(wěn)定。而6月這一行業(yè)敏感指數(shù)的大幅下挫意味著建筑商的市場信心已經(jīng)動(dòng)搖，他們更加看淡美國房地產(chǎn)市場前景。
該協(xié)會指出，建筑商信心減弱的主要原因有兩個(gè)。一是止贖房屋和面臨止贖風(fēng)險(xiǎn)的房屋市場交易已進(jìn)入了惡性競爭狀態(tài)，二是屋頂、合金、壁板、護(hù)墻板等建筑原材料成本不斷上升，使得所蓋新房能以成本價(jià)出售都極度困難。
該協(xié)會主席鮑勃·尼爾森說：“由于舊房價(jià)格持續(xù)走軟，加上原材料成本攀升，建筑商們現(xiàn)在已是在勉強(qiáng)維持?！?/P>
一般而言，建筑商信心指數(shù)高于50表明多數(shù)建筑商看好房屋銷售前景，低于50則意味著多數(shù)看淡市場前景。2009年1月，該指數(shù)曾一度下挫至8的歷史最低點(diǎn)。而在本輪金融危機(jī)開始的前五年，該指數(shù)一直保持在平均54的高位。
量價(jià)齊跌
本輪金融危機(jī)以來，本已經(jīng)歷泡沫破裂的美國房產(chǎn)市場更是雪上加霜。雖然局部地區(qū)或局部領(lǐng)域偶見改善，但整體復(fù)蘇依然非常乏力。作為最客觀的行業(yè)表現(xiàn)指標(biāo)，美國房地產(chǎn)市場銷量和售價(jià)雙雙持續(xù)下跌，成為復(fù)蘇路上的最大障礙。
一方面，房屋買賣活動(dòng)很不活躍，銷售不振。以往美國房產(chǎn)市場的買方需求很大程度上是被寬松的信貸環(huán)境推高，而危機(jī)以來各大銀行紛紛提高信貸要求，大量不符合條件的購房者被阻擋在市場外。同時(shí)，美國居民收入水平并未有效提升，很多雇員的薪資水平甚至低于衰退時(shí)期，消費(fèi)意愿和能力均未達(dá)到危機(jī)前的水平。因此，即使房貸利率持續(xù)下降，也沒能有效刺激購買需求。到6月15日，美國房貸利率已連續(xù)兩個(gè)月下滑，30年期固定貸款利率目前已降至4.51%的低位。另外，房價(jià)下跌和貸款要求嚴(yán)格迫使舊房房主因擔(dān)心申請不到再次買房的貸款而不愿出售現(xiàn)有房屋。
作為美國住房銷售主力軍，4月份舊房銷量為505萬套，環(huán)比下降0.8%。而最新的經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查預(yù)計(jì)，5月份舊房銷量還將下降4%，至485萬套。此外，當(dāng)前美國月新房銷量也僅為30多萬套，不到經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為健康的70萬套水平的一半。
另一方面，房價(jià)下跌明顯，甚至二次探底。
標(biāo)準(zhǔn)普爾公司公布的數(shù)據(jù)顯示，全美房價(jià)指數(shù)繼去年第四季度下跌3.6%后，今年第一季度再度環(huán)比下滑4.2%，已回落到2002年年中的水平。標(biāo)普指數(shù)委員會主席戴維·布利策表示，除去首次購房稅收優(yōu)惠政策，美國房價(jià)在危機(jī)以來未見復(fù)蘇，甚至沒有出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。
大規(guī)模止贖活動(dòng)是房價(jià)下跌的主要原因。去年年底以來，美國房產(chǎn)市場止贖案例持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)今年新增止贖房產(chǎn)數(shù)量將超過200萬套。止贖案例攀升使得房屋銷售競爭激烈，價(jià)格隨之大幅滑落，目前美國市場止贖房屋的售價(jià)平均折扣達(dá)到20%。美國聯(lián)邦住房金融局代理局長愛德華·德馬科表示，止贖房產(chǎn)仍是影響未來銷售的關(guān)鍵因素，止贖房產(chǎn)增加可能會延緩房價(jià)趨穩(wěn)或復(fù)蘇。
惡性循環(huán)
除了持續(xù)的量價(jià)齊跌帶來的長期考驗(yàn)外，近期美國經(jīng)濟(jì)放緩則成為打壓建筑商對市場信心的最新不利因素。
在年初美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況被一片看好的情況下，第一季度的表現(xiàn)卻令人大為失望。美國商務(wù)部兩次預(yù)估值均顯示，當(dāng)季美國GDP按年率計(jì)算僅增長1.8%，明顯慢于2010年第四季度的3.1%。與此同時(shí)，近期美國各界、國際組織等也紛紛下調(diào)了美國今年全年經(jīng)濟(jì)展望。如果下半年經(jīng)濟(jì)成長沒有太大突破，這種預(yù)期對房市的負(fù)面影響將維持較長時(shí)間。
美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·克羅指出，經(jīng)濟(jì)增長減速可能在更長期內(nèi)影響建筑商信心?！盀榱俗尫康禺a(chǎn)市場獲得重回軌道所需的動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)增長必須提速?！?/P>
同時(shí)，如果建筑商的房屋建設(shè)活動(dòng)放緩，相應(yīng)的工作崗位就會更少。根據(jù)美國全國住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，每建一套新房平均可在一年內(nèi)創(chuàng)造3個(gè)就業(yè)崗位和9萬美元稅收。
更為嚴(yán)重的是，房產(chǎn)市場疲軟與經(jīng)濟(jì)放緩的作用是相互的，目前房產(chǎn)市場信心已受后者拖累，未來房市進(jìn)一步低迷必然反作用于經(jīng)濟(jì)增長，屆時(shí)兩者將陷入可怕的惡性循環(huán)。
渣打銀行駐美國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·塞門斯指出：“美國仍有大量的現(xiàn)房等待銷售，房屋建設(shè)不會很快給美國經(jīng)濟(jì)帶來有意義的助力?！?/P>
無論從歷史還是現(xiàn)實(shí)來看，房地產(chǎn)市場對美國經(jīng)濟(jì)都具有舉足輕重的影響，可謂一榮俱榮，一損俱損。本輪危機(jī)前美國經(jīng)濟(jì)繁榮很大程度上就是靠房地產(chǎn)市場推動(dòng)的，盡管這種繁榮有不少泡沫成分。但鑒于房地產(chǎn)業(yè)本身的龐大規(guī)模和巨大產(chǎn)值，如果房地產(chǎn)市場無法復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)恐怕也很難實(shí)現(xiàn)真正復(fù)蘇。