買美國房產(chǎn)想賺大錢 難！置業(yè)費用一籮筐
在美國購房手續(xù)相當(dāng)繁瑣 置業(yè)費用一籮筐
因宏觀調(diào)控嚴(yán)厲，不少國人將置業(yè)眼光投向海外，而美國樓市因出現(xiàn)回暖跡象，讓不少國人欲出手購買，但置業(yè)美國也并非像不少前來國內(nèi)拉客的項目宣傳的那樣容易，置業(yè)的費用和風(fēng)險如同陷阱，隨時可能等在路上。所以，如果對美國房地產(chǎn)市場不熟悉，建議有興趣的買家可以先登錄專業(yè)公司的網(wǎng)站比如http://www.windhamchina.com或者美國專業(yè)網(wǎng)站http://guests.themls.com，http://www.realtor.com等，先行了解美國的房地產(chǎn)市場的情況，然后可以根據(jù)自己的預(yù)算和傾向的城市，通過網(wǎng)絡(luò)和在線經(jīng)紀(jì)人進行交流后，再看看哪類房產(chǎn)比較適合自己。另外，參加由專業(yè)置業(yè)公司組織的赴美看房團，又或者去到美國之后，找口碑較好的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)看房，也是在美國置業(yè)必須要做的準(zhǔn)備工作。
購房手續(xù)相當(dāng)繁瑣
專業(yè)經(jīng)紀(jì)人朱玉女士告訴記者，在美國申請貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大，通常美國的貸款機構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當(dāng)海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加。但究竟增加到多少，并沒硬性要求。也并不是每家機構(gòu)都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構(gòu)。2008年后，很多大的機構(gòu)要求申請貸款者至少提供40%~50%的首付。客戶必須要提供相當(dāng)多文件，比如有效護照并顯示有效簽證頁、個人簡介，2~3封出于買家本國的銀行，信用卡機構(gòu)、貸款機構(gòu)的信用證明等，以證明買家及時還款的能力。雖然個人資產(chǎn)證明不是必備，但若有，可能會幫買家減少首付金額或拿到較低貸款利率。
房屋轉(zhuǎn)讓增值稅不少
置業(yè)費用包括買房時候的各種費用，比如驗房費、律師費，購房之后每年要繳納的房地產(chǎn)稅，以及購房后的翻修費用以及維護費用。如果要進行房屋托管，還必須每年給托管公司6%的房價再加上每個月100多美元的托管費或者給經(jīng)紀(jì)人至少一個月的租金等等。再加上房屋轉(zhuǎn)讓時還要為增值部分繳納個人所得稅，就算沒有房價近年來持續(xù)下跌這個因素，投資美國房產(chǎn)都難以讓投資人賺到大錢。
在洛杉磯生活多年的吳小姐表示，如果買房的花費是50多萬美元，那么每年的房地產(chǎn)稅至少要5000多美元，住10年僅房地產(chǎn)稅就要繳5萬多美元。而在購房后，對房屋進行簡單翻新的費用則至少在1萬~3萬美元，而且這還是較小規(guī)模房子需要的費用。如果是大房子，翻修費用會因為自己對材料的選擇而難有上限。洛杉磯的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張小姐介紹，在美國轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，如果有增值部分還需就這一部分繳納個人所得稅，“比如按照你目前的收入水平個人所得稅的稅率是25%，那么你轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，如果賣房賺了50萬美元，就得按50萬美元的25%來繳納個人所得稅。在洛杉磯地區(qū)的一些成熟居住區(qū)，很少會有新房放賣，人們除非到其他城市生活，否則會在一套房子里生活很長時間。
靠出租獲利碰到賴租租客損失巨大
不過，美國比較高昂的房租還是會讓投資者有較穩(wěn)定的收入。據(jù)了解，洛杉磯地區(qū)一些新興的住宅區(qū)，總價30萬美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關(guān)費用后，租金回報率大約能達到5%。“當(dāng)然租房給人也有風(fēng)險，如果租戶夫妻倆都失業(yè)而無力負擔(dān)房租的話，我們會幫助屋主驅(qū)趕租客，律師費大約要1250元美金，警察來到驅(qū)逐租客又得用大約45~90天。所以如果遇到這種租客，屋主就會有比較大損失。所以通過經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀(jì)人找到合適的租客也很重要?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)ANDY認(rèn)為投資房產(chǎn)肯定會有各種風(fēng)險存在。
美國房產(chǎn)稅沒想象那么高
除了繁復(fù)的手續(xù)外，房地產(chǎn)稅(當(dāng)?shù)厝艘矔Q之為地價稅)也是有意投資美國房產(chǎn)的人們最關(guān)心的一項費用。在上海和重慶陸續(xù)開征房地產(chǎn)稅后，很多人也對一直征收房地產(chǎn)稅的美國非常好奇。
通過記者此次美國行的了解，美國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)稅在0.5%~2%，一般來說，比較成熟的舊區(qū)的房產(chǎn)稅相對低一些，而新發(fā)展區(qū)域的房產(chǎn)稅則比較高。洛杉磯地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)ANDY介紹，以洛杉磯以東地區(qū)的一些新發(fā)展區(qū)來算，房產(chǎn)稅大約為2%，但因為那邊房價比較低廉，因此實際每年支付的資金反而沒有舊區(qū)多，一年分兩次征收的辦法，讓業(yè)主每次承受的負擔(dān)不用那么大。另外，在房價下跌階段，房地產(chǎn)稅也會相應(yīng)減少而且，房地產(chǎn)稅還可以抵扣個人所得稅，比如一個人年薪為6萬美元，而房地產(chǎn)稅為5000美元，那么他將最多按照55000美元的收入來繳稅。
居民是房產(chǎn)稅受益者
威翰地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人向記者詳細分析了美國房地產(chǎn)稅的情況。通常人們所指的美國房地產(chǎn)稅是由地方政府定期(一年或者半年)根據(jù)房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)所有人征收的一種稅。各縣、各市征收的房地產(chǎn)稅稅率會有很大差異，甚至小到每個社區(qū)的稅率都有差別。而一般其實際稅率最高的可能達到2.5%以上，而最低甚至低于0.5%。房地產(chǎn)稅的名義稅率由地方政府制定，而其實際需要繳納的稅率則是名義稅率通過一定的計算處理而得出的。由于房地產(chǎn)估價的計算方法各不相同，有的是房地產(chǎn)的全部價值，有的則有一個估價比率，使其僅為房產(chǎn)價值的一部分，更有的則是通過房屋租金來計算的，所以美國房地產(chǎn)的實際稅率并非我們所聽說的那么高，通常遠遠低于名義稅率。而紐約曼哈頓公寓的房地產(chǎn)稅稅基是根據(jù)其租金來估算的，一定租金的房屋相對有一定數(shù)額的房地產(chǎn)稅。當(dāng)每月租金高于每平方米35.94美元時，其稅率為固定的每平方英尺10.59美元。
雖然美國的房地產(chǎn)所有權(quán)人需要定期繳納相對沉重的房地產(chǎn)稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產(chǎn)稅一般用于地方學(xué)區(qū)、警察、消防、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館等支出。
特別提醒
勿輕信購房可獲綠卡
中國人在美國買房的熱潮成為當(dāng)下的熱門話題，當(dāng)然也有專業(yè)人士提醒中方置業(yè)者須做足功課，不要被騙。對于有業(yè)者宣稱，只要購房400萬美元就得以申辦美國綠卡，移民律師對此指出，利用購買不動產(chǎn)來申辦移民身份是沒有可能的。
目前美國房市，是40年來僅見的低房價時間，又適逢人民幣匯率上升，在目前美國失業(yè)率攀升、房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)下滑的情況下，許多人希望美國空置的房產(chǎn)能更多地被購買力極強的中國市場消化。
專家提醒，對賣房團中一些宣傳的內(nèi)容，置業(yè)者還是要相當(dāng)小心。首先，買房者不可能在美國得到貸款，一切都要以現(xiàn)金的方式進行。交易過程應(yīng)當(dāng)慎重。在取得房產(chǎn)的過程當(dāng)中，不要上當(dāng)受騙。對海外的一些經(jīng)紀(jì)人，也要通過法律程序，進行小心的選擇。
移民律師張軍表示，他的一些朋友及客戶，都紛紛就賣房團的事情致電給他。人們尤其對買房子可以辦綠卡感興趣。當(dāng)?shù)氐男侣勆踔翀蟮?，業(yè)者向大陸民眾宣稱，只要購房400萬美元，就得以申辦美國綠卡。
對此，張軍指出，利用購買不動產(chǎn)來申辦移民身份是沒有可能的。投資移民一定要投資實業(yè)且創(chuàng)造工作機會。買房屋屬自住，無論是價值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。
他說，奧巴馬政府上臺后倡導(dǎo)外國人前來投資移民。但是，美國政府本身并不擔(dān)保任何東西。投資移民是一種個人行為，一定要通過相關(guān)的法律程序來申請。當(dāng)前人們常聽說的一些高失業(yè)地區(qū)、偏遠地區(qū)投資移民等，都一樣要走相同的程序，政府并不會介入其中。
但是他表示，有一種可能通過房地產(chǎn)來辦綠卡，就是購買商業(yè)辦公樓或者倉庫，并在其中進行商業(yè)經(jīng)營。當(dāng)達到投資移民的條件，就可申請投資移民。 記者 黃瑤
華人置業(yè)故事
想享受長島好學(xué)區(qū)
年入至少20萬美元
王先生 居住區(qū)：長島納蘇郡
在某大型保險公司工作的王先生，于去年在長島納蘇郡購置了一套套內(nèi)面積約300平方米的房產(chǎn)，總價為78萬美元(折合人民幣約510萬元)，裝修約17萬美元。王先生告訴記者，能在納蘇郡置業(yè)的家庭，還是需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，家庭年收入至少要20萬美元以上，因為這里有著名的中學(xué)，是典型的好學(xué)區(qū)。他每年需支付約1.5%的房產(chǎn)稅，即約1.2萬美元。事實上，地方學(xué)區(qū)的財政收入主要就來自于該地區(qū)的房地產(chǎn)稅。學(xué)區(qū)內(nèi)有小學(xué)、初中、高中，建校舍、設(shè)備、老師的薪水都是由學(xué)區(qū)稅收支付。住在學(xué)區(qū)內(nèi)，可免費就讀公立學(xué)校的原因就在于此。房地產(chǎn)稅里，不僅繳納了學(xué)費，同時也付了免費校車接送的車資。美國的公立中小學(xué)的教育質(zhì)量差別也相當(dāng)大，好學(xué)區(qū)的房價高，能買的人學(xué)歷，收入高。房價高，學(xué)校得到的學(xué)區(qū)稅收也多，能請好的老師，買好的設(shè)備，吸引更多的家長在這個學(xué)區(qū)買房置產(chǎn)。
想換好學(xué)區(qū)
要多掏100萬美元
蘇小姐 房屋所在區(qū)域：Pasadena
蘇小姐及她的先生2008年購買了一套有三個房間的獨立屋，房價為55萬美元，房屋計價部分大約為160平方米，包括前庭后院大約600平方米。蘇小姐夫妻為該房子支付了兩成首付，其余款項做了30年貸款，每個月月供大概需支付2000多美元，每年還要支付5000多美元的房地產(chǎn)稅。對于像蘇小姐這種夫妻雙方都有工作的美國年輕夫妻來說，雖然衣食住行的花費并不算大，但她也不認(rèn)為自己會有余力再投資房產(chǎn)。“如果你第一套房子還在貸款的話，第二套房很難獲得銀行的貸款。另外在美國養(yǎng)孩子的成本并不低，我打算在未來3年內(nèi)生兩個小孩?！睘楹⒆拥慕逃蛩悖K小姐想換一個好學(xué)區(qū)的房子，雖然隔著一條街，但那里的房子好的就要150萬美元左右。
現(xiàn)金買房有九個步驟
根據(jù)職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的介紹，記者了解到海外買家現(xiàn)金買房主要有以下幾個步驟
1.到美國找當(dāng)?shù)劂y行，咨詢開戶，設(shè)法快速匯入足夠資金。
2.找到合意房屋后，簽署意向合同(sales binder or offer)，由經(jīng)紀(jì)馬上遞交賣家。上面會有買方的出價(offer price)，簽正式合同(contract of sale)時需付定金(cash deposit)，正常是10%。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上還有一些附屬內(nèi)容，比如買方希望的交房日期，買方的律師聯(lián)系方式等。簽這份意向合同時，買家需交幾百美元至幾千美元的支票表示出價誠意(good faith deposit)，有時甚至達到房屋總價的2%~5%。談價失敗后支票會由經(jīng)紀(jì)退還。有些房主還會要求提供買方的付款能力證明(proof of funds)。
3.買賣雙方達成共識后(短至一天內(nèi)，長達逾月)，屋主會在最終的意向合同上簽字確認(rèn)價格。
4.建議馬上聯(lián)系執(zhí)照工程師或執(zhí)照驗屋人員，在屋主同意的日期驗屋。驗屋費用在紐約一般是幾百元至一千多美元。檢驗過程需要幾個小時，一般1~3天之后得出報告。專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人一般都會建議買家驗屋，驗后沒有問題自然最好；驗后有問題，也可有理有據(jù)再與屋主協(xié)商，或修繕或減價或中止交易。
5.驗屋結(jié)果無爭議后，雙方律師開始準(zhǔn)備合同直至買賣雙方對合同文本各項條款無異議后，買方簽合同并支付10%定金，這筆錢通常會送至賣方律師放入第三方保管賬戶(escrow account)內(nèi)。如果買家無正當(dāng)理由單方中止合同，將會失去這筆定金。
6.買方律師會在賣方簽合同后馬上委托產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查(title research)，調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費用由買方支付，通常幾百元美金，需2~4個星期。有時買方律師也會在買方授權(quán)下提前開始產(chǎn)權(quán)調(diào)查以節(jié)省時間。
7.在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時，經(jīng)紀(jì)人帶著買方再次查看房屋(final walk-through)。確定自上次看房到現(xiàn)在房屋無大的變化及損壞。
8.如果一切順利，在過戶日大家會面辦交房手續(xù)。通常會在賣方律師的辦公地點(若貸款則可能是銀行律師指定地點)。買家需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現(xiàn)金支票。買方需在這時付清剩余房款和房屋過戶費(closing cost)。相對貸款買家，現(xiàn)金買家所付房屋過戶費用很少，不同情況不同數(shù)目。
9.過戶手續(xù)結(jié)束?？蛻艨梢詮脑葜魇种薪舆^鑰匙成為房屋的新主人，并會在1~3個星期內(nèi)收到正式房契(Original Recorded Deed)。
購買一手物業(yè)流程
購買一手物業(yè)與二手房又有不同。由The Moinian Group開發(fā)的W New York Downtown包括酒店和公寓兩部分，是新世貿(mào)中心附近唯一在售的可居住項目，也是目前正在積極向中國客戶推薦的項目。據(jù)介紹，33~56層的159個單位中，一房單位(約60~80平方米)售價從117.5萬美元起(折合人民幣約764萬元)，兩房單位(約100~117.5平方米)售價從201萬美元起(折合人民幣約1300萬元)，而53~56層的樓頂單位售價主要為134萬美元到260萬美元(折合人民幣約871萬~1690萬元)。
1.選定物業(yè)，通過書面offer(出價)的形式議定價格并通過現(xiàn)金支票或電匯支付10000美元左右的誠意金；
2.律師審核交易相關(guān)的文件，確認(rèn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰可售；
3.簽署購買協(xié)議，支付10%左右的定金至律師的信托賬戶；
4.準(zhǔn)備業(yè)主委員會要求填寫的購買申請并完成審批；
5.確認(rèn)過戶日期和過戶費用清單；
6.支付交易余款至律師信托賬戶；
7.在過戶日由本人或授權(quán)律師(POA)出席并簽署相關(guān)文件完成過戶。
涉及的主要費用：
律師費Attorney (Lawyer) Fees:$1000~ $3000
登記費Recording Fees:$100~$200
交易稅Property Transfer Tax:1.825%
產(chǎn)權(quán)保險費Title Fee:0.5%~0.8%
豪宅稅(100萬美元以上的物業(yè)) Mansion Tax:1%
新業(yè)主物業(yè)費捐助 Working Capital Fund Contribution:2個月物業(yè)費
物業(yè)費調(diào)整結(jié)算Common Charge Adjustments *
房地產(chǎn)稅調(diào)整結(jié)算Property Tax Adjustment *
說明：*標(biāo)記是指物業(yè)費及房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)算是對前任業(yè)主(開發(fā)商)實際已經(jīng)預(yù)付的費用進行償付。以上費用總計約為房價的4%~5%。