崩盤五年初見企穩(wěn) 美國房地產(chǎn)市場露復(fù)蘇曙光
在價(jià)格見頂并大幅回落五年后，美國房地產(chǎn)市場近期已呈現(xiàn)底部企穩(wěn)的跡象。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)26日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，盡管美國2月二手房簽約銷售指數(shù)(季調(diào)后)環(huán)比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。
美國二手房銷量創(chuàng)五年來最好開局表現(xiàn)，市場對全美房價(jià)趨穩(wěn)并將回升的預(yù)期日益強(qiáng)烈，進(jìn)一步推升了銷售表現(xiàn)。
分析人士認(rèn)為，美國房市基本已經(jīng)走出低谷，但由于各地區(qū)表現(xiàn)仍冷熱不均，影子庫存壓力猶在，預(yù)計(jì)本輪復(fù)蘇將漫長且溫和。
房市改善跡象強(qiáng)化
在經(jīng)歷了2007年至2009年的直線式下滑和2009年至2011年的低位盤整后，近期美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出越來越多的好轉(zhuǎn)跡象。
美國商務(wù)部23日公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份美國新房銷量環(huán)比下降1.6%至年化31.3萬套，但同比大幅增長11.4%。同時(shí)新房銷售價(jià)格中值環(huán)比上漲8.3%，達(dá)到每套23.37萬美元的8個(gè)月高點(diǎn)，同比漲幅也達(dá)到6.2%。
此前的21日美國全球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份美國二手房銷量環(huán)比下降0.9%至年化459萬套，但1月份銷售量數(shù)據(jù)從年化457萬套向上修正至463萬套，為2010年5月以來最高水平。綜合來看，今年前兩個(gè)月的全美二手房銷量創(chuàng)下2007年以來最好開局表現(xiàn)。同時(shí)2月份二手房售價(jià)中值出現(xiàn)2010年11月以來的首次同比上漲。二手房銷售占美國整個(gè)房地產(chǎn)銷量的九成以上。
此外具有領(lǐng)先意義的房屋開工數(shù)據(jù)顯示，2月份美國經(jīng)季調(diào)后新房開工量環(huán)比下降1.1%至69.8萬套，但同比上升9.91%，2月營建許可量升至71.7萬套的三年半以來最高水平。
事實(shí)上自去年下半年以來，美國房市就一直呈現(xiàn)出趨穩(wěn)鞏固的態(tài)勢。去年第三季度新屋銷量率先走出低谷，新屋和二手房庫存量均顯著回落。分析人士認(rèn)為，在就業(yè)市場回暖、居民收入增長以及抵押貸款利率維持在歷史低位等利好因素作用下，住房市場將進(jìn)一步得到鞏固。
野村證券研究報(bào)告認(rèn)為，過去6個(gè)月房屋開工數(shù)量同比增幅均達(dá)到兩位數(shù)，預(yù)計(jì)2012年總開工量將達(dá)到69.3萬套，較2011年增長13.4%。住房投資對2012年美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長將貢獻(xiàn)0.2個(gè)百分點(diǎn)。
道明證券認(rèn)為，美國房市將在2012年對經(jīng)濟(jì)增長帶來正面貢獻(xiàn)，不但有助于經(jīng)濟(jì)前景改善，同時(shí)將提振就業(yè)。盡管房屋開工量和在建量仍然維持在歷史低位，但考慮到庫存下降，美國家庭組成出現(xiàn)變化，近期數(shù)據(jù)為房市走上正確方向提供了進(jìn)一步佐證。預(yù)計(jì)美國住房市場銷售的活躍將帶動(dòng)房價(jià)在6個(gè)月后企穩(wěn)，但市場完全恢復(fù)還有待時(shí)日。
仍面臨多重挑戰(zhàn)
在崩盤五年后，美國房地產(chǎn)市場終于迎來復(fù)蘇曙光，但業(yè)內(nèi)人士對本輪復(fù)蘇仍然存在多重憂慮。一方面，大量止贖房屋的存在仍是短期內(nèi)難以消化的難題，另一方面，對于部分購房者而言銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)仍然嚴(yán)格。此外租賃市場升溫也給房屋銷售帶來競爭壓力。
數(shù)據(jù)提供商CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，美國在售住房中有一半來自止贖房產(chǎn)。預(yù)計(jì)截至今年1月底，住房市場影子庫存的數(shù)量約為160萬套，較去年同期180萬套的水平已經(jīng)有所下降。
但有業(yè)內(nèi)人士分析稱，因去年年末假日期間止贖工作暫停，以及有關(guān)貸款商止贖工作疏漏的法律訴訟程序擱淺，美國房屋止贖數(shù)量有所下降。隨著這些進(jìn)程重啟，龐大的止贖房屋庫存將繼續(xù)對市場形成重壓。新一波止贖潮可能在2012年上半年影響房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致部分市場的房價(jià)進(jìn)一步下跌。
統(tǒng)計(jì)顯示，自2006年4月觸及峰值至今，標(biāo)普/凱斯席勒20個(gè)城市綜合房價(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌34%。經(jīng)通脹調(diào)整后的當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)跌回至2000年1月的水平。穆迪報(bào)告稱，美國房市觸頂至今累計(jì)蒸發(fā)的市值達(dá)到7.4萬億美元。
野村證券認(rèn)為，較低的價(jià)格和抵押貸款利率為潛在購房者提供了動(dòng)力，同時(shí)改善的勞動(dòng)力市場進(jìn)一步增強(qiáng)消費(fèi)者信心。但對市場持續(xù)復(fù)蘇至關(guān)重要的仍是穩(wěn)定的價(jià)格，只有購房者對房價(jià)穩(wěn)定的預(yù)期鞏固，住房銷售才能繼續(xù)增長。
對房價(jià)前景，目前業(yè)內(nèi)仍存在分歧。美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Zillow公司21日公布的調(diào)查顯示，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)美國房價(jià)將在今年下滑0.7%，2013年開始回升。Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢福瑞指出，美國各地區(qū)市場情況有所不同，一些地區(qū)價(jià)格已經(jīng)觸底，另一些仍面臨供應(yīng)過剩的情況，但整體來看止贖房產(chǎn)和負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)將繼續(xù)推低全國大部分地區(qū)的房價(jià)。
美銀美林認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)及政府政策的扶助將帶動(dòng)房價(jià)今年觸底，但如果政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)情況變化，未來房市的前景可能很輕易改變。一旦美國經(jīng)濟(jì)在2012年下半年再度陷入疲弱，房地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)將下滑，價(jià)格將繼續(xù)下跌。而即便今年能夠成功筑底，市場完全恢復(fù)也需要數(shù)年時(shí)間，“房市正在康復(fù)，但遠(yuǎn)談不上強(qiáng)勁復(fù)蘇”。