美國房地產(chǎn)新常態(tài)
美國房地產(chǎn)市場自2013年下半年上行受阻后，一直低迷。進(jìn)入2015年3月，美國又一年傳統(tǒng)的房地產(chǎn)季正式拉開序幕，并會保持熱度直到8月份。美國房地產(chǎn)市場向來周期性波動，景氣循環(huán)。2015年，會是美國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的一年嗎？
種種跡象顯示，美房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入“新常態(tài)”。復(fù)蘇格局下，美國房地產(chǎn)今年對經(jīng)濟(jì)增長不會有令人驚艷的提振作用。
房屋開工建筑活動的速度是衡量房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)之一，另外的指標(biāo)還有房價和銷售量。美國房屋市場研究機(jī)構(gòu)CoreLogic發(fā)布報告稱，美國1月房屋價格環(huán)比上漲1.1％，同比上漲5.7％。最新的房價指數(shù)顯示，有四個州上漲幅度達(dá)到新高，紐約州上漲5.6％，懷俄明州和得克薩斯州均為8.3％，科羅拉多州9.1％。此外，美國有27個州以及哥倫比亞特區(qū)的房價距歷史最高值差距已在10％以內(nèi)。
報告預(yù)計，房價上漲這一趨勢將從2015年1月持續(xù)至2016年1月，漲幅有望達(dá)到5.3％。
此前不久，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會也公布了報告，報告顯示，1月美國舊房銷量下降至2014年4月以來的新低，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為482萬套，比前一個月的修正值下降4.9％，比去年同期高出3.5％。當(dāng)月房屋庫存上升0.5％至187萬套。
在美國房地產(chǎn)市場，舊房銷量占整個樓市銷量的90％以上。分析人士認(rèn)為，美國健康的月度舊房銷量為550萬套左右。
也許用“謹(jǐn)慎樂觀”來形容經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)專家們對2015年美國房地產(chǎn)的走勢比較恰當(dāng)。CoreLogic經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆·卡特(Sam Khater)對《財經(jīng)》記者排除了房地產(chǎn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能。他說，2015年美國房地產(chǎn)市場會持續(xù)復(fù)蘇，我們已看到積極因素的匯流，包括就業(yè)增長的強(qiáng)勁和消費(fèi)者信心的不斷高漲。但今年更可能是“L”型復(fù)蘇，先是上行一段時間，然后明顯放緩。原因是，明顯缺乏房屋新開工的建筑活動。
經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)錯拍
房地產(chǎn)市場向來為美國經(jīng)濟(jì)提供增長動力，但自2014年下半年以來，二者出現(xiàn)了錯軌。
一方面，美國經(jīng)濟(jì)如火如荼。3月初，美聯(lián)儲發(fā)布褐皮書稱，美國大部分地區(qū)和領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動在1月初至2月中期持續(xù)擴(kuò)張，其中，大部分地區(qū)的消費(fèi)者支出和汽車銷售實現(xiàn)上升。褐皮書稱，大部分地區(qū)的薪資壓力溫和。
美股牛市也熱火朝天地進(jìn)入第六年。納斯達(dá)克指數(shù)在3月初重新站在5000點之上，是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅以來首見。
美元則實現(xiàn)了過去30多年來最迅速的升值行情之一。 3月10日，美元指數(shù)升勢凌厲，一度突破98關(guān)鍵線，創(chuàng)下12年來新高。與之相比，日元、歐元、澳元和眾多新興市場貨幣皆對美元大幅下行，歐元跌至12年新低，日元則創(chuàng)下8年新低。
最大的利好是美國非農(nóng)就業(yè)保持強(qiáng)勢增長。美國非農(nóng)就業(yè)已連續(xù)12個月保持在20萬人以上的增長，是1994年以來的首次；并連續(xù)4個月增長超出市場的預(yù)期，顯示出就業(yè)市場增長的強(qiáng)勢。
這些利好數(shù)據(jù)讓人驚喜也讓人困惑。美聯(lián)儲一位不具名官員對《財經(jīng)》記者解釋說，美國經(jīng)濟(jì)開始領(lǐng)跑背后是全球增長前景的分化，以及政策應(yīng)對的不匹配。環(huán)顧四周，中國經(jīng)濟(jì)放緩，正為通縮壓力而煩悶；歐元區(qū)持續(xù)數(shù)年萎靡不振；日本也在苦苦掙扎；美國則通過漫長而漸進(jìn)的調(diào)整，私營部門債務(wù)減記，金融部門自我修復(fù)等夯實了經(jīng)濟(jì)的基本面，美聯(lián)儲退出量化寬松又引發(fā)資金回流，外國投資者在美國債券和貨幣市場尋求收益優(yōu)勢，加之頁巖革命的助力，使得美國經(jīng)濟(jì)一枝獨秀。
美國房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了另一片圖景。2015年1月，美國舊房銷量下降至2014年4月以來的新低，令人失望的還有住房銷售中的占比約為8％的新房銷售。2013年美國新房銷售不佳，銷量為42.9萬套，2014年總銷售量稍有增加，為43.5萬套；美國商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，美國1月新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，按年率計算為48.1萬套，環(huán)比下降0.2％。
2014年美國新屋開工總數(shù)為101萬戶，比2013年增長了9％，為2007年以來最高增速，但這個數(shù)字仍然低于過去20年150萬戶的平均水平。三年前，美國房價觸底，隨后的兩年房價連續(xù)上漲10％，然后在2014年秋季開始漲幅放緩，2014年整體上漲5％左右。
在短期和長期因素交互疊加下，美國房地產(chǎn)市場反彈乏力。從經(jīng)濟(jì)周期的角度，卡特說，回想2000年前后，股市大規(guī)模膨脹，隨后互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，引發(fā)了2000年第三、第四季度之后的經(jīng)濟(jì)衰退。因這次危機(jī)并非由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)，所以經(jīng)濟(jì)在短暫衰退后再次起飛；而十年后這一次經(jīng)濟(jì)大衰退的最不尋常之處在于，它是2008年房地產(chǎn)泡沫破滅后的產(chǎn)物。
經(jīng)此打擊后，房地產(chǎn)市場數(shù)年不振，房屋開工建筑活動是病灶之一。細(xì)分下來，多戶型房屋建筑活動的表現(xiàn)可圈可點。卡特說，由于多戶型新屋住宅市場在金融危機(jī)前未產(chǎn)生過熱，這一市場能得以迅速復(fù)蘇，并回到衰退前水平；但單戶型住宅開工建筑活動則在2003年－2007年樓市繁榮時產(chǎn)生大量投機(jī)，之后，又被矯枉過正，使得單戶型新屋住宅市場在2008年、2009年左右崩潰。在過去二三年中，單戶型住宅市場一直在緩慢地恢復(fù)原氣的過程中。
結(jié)構(gòu)性的改變正在發(fā)生。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼爾·科瑞（Daniel Corrin）對《財經(jīng)》記者指出，在人口方面，美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代退場，新千禧一代在2015年進(jìn)入18歲到34歲的年齡區(qū)間，成為美國主要人口群體。而25歲到44歲的人群是形成家庭單位的重要部分，對房地產(chǎn)發(fā)展舉足輕重，但長期趨勢是，25歲到44歲的人口占總?cè)丝诒戎卦谏鲜兰o(jì)90年代經(jīng)歷高點后，逐步縮小，而在未來的20年，美國住房的需求量將主要由這個人群決定。
沃頓商學(xué)院教授約瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)則從住房擁有意愿的角度解讀了這樣的現(xiàn)象。他對《財經(jīng)》記者說，與美國房地產(chǎn)繁榮期的高點相比，現(xiàn)在人們的住房擁有意愿偏低，住房擁有率從那時的69％降到現(xiàn)在的64％，至少今年，這個局面不會太大的有改觀。
在美國就業(yè)強(qiáng)勁的大背景下，就業(yè)增長會帶來住房需求的增加，但吉尤科相信，這些住房需求方都會成為租房客而非買家。一方面，人們的產(chǎn)權(quán)心理發(fā)生了變化，特別是在美國新一代的年輕人心中，擁有住房不再被看作是財富增長的途徑——他們見證了房價大跌，不想重蹈覆轍。
這幾乎相當(dāng)于簡單的算術(shù)題，美國有1.2億個家庭單位，美國住房擁有率從峰值69％下降5個百分點，就意味著，若每個百分點有120萬家庭單位的話，現(xiàn)在比69％的住房擁有率時減少了600萬個房主。吉尤科認(rèn)為這一比率不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此房主數(shù)量今后也不會有顯著增長。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況在吉尤科看來，更準(zhǔn)確地反映了上一個周期前的常態(tài)，也因此這種狀況會持續(xù)更久，而十年前左右的房地產(chǎn)市場大繁榮才是不太正常的。
希望推手
在供需法則上，也不全是壞消息。美國房地產(chǎn)市場積極的跡象隨春天的土壤而松動，開始孕育希望。
美國經(jīng)濟(jì)大衰退后，房地產(chǎn)市場難有起色的一個持續(xù)性挑戰(zhàn)是，家庭單位形成的減少和推遲，這對住房的需求有實質(zhì)性的負(fù)面影響。
在長達(dá)七年家庭單位形成的低速增長后，2014年第三、第四季度美國家庭增加了130萬，創(chuàng)下自1981年以來的最高?？ㄌ卣J(rèn)為目前這兩個季度的增長會有怎樣的影響還有待觀察，但這畢竟是真實的增長。
失業(yè)率長期高居不下是宏觀層面近年來拖累美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的主要制約。形勢慢慢變得有起色，過去12個月，美國共增加非農(nóng)就業(yè)人口330萬，是2000年3月以來的最高。而新出籠的2月失業(yè)率數(shù)字則讓人非常驚喜，2月失業(yè)率從1月的5.7％進(jìn)一步下降5.5％，是2008年以來的最低。
科瑞說，雖然就業(yè)市場還有諸多不盡如人意之處，如數(shù)以百萬計的長期失業(yè)者被剔除出了勞動力的范疇，勞動參與率在下降，就業(yè)質(zhì)量也在下降，但就業(yè)市場確實在繼續(xù)改善，并逐步向美聯(lián)儲預(yù)計的充分就業(yè)目標(biāo)靠近。
也許現(xiàn)在只是時間上的問題，就業(yè)市場對房地產(chǎn)市場的積極影響會逐步顯現(xiàn)。尤其當(dāng)房價的反彈效應(yīng)過后，能真正驅(qū)動價格穩(wěn)定上漲的，是就業(yè)增長。有研究發(fā)現(xiàn)，美國房價上漲最快的城市，并非那些受到房產(chǎn)泡沫破裂打擊最重的，而是就業(yè)增長更快的。在10個美國每年房價增長最快的城市中，有9個的就業(yè)增長年化率至少在2％；與此對應(yīng)，在10個美國房價增長最慢的城市中有6個房價下跌，幾乎無一幸免地被就業(yè)停滯所困擾。
現(xiàn)實中，美國許多地區(qū)的房屋供不應(yīng)求，是推高房屋售價的重要原因。在就業(yè)增長之外，收入水平如果能持續(xù)增長，房屋供應(yīng)緊張的狀況才會得到真正的緩解。
在房地產(chǎn)泡沫破裂后的最初幾年，房地產(chǎn)業(yè)抖擻精神，把主要精力集中投在更多的實惠的多戶型房屋住宅上，但近來此類住宅的需求已趨于平緩，房屋價格的上漲也已放緩。建筑商于是轉(zhuǎn)而放眼于需求相對更大的單戶型住宅，而買家則只是一些能付起百萬美元以上的高收入人群。
房地產(chǎn)的現(xiàn)實邏輯困境是，住房庫存緊張影響銷售，而房價上漲又將首次購房者排除在外。但就業(yè)市場進(jìn)一步改善帶來的曙光是，員工時薪增速會隨之加快。
2015年2月，美國私營部門員工平均小時工資同比上漲2％。過去5年以來，其平均時薪增幅基本維持在2％左右。美國社保管理局的數(shù)據(jù)顯示，在所有的美國勞動者中，有39％的人年薪低于2萬美元、52％的人年薪低于3萬美元、63％的人年薪低于4萬美元、72％的人年薪低于5萬美元。社會平均薪酬水平一直得不到提升，使購房變得可望而不可即。
在企業(yè)層面，包括沃爾瑪、星巴克等大型企業(yè)已調(diào)高員工時薪以吸引和留住員工；在政府層面，2015年伊始，美國有19個州提高了其最低工資標(biāo)準(zhǔn)，此舉將有助于提高收入增長幅度，特別是對低收入者而言尤其如此。
能夠幫助中低收入者減輕住房負(fù)擔(dān)的還有按揭利率。但在過去四年中，尤其是2014年按揭利率讓人捉摸不定——在利率會上漲的共識下，2014年按揭利率從年初的4.7％降到了年底的4％左右。而在過去20年中，30年期固定按揭利率的平均水平是6.14％。
吉尤科樂觀地認(rèn)為，2015年的按揭利率不會像在2014年一樣不可捉摸。在美聯(lián)儲開始增加政策利率后，吉尤科說，按揭利率會有一些上漲，但數(shù)據(jù)顯示利息的溫和變化不會對住房需求有大的影響，的確有一部分需求會被擠出，但對市場不會有抑制。
在政策層面上，2015年一系列防止過度調(diào)控政策變化開始實行，以期幫助大量潛在的借貸者跨過首付的門檻。美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)就在去年年底表示著手制定相關(guān)政策，以拉動美國房貸業(yè)務(wù)增長。“兩房”也推出了以低至3％的首付比例收購銀行的房屋貸款。盡管3％的首付規(guī)則會有多誘人尚待時間檢驗，但2015年顯然將是美國公私合力使借貸更容易的一年。
確保2015年房屋銷售的三大動力除了強(qiáng)勁的就業(yè)增長、低按揭利率外，最重要的一條是消費(fèi)者信心十足?？ㄌ卣f，油價與消費(fèi)者信心之間有緊密的相關(guān)性。過去的半年多時間中，油價下跌使消費(fèi)者信心飆升，其飆升程度與五年的就業(yè)增長所激發(fā)的消費(fèi)者信心等量。而消費(fèi)者信心又直接與新屋銷售聯(lián)動，所以，新屋銷售增加可期。