房地美深陷財務赤字與人才流失困境
美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(即房地美)是美國為數(shù)不多的政府支持企業(yè)，在始于2007年的次貸危機期間遭遇重創(chuàng)。房地美3日公布的財報顯示，公司今年第一季度實現(xiàn)利潤5.77億美元，為連續(xù)第二季度盈利。這似乎為房地美帶來了一線曙光，但沉重的財務負擔和加速的人才流失仍是房地美頭上難以驅(qū)除的陰霾。 積重難返 根據(jù)房地美當天公布的財報，當季利潤加上持有的可出售抵押貸款證券，房地美當季總可支配收入達到17.89億美元，但當季要向美國財政部返還的優(yōu)先股股息高達18.07億美元，因此還需向財政部申請約1900萬美元援助資金。當這筆資金到位，美國政府對房地美的救助總額預計將達723億美元。政府援助資金的年利率高達10%，也就是說一年需向財政部支付72.3億美元股息，而房地美歷史上僅有一年的年利潤超過這一數(shù)值。 房地美在財報中坦承，長期來看，公司不可能創(chuàng)造足夠的凈利潤或總可支配收入，向財政部申請的援助資金可能會越積越多，希望財政部可以免除部分費用。截至目前，房地美已經(jīng)支付了約183億美元股息。 美國財政部曾提議，為避免陷入嚴重債務問題的貸款購房者停止償還貸款(止贖)，將對房地美和房利美(“兩房”)持有或擔保的抵押貸款本金減記進行補貼，“兩房”每減記1美元抵押貸款本金，可獲得財政部0.63美元補貼?！皟煞俊北O(jiān)管機構(gòu)美國聯(lián)邦住房金融署測算后表示，此舉可為“兩房”節(jié)省17億美元損失，但財政部為此需拿出38億美元。該機構(gòu)代理署長愛德華·德馬科認為，住房抵押貸款本金減記既沒有必要也沒有效率，因此并未接受財政部的提議。 從房地美的財報來看，當季利潤比去年第四季度下降6.8%，這主要是由于抵押貸款利率更低，導致利息收入下降，同時由于更多房產(chǎn)折價出售或停止償還貸款，導致房地美持有或擔保的抵押貸款支持債券價值受損。 不過從長期來看，貸款拖欠率呈下降趨勢，貸款申請人信用評分呈上升趨勢，止贖情況正在逐步好轉(zhuǎn)。財報顯示，房地美持有或擔保的資產(chǎn)中約30%是2005年到2008年發(fā)放的住房抵押貸款，這部分貸款申請人的信用評分加權(quán)平均值為723分，嚴重拖欠率(連續(xù)三次或以上未能按時還款)高達8.93%，當季虧損的88%來自于這部分業(yè)務；而2009年以后發(fā)放的住房抵押貸款比重為54%，貸款申請人的信用評分加權(quán)平均值約為760分，嚴重拖欠率僅為0.34%。隨著此類資產(chǎn)比重不斷增加，未來財務狀況將有所好轉(zhuǎn)。 人才流失 次貸危機以來，美國各界對改革住房金融體系的呼聲日益強烈。美國國會不希望政府支持企業(yè)過多干預市場，因此要求“兩房”削減業(yè)務規(guī)模和高管薪酬。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署今年2月份向美國國會提交的計劃，美國政府要執(zhí)行“建、減、?！比髴?zhàn)略目標。第一個目標是致力于為二級抵押貸款市場建立新的基礎(chǔ)設施架構(gòu)；第二個目標是逐步縮減“兩房”在市場中的主導地位，同時簡化和收縮兩個公司的運營活動；第三個目標是保持阻止住房止贖活動的能力，以及保持對新融資和再融資活動提供信貸資金。 盡管這三個目標在執(zhí)行中可能會有矛盾，但“兩房”瘦身已是共識。業(yè)務規(guī)模江河日下，優(yōu)秀人才也加速流失。美國聯(lián)邦住房金融署3月份宣布，“兩房”高管薪酬今年將比2008年減少近75%，并計劃將新首席執(zhí)行官年薪定為50萬美元。 “兩房”的12名高管在2009年和2010年的工資與獎金總額高達約3540萬美元，其中房利美首席執(zhí)行官邁克·威廉姆斯兩年薪酬共930萬美元，同期房地美首席執(zhí)行官查爾斯·霍爾德曼的薪酬也高達780萬美元。與政府公務員相比，“兩房”高管薪酬確實偏高，德馬科2011年年薪僅為24萬美元，美國總統(tǒng)奧巴馬的年薪也僅為40萬美元。但2007年房利美和房地美首席執(zhí)行官薪酬分別高達1220萬美元和1050萬美元，新方案執(zhí)行后“兩房”高管薪酬要比美國銀行、花旗銀行、摩根大通銀行和富國銀行等美國私人金融機構(gòu)高管薪酬平均值低約50%。 目前，包括威廉姆斯和霍爾德曼在內(nèi)的多名“兩房”高管已經(jīng)表示今年將離職。另外，由于整體業(yè)務規(guī)模呈下降趨勢，2011年上半年房地美離職率高達13%，高于之前五年平均值8.5%；房利美離職率也升至11%，高于之前三年平均值6%。 | ||||