美國(guó)房?jī)r(jià)為何仍持續(xù)下跌
2011-08-29 00:00:00 中國(guó)房地產(chǎn)
最近一段時(shí)間美國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)，不但延續(xù)了 5年來(lái)的跌勢(shì)，而且創(chuàng)下房?jī)r(jià)下跌的新紀(jì)錄。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)溫和復(fù)蘇背景下，房?jī)r(jià)為何再創(chuàng)新低?問(wèn)題的關(guān)鍵可能已不在房產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性調(diào)節(jié)，而在美聯(lián)儲(chǔ)的超低利率維持時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。
1-4月，相對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)去年以來(lái)的溫和復(fù)蘇和今年以來(lái)美國(guó)就業(yè)形勢(shì)的改善，美國(guó)房?jī)r(jià)卻再次創(chuàng)出危機(jī)以來(lái)新低。根據(jù)全美住房建筑商協(xié)會(huì)(NAR)的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)今年第1季度比去年第4季度下跌3％，3月環(huán)比下跌1．1％，創(chuàng)下2008年底以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的最大跌幅。由于多數(shù)地區(qū)的樓價(jià)持續(xù)下跌，4月份，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)從3月的17下跌至16。至此，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌58個(gè)月，與金融危機(jī)前相比已經(jīng)跌幅過(guò)半，但目前仍看不到止跌回升跡象。
在目前美國(guó)的房貸市場(chǎng)中，所有的人都成了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者，利率再低也無(wú)法刺激信貸需求。一方面，商業(yè)銀行寧可坐擁巨額現(xiàn)金也不發(fā)放貸款；另一方面，即使銀行樂(lè)意提供更多的貸款，也難以找到合適的貸款需求者。市場(chǎng)遭遇典型的流動(dòng)性陷阱。
從資金成本看，美聯(lián)儲(chǔ)超低利率已經(jīng)使住房抵押貸款融資成本創(chuàng)出歷史新低，30年抵押貸款利率已經(jīng)低于危機(jī)前20年7％的正常利率水平2％多。然而，抵押貸款利率的創(chuàng)紀(jì)錄新低對(duì)住房購(gòu)買甚至再融資貸款需求幾乎沒(méi)有什么刺激。根據(jù)美國(guó)抵押銀行協(xié)會(huì)報(bào)告，2011年第1季度，抵押貸款申請(qǐng)仍然保持在14年來(lái)的低位。2011年美國(guó)首次抵押貸款數(shù)量比2010年減少36％，僅此一項(xiàng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)再度下跌5％。
美聯(lián)儲(chǔ)最近調(diào)查結(jié)果表明，總體上，美國(guó)商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)與貸款條件均已放寬，但第1季度美國(guó)住房抵押貸款需求仍在下降。其根源在房?jī)r(jià)與負(fù)資產(chǎn)下降螺旋。目前影響美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的結(jié)構(gòu)性因素是止贖率的繼續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示， 2010年，共有4300萬(wàn)借款者因抵押貸款違約拖欠而面臨房屋止贖問(wèn)題；今年1季度美國(guó)共有 68．1153萬(wàn)幢住房收到了違約、拍賣或已被銀行收回的通知。大量止贖房進(jìn)入市場(chǎng)賤賣，是房?jī)r(jià)趨跌的主要供給動(dòng)因。顯然，遏制房?jī)r(jià)的再度下跌需要遏制止贖率的進(jìn)一步上升，但這又必須以房?jī)r(jià)的回升為前提。否則，美國(guó)房市無(wú)法擺脫房?jī)r(jià)下跌——抵押品價(jià)值下降——業(yè)主負(fù)資產(chǎn)——止贖率上升——房?jī)r(jià)再度下跌的惡性循環(huán)。現(xiàn)在美國(guó)購(gòu)房者普遍是負(fù)資產(chǎn)。
顯然，美國(guó)振興房市的當(dāng)務(wù)之急是要修復(fù)價(jià)格，而關(guān)鍵又在預(yù)期的改善。因?yàn)槟壳懊绹?guó)房市的癥結(jié)已經(jīng)不在房?jī)r(jià)過(guò)高與信貸條件，而在市場(chǎng)預(yù)期不良。由于當(dāng)前對(duì)房市前景的悲觀預(yù)期仍占據(jù)主流，無(wú)法吸引增量資本進(jìn)場(chǎng)?，F(xiàn)在的超低利率給房地產(chǎn)的預(yù)期是負(fù)收益。因?yàn)槌L(zhǎng)期限的零利率意味著房?jī)r(jià)可能二次探底，以致止贖率持續(xù)上升。與此同時(shí)，低廉的貨幣催生了美元套利交易的盛行。上市公司用零成本資金回購(gòu)股票改善收益形象，形成股價(jià)上漲，收益上升的正向循環(huán)。類似操作，單個(gè)的住房貸款人顯然無(wú)法做到。而銀行體系充斥的現(xiàn)金，更通過(guò)隔夜資金市場(chǎng)拆放給對(duì)沖基金、大型杠桿機(jī)構(gòu)投資具有正回報(bào)類別資產(chǎn)，包括債券、股票、黃金、石油等大宗商品獲利，并使大量美元資金從美國(guó)流出，流入利率較高、貨幣具升值潛力的國(guó)家和地區(qū)，賺取高額收益。因此，當(dāng)前啟動(dòng)美國(guó)房市的關(guān)鍵是要扭轉(zhuǎn)美元套利，使資金回流房市，才能真正扭轉(zhuǎn)負(fù)資產(chǎn)房?jī)r(jià)螺旋。否則大量住房抵押貸款人仍將在負(fù)資產(chǎn)的壓力下掙扎。但目前可以肯定的是只要美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)維持超低利率不變，美元套利交易就會(huì)延續(xù)目前態(tài)勢(shì)不會(huì)反轉(zhuǎn)，而美國(guó)房市真正止跌回升的時(shí)日必更不確定。