英國(guó)豪宅投資客請(qǐng)注意：是時(shí)候掂量物業(yè)持有方式了
200萬(wàn)英鎊以上房產(chǎn)稅費(fèi)即將飆升
英國(guó)豪宅投資客請(qǐng)注意：是時(shí)候掂量物業(yè)持有方式了
Rockowitz絕不孤單，同時(shí)被列入逃稅嫌疑調(diào)查名單的還包括其他59處房產(chǎn)的所有者，他們都通過離岸公司持有英國(guó)的豪宅。
“通過離岸公司在英國(guó)持有豪宅，可節(jié)省遺產(chǎn)繼承稅?！毙l(wèi)達(dá)仕（Withers）律師事務(wù)所合伙人Katie Graves說，對(duì)于資本利得稅，在新法案通過前，以離岸公司或者個(gè)人名義持有均不需要繳納。
外媒數(shù)據(jù)稱，1999年起，在英屬維爾京群島（BVI）上，約9.5萬(wàn)個(gè)離岸公司為持有英國(guó)房產(chǎn)而設(shè)立。大量外資資金涌入，讓倫敦中心區(qū)的房?jī)r(jià)在3年里暴漲了50%。
“通過離岸公司在英國(guó)持有豪宅的投資者需要盡早檢討其架構(gòu)?！盞atie Graves說，今年3月，通過離岸公司購(gòu)買豪宅已需要繳納新的印花稅。而兩項(xiàng)新的稅例也計(jì)劃在明年上半年推出。
下周，一項(xiàng)針對(duì)英國(guó)豪宅征收年度費(fèi)用的新法案將提交立法草案，該法案計(jì)劃最早于明年4月1日實(shí)施；另一項(xiàng)針對(duì)資本利得稅的修訂法案也將于明年4月6日生效，在新規(guī)定下，通過離岸公司持有英國(guó)豪宅的投資者，在出售房產(chǎn)時(shí)也將需繳納資本利得稅。
“投資者需要認(rèn)識(shí)到，不是（持有資產(chǎn)的）結(jié)構(gòu)越復(fù)雜越好了?！盞atie Graves建議，投資者需要先明確投資意圖，再?zèng)Q定具體的結(jié)構(gòu)安排，如果安排不當(dāng)，復(fù)雜的離岸結(jié)構(gòu)可能為其帶來(lái)巨大的成本負(fù)擔(dān)。
年費(fèi)警戒線：200萬(wàn)英鎊
對(duì)于想要投資英國(guó)房產(chǎn)的富豪來(lái)說，買豪宅還是買公寓，現(xiàn)在成了一個(gè)大問題。
“價(jià)值在200萬(wàn)英鎊以上的物業(yè)是新稅負(fù)的主要目標(biāo)?！盞atie Graves介紹，如果通過離岸公司持有英國(guó)住宅物業(yè)，買入時(shí)適用15%印花稅，持有中每年需繳納相應(yīng)的年度費(fèi)用，賣出時(shí)，住宅物業(yè)銷售的收益將需要繳納資本利得稅。
根據(jù)物業(yè)價(jià)值，年度費(fèi)用分為4個(gè)等級(jí)：價(jià)值在200萬(wàn)-500萬(wàn)英鎊間的住宅物業(yè)，年繳1.5萬(wàn)英鎊；500萬(wàn)-1000萬(wàn)英鎊，年繳3.5萬(wàn)英鎊；1000萬(wàn)-2000萬(wàn)英鎊，年繳7萬(wàn)英鎊；價(jià)值超過2000萬(wàn)英鎊的住宅物業(yè)，需年繳14萬(wàn)英鎊。物業(yè)價(jià)值由所有者自行衡量，但須提交英國(guó)稅務(wù)海關(guān)總署（HMRC）審核。此外，年度費(fèi)用也并非固定不變，而會(huì)根據(jù)英國(guó)每年的CPI指數(shù)相應(yīng)上漲（價(jià)值門檻不變）。
對(duì)于已在英國(guó)持有物業(yè)的投資者（通過離岸公司持有），主要的影響是年度費(fèi)用（繼續(xù)持有）和資本利得稅（出售）?！澳壳百Y本利得稅的稅率尚未確定，預(yù)計(jì)會(huì)在20%至28%之間?！盞atie Graves表示。
對(duì)投資者而言，兩種新增稅種會(huì)帶來(lái)多少新增成本？Katie Graves給出一個(gè)例子：假設(shè)1986年，投資者A以33萬(wàn)英鎊通過BVI公司買入倫敦一處住宅物業(yè)，現(xiàn)在物業(yè)價(jià)值300萬(wàn)英鎊。如果明年4月后賣出，適用稅
率可能高達(dá)28%，資本利得稅可能高達(dá)約74.8萬(wàn)英鎊（征稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)價(jià)值扣除抵扣項(xiàng)后的凈值）。如果繼續(xù)持有，每年則需要支付1.5萬(wàn)英鎊的年度費(fèi)用。
如果是新投資者，今年3月后通過離岸公司購(gòu)入英國(guó)物業(yè)，適用15%印花稅，而如果直接以個(gè)人名義買入，稅率則大幅下降至7%，不過這一新稅率仍然比原稅率高出2%。
“新法案意在阻止瞄準(zhǔn)豪宅（價(jià)值在200萬(wàn)英鎊以上的物業(yè)）的物業(yè)投資者以離岸公司名義持有房產(chǎn)?！盞atie Graves說，對(duì)于確實(shí)會(huì)使用所持物業(yè)的投資者來(lái)說，如以個(gè)人名義持有房產(chǎn)，除印花稅稅率僅為7%外，投資者也無(wú)需支付年度費(fèi)用和物業(yè)銷售后的資本利得稅。不過投資者去世時(shí)，其持有物業(yè)可能需要繳納40%的遺產(chǎn)繼承稅。
HMRC資料顯示，2012-2013年度，估值低于32.5萬(wàn)英鎊的住宅物業(yè)可豁免遺產(chǎn)繼承稅，價(jià)值超過該門檻的部分適用40%稅率。
“一種方式是將房產(chǎn)轉(zhuǎn)給配偶?！盞atie Graves說，配偶繼承房產(chǎn)屬于遺產(chǎn)繼承稅的豁免情況；另一種方式則是增加抵扣項(xiàng)的金額，比如通過貸款購(gòu)買房產(chǎn)，但這種情況下，投資者應(yīng)考慮因貸款而減少的稅額是否大于貸款利息等費(fèi)用，否則可能得不償失。
另一種選擇是購(gòu)買保險(xiǎn)。Katie Graves建議，投資者可事先購(gòu)買回報(bào)額與遺產(chǎn)繼承稅稅額相當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)投資，這樣，在稅費(fèi)實(shí)際發(fā)生時(shí)，可抵消遺產(chǎn)繼承稅對(duì)個(gè)人資產(chǎn)的一次性沖擊。
巧設(shè)離岸信托豁免年費(fèi)
對(duì)于純粹的投資客，新稅法生效后，如果你繼續(xù)堅(jiān)持通過離岸公司投資英國(guó)物業(yè)，最簡(jiǎn)單的方法就是“化整為零”。
“新稅法僅針對(duì)價(jià)值超過200萬(wàn)英鎊的物業(yè)，投資者可選擇買入那些價(jià)值低于200萬(wàn)的房產(chǎn)?！盞atie Graves說，通過離岸公司持有價(jià)值低于200萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)仍具有吸引力，這種情況下投資者只需就房產(chǎn)出租后產(chǎn)生的租金收入繳納20%的所得稅。
此外，持有中發(fā)生的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用等還可以抵扣，“現(xiàn)在還不確定年度費(fèi)用是否可以抵扣?！?/P>
不過，對(duì)于持有豪宅供家庭成員居住的投資者而言，以個(gè)人名義直接持有可能是更明智的選擇。另一種備選方案是通過離岸信托持有英國(guó)的住宅物業(yè)。
“如果是（離岸）信托直接持有房產(chǎn)，不需要繳納年度費(fèi)用，但依然適用資本利得稅。”Katie Graves強(qiáng)調(diào)必須是“直接持有”，對(duì)于那些使用離岸信托通過公司間接持有物業(yè)的投資者來(lái)說，把公司從整體架構(gòu)中剔除，通過離岸信托直接持有物業(yè)就可節(jié)省年度費(fèi)用。
離岸信托不在年度費(fèi)用的征收范圍內(nèi)，但資本利得稅和遺產(chǎn)繼承稅依然適用。不過，如果相關(guān)房產(chǎn)為信托受益人的首要個(gè)人居所，資本利得稅可以豁免。遺產(chǎn)繼承稅的征收時(shí)點(diǎn)不是在個(gè)人去世時(shí)，而是信托成立后的第十年征收。