房地美預(yù)計(jì)明年美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超GDP
2012-12-12 00:00:00 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
| 美國(guó)兩大房地產(chǎn)抵押貸款巨頭之一的房地美（Freddie Mac）在其最新發(fā)布的12月期《美國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告預(yù)計(jì)，2013年上半年美國(guó)長(zhǎng)期抵押貸款利率將維持歷史低位，下半年開始逐漸上升但仍低于4%，并預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)在2013年上漲2%～3%。 此外，房地美預(yù)計(jì)美國(guó)今年GDP增速為1.8%。不過比起10月的預(yù)測(cè)，該機(jī)構(gòu)略微下調(diào)了對(duì)明后兩年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)明年GDP為2.8%，2014年增至3.5%。 過去數(shù)月，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了不少好消息：建筑量上升、銷售增加、房?jī)r(jià)增速轉(zhuǎn)正。這與一年前形成了鮮明對(duì)比，當(dāng)時(shí)一些分析師曾擔(dān)憂“影子庫(kù)存”會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)衰退中深陷泥沼。 事實(shí)上，截至今年9月底，美國(guó)還有超過300萬的單一家庭貸款拖欠90天以上或已進(jìn)入法院拍賣過程。但嚴(yán)重拖欠貸款的存量在過去一年減少了約60萬筆，房地產(chǎn)需求改善也讓市場(chǎng)能夠更好地吸收查封房產(chǎn)( distressed property)，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成更小負(fù)面影響。因此，盡管這類房產(chǎn)仍然占市場(chǎng)很大部分，但近年來的比重正不斷減小。 房地美副主席兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾沙夫特(Frank Nothaft)表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在痊愈，對(duì)GDP作出積極貢獻(xiàn)，并正恢復(fù)其支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的傳統(tǒng)角色。” 那么，2013年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？ 首先，房地美認(rèn)為，抵押貸款利率將會(huì)維持在低位。繼美聯(lián)儲(chǔ)在今年9月推出了第三輪量化寬松（QE3）后，美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款利率已經(jīng)跌至65年來最低水平。房地美預(yù)計(jì)，2013年上半年，固定抵押貸款利率將維持在歷史低位，但利率可能會(huì)在明年下半年接近尾聲時(shí)有所上升，長(zhǎng)期固定抵押貸款利率預(yù)計(jì)將維持在4%以下。這意味著，對(duì)于那些擁有良好信用歷史、穩(wěn)定收入和充足儲(chǔ)蓄的潛在購(gòu)房者而言，明年的購(gòu)房負(fù)擔(dān)仍然很高。 第二，房地美預(yù)計(jì)2013年美國(guó)房?jī)r(jià)將上升。近期的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)所有主要房屋價(jià)格指數(shù)全年都出現(xiàn)上漲。例如，截至今年9月底的12個(gè)月內(nèi)，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FHFA)房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了4.5%，而房地美的房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了4.3%（未經(jīng)季調(diào)）。類似的，公寓建造價(jià)格也上升了，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（NCREIF）房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了6.3%。房地美預(yù)計(jì)，明年美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，多數(shù)美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)可能會(huì)在2013年上漲2%～3%。 第三，家庭增加。盡管失業(yè)率仍然較高，房地美預(yù)計(jì)明年美國(guó)失業(yè)率將降至7.5%，就業(yè)和收入增加將刺激家庭形成，2013年預(yù)計(jì)家庭凈增長(zhǎng)120萬~125萬戶。這一增長(zhǎng)將有助于增加房屋建造，進(jìn)一步降低空置率。 第四，預(yù)計(jì)空置率將下降。過去三年內(nèi)，美國(guó)公寓租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)的空置率都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。一個(gè)很重要的原因是家庭增量超過了新增建設(shè)量。房地美預(yù)計(jì)，2013年這一趨勢(shì)將繼續(xù)下去，可能會(huì)讓總空置率下降到十年前的低水平。 第五，再按揭減少，公寓融資增加。再按揭占了當(dāng)前美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的很大一部分，這將持續(xù)到2013年。但與2012年的“再按揭潮”相比，明年的再按揭數(shù)量可能會(huì)有所減少。這主要有兩大原因：一是，很多購(gòu)房者已經(jīng)在近幾個(gè)月鎖定了低利率，不再有經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)重新再按揭；二是，明年的利率可能會(huì)有所升高，進(jìn)一步弱化經(jīng)濟(jì)增加的動(dòng)能。
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