德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家：德國(guó)樓市成為歐債避風(fēng)港
德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters) 日前接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，德國(guó)房?jī)r(jià)在1999年后經(jīng)歷了“十年不漲”后，最近兩三年受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，資本流入，房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲。但從全球來看，德國(guó)的房?jī)r(jià)還是相對(duì)便宜，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒有泡沫。
經(jīng)歷“十年不漲”
中國(guó)證券報(bào)：我們發(fā)現(xiàn)德國(guó)老百姓買房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什么德國(guó)人不喜歡買房？
皮特斯：2010年德國(guó)人買房的比例是45.7%。之所以出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)，一個(gè)原因是德國(guó)人工作的流動(dòng)性很大。另外在租房市場(chǎng)上，德國(guó)政府對(duì)承租人也有比較好的保護(hù)。更重要的一個(gè)原因是，從數(shù)據(jù)上可以看到，從2000年至2009年，德國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，這也打擊了德國(guó)的買房熱情。
中國(guó)證券報(bào)：2000年至金融危機(jī)發(fā)生的2008年前，全球很多國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)都有一輪持續(xù)的上漲，為什么在此期間德國(guó)的房?jī)r(jià)卻是往下走？
皮特斯：這和東、西德合并后出現(xiàn)的暫時(shí)性房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。上世紀(jì)90年代兩德統(tǒng)一后，德國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲。在此后的幾年內(nèi)，西德興建了很多房子。但由于供大于求，加上德國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，政府出臺(tái)了有益于租客的政策，市場(chǎng)買房的需求下降，從1999年開始德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟。從1999年到2005年，德國(guó)的房?jī)r(jià)下跌了大約8%，此后到2009年德國(guó)的房?jī)r(jià)都保持不動(dòng)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年不漲。
避風(fēng)港效應(yīng)顯現(xiàn)
中國(guó)證券報(bào)：我們看到德國(guó)的房?jī)r(jià)從2009年至今出現(xiàn)了明顯的上漲，主要是由于什么原因？
皮特斯：德國(guó)近年來房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了上漲行情。
這有很多原因，首先對(duì)于住房的需求來自于德國(guó)就業(yè)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)。德國(guó)的失業(yè)率目前在6%左右，處于歷史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去進(jìn)行大宗消費(fèi)。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時(shí)，德國(guó)的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購(gòu)房者的融資壓力。
其次，德國(guó)的房?jī)r(jià)與外界資金流入有很重要的聯(lián)系。歐洲債務(wù)危機(jī)后，可以看到德國(guó)的國(guó)債收益率持續(xù)下滑，這意味著避險(xiǎn)資金在涌入德國(guó)。資金進(jìn)入德國(guó)后，需要進(jìn)行投資，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)很好的標(biāo)的。
另外房?jī)r(jià)的上漲也與歐元的貶值有關(guān)。歐洲債務(wù)危機(jī)后，歐元持續(xù)貶值，投資者普遍擔(dān)心未來的風(fēng)險(xiǎn)。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰是合適的投資市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)不大，差不多每年5%的租金回報(bào)率高于大多數(shù)國(guó)債產(chǎn)品。
中國(guó)證券報(bào)：你認(rèn)為目前德國(guó)的房?jī)r(jià)是否合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？
皮特斯：目前來看，德國(guó)一些區(qū)域和大城市的房?jī)r(jià)在過去兩年出現(xiàn)了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房?jī)r(jià)這個(gè)比例來衡量的話，德國(guó)目前的房?jī)r(jià)水平低于長(zhǎng)期平均水平20%。目前德國(guó)的房?jī)r(jià)還是便宜的，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，不能說有泡沫。
我們預(yù)計(jì)未來德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)溫和上漲。根據(jù)德意志銀行的預(yù)測(cè)，在2015年以前，德國(guó)的房?jī)r(jià)平均每年會(huì)有3%的漲幅。