美房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇
一年之季在于春。這對美國房地產(chǎn)有特別的含意：春季是最重要的銷售季節(jié)，將決定一年的銷售節(jié)奏和房價。2013年春季到來之前，各種積極的信號預(yù)示著，美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的春天正在到來。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會1月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全年美國存量房銷售仍達465萬套，為2007年以來的最高點，比2011年增長了9.2％。報告顯示，2012年12月，全國所有房屋類型存量房平均價格為18.08萬美元，同比增長11.5％，這是存量房價格連續(xù)十個月攀升。2012年美國存量房價格中位數(shù)是17.66萬美元，比2011年增長6.3％，也是2005年以來房價的最大年度增幅。
不少人仍然在不斷抱怨購房辛酸史，抱怨下跌的房價，哈佛聯(lián)合住房研究中心主任艾瑞克·貝爾斯基對《財經(jīng)》記者指出，房價未來還會繼續(xù)走高，“只要有一些刺激，哪怕是一時的刺激，人們都會立即返回市場。如今市場復(fù)蘇后，他們感到了進入市場的迫切性，當(dāng)預(yù)期改變之后，更多的人想要買房子，市場還會出現(xiàn)重要反彈。”
全球房地產(chǎn)市場也是春光乍現(xiàn)。香港仲量聯(lián)行1月17日對全球60個國家的資本市場研究顯示，2012年四季度全球房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)反彈，整個季度交易總額達到1410億美元。這表明，房地產(chǎn)市場已完成了此輪恢復(fù)期。而環(huán)球房地產(chǎn)投資信托基金董事兼基金經(jīng)理威爾森·瑪吉則強調(diào)，發(fā)達市場中最強勁的房地產(chǎn)趨勢出現(xiàn)在美國。
房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，對經(jīng)濟增長有相當(dāng)大的支撐作用。美國聯(lián)邦儲蓄委員會前理事、前布什總統(tǒng)經(jīng)濟顧問委員會成員、芝加哥大學(xué)布斯商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授蘭德爾·克羅茲納對《財經(jīng)》記者說，美國經(jīng)濟不能快速復(fù)蘇首先就是因為房地產(chǎn)問題，前一輪金融危機重創(chuàng)房地產(chǎn)，其間雖有過短暫回調(diào)，但整體低迷了四年，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場終于觸底回升。
諾斯德集團董事長兼首席執(zhí)行官肯尼斯·杰高博也對相關(guān)數(shù)據(jù)感到鼓舞，他對《財經(jīng)》記者說，“這么長時間以來，我第一次認(rèn)為樂觀主義的種子已在美國經(jīng)濟的土壤上扎根。美國經(jīng)濟增長的傳統(tǒng)驅(qū)動力之一的房地產(chǎn)市場已然開始回歸，這會帶來更多的房屋開工建筑活動，為美國的就業(yè)和其他經(jīng)濟活動方面帶來乘數(shù)效應(yīng)，是一個非常正面的跡象?！?
復(fù)蘇一波三折
自2008年次貸危機以來，美國經(jīng)濟一直徘徊在低谷。房地產(chǎn)市場幾度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但都未曾走上正軌。
2009年1月，次貸危機已爆發(fā)三個月，美國失業(yè)率達到了7.6％，就業(yè)崗位以每月減少70萬以上的速度消失，資本市場繼續(xù)下探。
受房價下跌及銀行嚴(yán)格貸款標(biāo)準(zhǔn)的影響，2008年美國貸款購房者面臨巨大壓力，住房止贖案例數(shù)量比2007年猛增81％。危急之際，參議院于2009年2月通過了一項185億美元的購房者減稅優(yōu)惠提案。提案規(guī)定，第一套住房購買者可將房價總額的10％但不超過1.5萬美元的部分從應(yīng)稅收入中扣除。
購房減稅方案推出后，市場應(yīng)聲回調(diào)。貝爾斯基將其定義為美國的第一個“房地產(chǎn)之春”，“盡管不是大面積復(fù)蘇，但卻是有其實質(zhì)性的意義?！?
這項提案為市場注入了活力。在隨后的三個月中，房屋簽約銷售指數(shù)實現(xiàn)連續(xù)增長，2009年4月舊房銷量轉(zhuǎn)為正增長。但是這種春光乍現(xiàn)式的增長，并未反映到價格上。
房價沒有隨著交易量增加而上漲，而且根據(jù)凱斯席勒全美住房價格報告，房屋價格的歷史最大季度跌幅同樣出現(xiàn)在2009年一季度。高庫存壓力之下，房價仍在承受下行壓力，這也使得經(jīng)濟下滑的局勢變得更為混亂。
房地產(chǎn)反彈的曙光再次出現(xiàn)，已是2010年春天。在經(jīng)濟有所好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)反彈創(chuàng)造了更高的銷量，同時也推動房價加速增長。2010年3月的美國成屋簽約銷售量出現(xiàn)急速上升，此前因止贖權(quán)喪失率上升而遭受重創(chuàng)的各州正開始復(fù)蘇，而政府推出的抵稅措施使得待售住房數(shù)量有所下降。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會報告顯示，2010年一季度美國城市房價飆漲了近60％，152個城市中91個城市的成屋簽約銷售中間價格較去年同期均有上漲。然而，好景不長，房價在上漲近兩年的時間后，由于庫存壓力太高，2011年一季度房價再次探底。凱斯席勒房價指數(shù)跌穿2009年的低點，創(chuàng)下2002年以來最低水平，并引發(fā)了經(jīng)濟復(fù)蘇偏離軌道的擔(dān)憂。
房地產(chǎn)最終走出徘徊的陰影，邁向增長的正軌終于在2011年底前出現(xiàn)，并在2012年秋季前后開始加速。
在2012年夏末秋初的那段時間，在美國經(jīng)濟復(fù)蘇依然不溫不火的情況下，一系列經(jīng)濟指標(biāo)也乏善可陳。美聯(lián)儲的官員們發(fā)現(xiàn)，從在經(jīng)濟活動中占70％的消費性開支，以及制成品和投入價格，到就業(yè)、制造業(yè)，基本上可以用兩個描述性的語言概括：要么“從持平到略有提高”，要么“變化甚微”，而唯一出現(xiàn)的亮點就是房地產(chǎn)，美聯(lián)儲也在此處重筆著墨：“房地產(chǎn)在較低的起點上持續(xù)地顯現(xiàn)出廣泛改善的跡象?！?
美國房地產(chǎn)2012年以來的復(fù)蘇，與此前數(shù)次的復(fù)蘇不同：一方面，房價的啟動沒有再經(jīng)歷漫長平緩的增長期，而是非常迅速地啟動，向前推進的勢頭也很足；另一方面，在美國全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)的年增長率達到3％。如果考慮到仍然疲軟的就業(yè)和仍未釋放的購房需求，這是相當(dāng)不錯的表現(xiàn)。
在房價開始增長后，美國聯(lián)邦政府持續(xù)的量化寬松刺激使得更多需求進入市場?！斑@說明價格開始企穩(wěn)，經(jīng)濟環(huán)境正在改善。一些地區(qū)出現(xiàn)了超過2％的就業(yè)增長，所以未來即使聯(lián)邦政府不再吸引購房者進入市場，市場也將持續(xù)復(fù)蘇。”貝爾斯基說。
全美復(fù)蘇圖景
本輪房地產(chǎn)市場觸底反彈，通過兩個步驟完成：價格下跌和交易量大滑坡——這種滑坡自上世紀(jì)40年代以來首次出現(xiàn)，下跌程度會讓人以為交易量會持續(xù)低谷數(shù)年。而目前供需兩端都恢復(fù)了平衡，為房地產(chǎn)的全面復(fù)蘇提供了充分的條件。
摩根大通預(yù)計，在經(jīng)歷了三年的調(diào)整期之后，房屋價格已在2012年開始回升，并將在未來1年－2年內(nèi)持續(xù)上漲，購房者支付能力也將隨之攀升。
然而在美國的不同地區(qū)，人們對復(fù)蘇的感覺冷熱不均，這是因為房地產(chǎn)市場恢復(fù)的程度在不同的地區(qū)表現(xiàn)得相當(dāng)不均衡。有數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，除美國西部地區(qū)以外，美國其他地區(qū)的成屋待成交指數(shù)（PHSI）均實現(xiàn)了8％以上的同比增長。中西部地區(qū)呈現(xiàn)出較快的增速，較去年增長了14.4％。
聯(lián)邦住房金融局（FHFA）的房價指數(shù)（HPI）體現(xiàn)了房屋的購買價格，它有代表性地把房屋資產(chǎn)價值在美國各地區(qū)層面的變動表現(xiàn)出來：在截至2012年11月的12個月中，美國一些地區(qū)的房屋價值實現(xiàn)了大幅上漲，其他地區(qū)則只有小幅上揚。
以科羅拉多州和亞利桑那州為代表的山區(qū)地帶，包括蒙大拿州、愛荷華州、懷俄明州等，房價指數(shù)自去年大幅增至14.8％，而大西洋(600558,股吧)沿岸地區(qū)就沒有這種現(xiàn)象。包括紐約州、新澤西州、賓夕法尼亞州中部各州在內(nèi)的大西洋沿岸地帶房價指數(shù)增長僅為0.5％。而美國中部的西南地區(qū)房價指數(shù)去年增長了5.4％。這一表現(xiàn)中庸的地區(qū)包括俄克拉荷馬州、阿肯色州、得州和路易斯安那州。
從加州到華盛頓州包括夏威夷州在內(nèi)，美國太平洋(601099,股吧)地區(qū)的房價指數(shù)也有不錯的增長，為11.1％。在大洋的另一端，包括哥倫比亞特區(qū)和馬里蘭州、佛吉尼亞州、喬治亞州和佛羅里達州等八個州在內(nèi)的南大西洋地區(qū)的房價指數(shù)增長稍有遜色，為7％。密歇根州、威斯康辛州、伊利諾伊州、俄亥俄州所在的美國中部的東北部地區(qū)表現(xiàn)不盡如人意：增長僅達到2.3％。
如果把鏡頭推近再放大到各個城市，房地產(chǎn)復(fù)蘇的圖景就更加五色交織。
德意志銀行在一份購房承受能力的研究報告中指出，2012年三季度，加利福尼亞州的八個城市房屋中間價格環(huán)比上漲了4.9％；同一時期南部佛羅里達州的四個城市中間價格卻下降了0.9％；東北部的紐約都會區(qū)的房屋價格在家庭收入增長2.4％的帶動下，僅僅增長了0.6％。
貝爾斯基說，大概三分之二的美國都會區(qū)都在相對可持續(xù)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了價格同比增長。1月29日在紐約發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，凱斯席勒房價指數(shù)自去年11月以來增長了5.5％，實現(xiàn)了自2006年8月以來最大的同比增長幅度。在截至2012年11月的過去12個月中，全美20個城市的房產(chǎn)價格增長實現(xiàn)六年多來的最大漲幅。
美國西南部亞利桑那州的鳳凰城位于常年干枯的鹽河兩岸，它是目前美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。DataQuick房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司信息顯示，去年11月，鳳凰城的舊房銷售實現(xiàn)連續(xù)12個月增長，達到了七年內(nèi)的最高點；房屋中間價格達到16.75萬美元，比上月增加4.7％，較去年11月增長31.9％，創(chuàng)下四年內(nèi)新高。
分析人士認(rèn)為，鳳凰城有一些得天獨厚的優(yōu)勢——就業(yè)增長高于全國大多數(shù)地區(qū)，靠近加州而從事商業(yè)活動的成本較低，因此吸引了許多本該在加州開展的商業(yè)活動。相對于其他地區(qū)，鳳凰城的優(yōu)勢使得其總能在經(jīng)濟復(fù)蘇伊始就表現(xiàn)得很搶眼。
另外一個原因是，房屋止贖活動的下降也推動了鳳凰城房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。止贖重售的房屋比例在整個市場銷售的占比下降到17.2％，自2007年12月以來的最低點，而在2009年3月，鳳凰城地區(qū)的房屋止贖重售率曾占到整個市場的66.2％。
休斯頓也閃著奪目的光環(huán)。2012年，整個大休斯頓地區(qū)房屋銷量未有絲毫松懈跡象，這得益于當(dāng)?shù)貜妱诺木蜆I(yè)形勢和處在歷史低點的利率。到2012年12月，休斯頓的房屋銷量實現(xiàn)連續(xù)19個月增長，房屋庫存持續(xù)縮水，房價上漲。
事實上，房屋的中值價格和平均價格都在2012年末達到了歷史高點。休斯敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，單戶家庭住宅12月銷量較上年同期增長了11.4％。簽約合同達5039個，庫存銷售比下降到3.7，是自1999年12月以來的最低水平。
其他一些城市則相對滯后。芝加哥就是這樣一個例子。貝爾斯基指出，“芝加哥的房價也有反彈，但相較于同樣在中西部的城市，比如明尼阿波利斯，芝加哥的表現(xiàn)就太弱了。這種不均衡即使在同一地區(qū)也有反映，一些城市恢復(fù)很快，而另一些停滯不前。這樣的例子在馬薩諸塞州、新罕布什爾州也同樣適用?！?
需求仍待釋放
世界最大的對沖基金橋水公司非常關(guān)注房地產(chǎn)走勢，它近期的一份報告指出，美國房屋銷售和房價都從低水平開始起飛，而沮喪的賣家施加的房價下行的壓力也在逐步消退，這預(yù)示著需求的增加。
如果縱觀和房屋相關(guān)的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)，盡管所有指標(biāo)都在2012年底前的六個月內(nèi)有所提高，但在調(diào)查中，房屋需求的上升最為急劇。
不同的調(diào)查報告都印證了房地產(chǎn)需求增長的有效性：雖然放在整體水平上看還不值得大驚小怪，但樣板房的顧客流量是在激增；無論是針對客戶置房計劃的調(diào)查還是針對家庭抵押貸款需求的銀行調(diào)查，都表明計劃購房的人數(shù)和抵押貸款的需求，終于回到正常水平。
有趣的是，客戶購房計劃的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樣板房的客流量。雖然美國家庭總體上還處于去杠桿化的進程中，但一方面抵押貸款利率長期在低位徘徊并不斷下探，同時可用信貸處在相對合理的區(qū)間，加之低房價，這三方面的因素合力推動房屋需求繼續(xù)向高位延伸。
房屋需求增長的背后，是債務(wù)水平的逐漸降低和收入水平的逐漸增加。
過去幾年里，按揭利率的大幅下滑，對住房需求增長起到了極大的支持作用。按揭利率已從危機前的6％以上下降到了現(xiàn)在的3.5％以下，即便在美國整體住房需求和增長均有改善的情況下也持續(xù)下跌。這樣的利率下滑也引起了再融資活動的增長，盡管這樣的增長并不成氣候，僅占可支配收入的0.5％左右，而且日漸式微——對增長的推動作用越來越不明顯。
低價格和低利率的組合意味著，人們的住房負(fù)擔(dān)能力將長期提高，這將使擁有貸款能力的人們輕易利用價格優(yōu)勢。顯然，房地產(chǎn)市場改善趨勢將繼續(xù)延續(xù)，由聯(lián)儲政策影響而保持在歷史低點的按揭利率將貫穿其中。
不過，在彼得森國際經(jīng)濟研究所高級研究員約瑟夫·加儂看來，美國住房市場的需求動力強勁是建立在住房建設(shè)極度萎縮的基礎(chǔ)上。
加儂對《財經(jīng)》記者說，“美國住房建設(shè)此前占GDP的比重超過6％，現(xiàn)在僅占到2％或3％，有一個很大幅度的下滑。美國每年建設(shè)住房的速度從2005年建設(shè)高峰期時的250萬套下降到60余萬套左右。人口在不斷增長，但住房卻沒有增加，因此需求顯然會增長?！?
專家們預(yù)計，要適應(yīng)人口增長、度假別墅的需求增加以及舊房拆除等種種因素的變化，真實的年度需求可能是140萬套到160萬套之間。
值得深思的問題是，為什么美國房地產(chǎn)市場一直沒能實現(xiàn)更為強勁的復(fù)蘇？宏觀經(jīng)濟層面上有多重因素的制約：失業(yè)率高居不下；市場未能在供應(yīng)充足的情況下出現(xiàn)相應(yīng)的需求；經(jīng)濟環(huán)境太差，無法支撐相應(yīng)的價格；信貸緊縮；許多購房者仍在場外觀望等等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場仍有大量需求未被釋放。
現(xiàn)實的矛盾在于，信貸緊縮制約著需求的進一步釋放。貝爾斯基指出，目前對購房者來說，取得貸款很難，特別是對那些已被降低過信用評分的人。盡管聯(lián)邦住宅管理局已經(jīng)開始提供100％的按揭貸，也在接受較低的首付比例，但整體信貸收緊仍然是一種阻礙。
目前，注入市場的信貸數(shù)額盡管有限，仍然創(chuàng)造了一些良好的、可持續(xù)的按揭貸款。顯而易見，這種斷斷續(xù)續(xù)的增長在就業(yè)市場就沒有出現(xiàn)，未來也不會出現(xiàn)。不過在住房市場上，因無法得到按揭貸款，更多的美國人開始選擇租房，這又刺激了公寓開工量的增長。
復(fù)蘇能走多遠(yuǎn)
目前，市場對美國房價的走勢預(yù)期樂觀。貝爾斯基指出，住宅固定投資持續(xù)上漲了將近一年半，顯而易見市場已觸底反彈。
市場正在走上這樣一個正循環(huán)：持續(xù)低水平的存量、寬松的貨幣政策、改善的經(jīng)濟環(huán)境，房價還將持續(xù)上升，進一步帶動需求，當(dāng)需求增長高于存貨消耗的水平時，價格還將被進一步提振。2013年房地產(chǎn)市場將為美國經(jīng)濟復(fù)蘇扮演更為核心的角色。
這些樂觀的預(yù)期更依賴宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)。美國勞工部最新數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全美372個都市區(qū)中有322個的失業(yè)率較上年同期有所下降，36個都市區(qū)失業(yè)率同比增長，14個持平。其中，52個地區(qū)的失業(yè)率降低到5％以下。11月的全國未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的失業(yè)率為7.4％，同比下降了0.8個百分點。摩根大通預(yù)計，2013年就業(yè)市場將受益于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，二者將產(chǎn)生一些良性的循環(huán)。
回顧歷史，美國三次經(jīng)濟衰退期間，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇都早于就業(yè)市場1年－2年：1982年，房市在二季度開始轉(zhuǎn)好，就業(yè)增長在1983年三季度啟動。1991年二季度，又一次經(jīng)濟衰退結(jié)束，就業(yè)市場在1992年四季度之前，同比增長未曾超過1％。同樣的，第三次經(jīng)濟衰退，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇開始于2002年一季度，就業(yè)市場增長開始在2004年一季度。
據(jù)此，2012年就業(yè)增長的平庸表現(xiàn)并不被認(rèn)為是在掣肘房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，而是將就業(yè)狀況的改善視為提振地產(chǎn)市場需求的動力增量。
去杠桿化也是一把雙刃劍。美國房地產(chǎn)市場的升升降降，在很大程度上反映了美國持續(xù)降低由按揭貸款形成的高負(fù)債的需求。因此，美國政府打出了放松貨幣、大量違約和一些轉(zhuǎn)移機制的組合拳，來應(yīng)對美國家庭的去杠桿化。
橋水公司的研究報告認(rèn)為，從本質(zhì)上講，許多有壞賬的人都違約了；為應(yīng)對這種通縮的力量，美國的政策制定者印了足夠的鈔票；在私有部門打算保持距離時，他們又向政府支持的企業(yè)貸款（GSE spending）提供了充足的轉(zhuǎn)移支付激勵和支持，就為防止房地產(chǎn)市場的下行壓力愈演愈烈，最后失控。
在調(diào)控工具多管齊下的作用下，房地產(chǎn)市場的混亂得以在幾年的時間內(nèi)逐漸平息，并首次從對經(jīng)濟增長的消極拖累變成積極的影響因素。加儂認(rèn)為，“一方面去杠桿化和美國的經(jīng)濟刺激政策使得美國的房地產(chǎn)市場有了撥云見日的前景——美國第三輪的量化寬松政策緩解了經(jīng)濟情況，從根本上改善了陷入困境的房屋市場。另一方面，去杠桿化實際上說的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)和負(fù)債的區(qū)別在于退休后有多少錢和為退休存下了多少錢。顯然，為了退休后能有更多的積蓄，要么償還債務(wù)，要么買入更多資產(chǎn)，但這意味著去杠桿化應(yīng)該更加徹底，而能否做到則是未知數(shù)，人們可能還會回到原來的思維模式?！?
加儂也承認(rèn)，如果去杠桿化真的走向深入，會使房地產(chǎn)市場的發(fā)展略有放緩。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會1月28日公布的報告顯示，去年12月美國舊房銷售簽約指數(shù)為101.7，從前一個月的高點滑落，表現(xiàn)不及市場預(yù)期。在美國住房市場上，舊房銷售占整個樓市銷售量的90％以上，而舊房銷售簽約指數(shù)是舊房實際銷量的先行指標(biāo)。
這在某種程度上提示了美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的復(fù)雜性。在謹(jǐn)慎樂觀的同時，經(jīng)濟學(xué)家們普遍相信2013年美國房地產(chǎn)市場會迎來溫和復(fù)蘇，而不是一次大的繁榮。
人們還來不及額手稱慶，對于房地產(chǎn)泡沫的憂慮亦開始傳播。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在15年期固定按揭貸款利率保持在2.66％的水平，2012年11月的房價指數(shù)同比上漲7.4個百分點，達到自2006年5月以來的最高點。目前的房價上漲速度高于貸款利率的增加速度，與2004年到2006年的房地產(chǎn)市場繁榮期類似。
悲觀者認(rèn)為，美國似乎又要重蹈覆轍。不幸的是，房地產(chǎn)復(fù)蘇在那些房價已經(jīng)很高的區(qū)域表現(xiàn)最強勁，這可能帶來另一場泡沫也并非完全的危言聳聽。
樂觀者加儂認(rèn)為，泡沫出現(xiàn)的規(guī)律不會在一代人中間重復(fù)出現(xiàn)，因為每個經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫與市場哀鴻的人，會對風(fēng)險有切膚之痛?；蛟S至少需要20年時間，才可能再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。