川企成墨爾本“拿地王”
安逸，人們喜歡用這樣一個(gè)詞來形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一個(gè)安逸的城市——墨爾本，連續(xù)四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的評(píng)比中，墨爾本在醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面均獲滿分。這樣一個(gè)宜居城市，自然獲得了全球開發(fā)商的青睞，在早期意大利、新加坡、馬來西亞的房產(chǎn)商搶灘當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)之后，近兩年來，中國多家開發(fā)商也紛紛進(jìn)軍墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，一家深耕成都多年的川企——成都興元房地產(chǎn)開發(fā)公司在當(dāng)?shù)貚渎额^角，一年之間豪擲1億澳元拿下7塊地，被業(yè)內(nèi)稱為“拿地王”。如今，就連墨爾本銀行的兩位行長Sean O’Donnell(肖恩·奧唐納)和Jim Serafim(吉姆·謝拉菲姆)也因?yàn)橄霝檫@個(gè)“大客戶”提供量身定做的服務(wù)，而專門去墨爾本大學(xué)孔子學(xué)院進(jìn)修中文。實(shí)際上，在走出去投資的各個(gè)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)絕不是“有錢任性”、“買買買”那么簡單的事情。除了有雄厚的資金，川企憑什么能與行業(yè)巨頭同臺(tái)競(jìng)爭？初入澳洲他們吃過哪些虧，又獲得了哪些寶貴經(jīng)驗(yàn)？華西都市報(bào)特派記者深入當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)，為你揭秘首個(gè)“吃螃蟹”的川企如何在當(dāng)?shù)卣痉€(wěn)腳跟。
地產(chǎn)年增值6%川企看中墨爾本“錢景”
富士貴區(qū)最大的開發(fā)項(xiàng)目，是成都興元房地產(chǎn)公司修建的“富貴天城”。準(zhǔn)備今年6月開建，明年5月開售。3月20日中午，墨爾本初春的太陽有點(diǎn)刺眼。華西都市報(bào)記者一行驅(qū)車從市區(qū)向西出發(fā)，十分鐘后來到富士貴區(qū)。在西郊通往市中心的大道旁邊，有一大片被圍起來的空地，東南角售樓處的風(fēng)格讓我們覺得很是眼熟。這里，就是興元房地產(chǎn)公司在墨爾本拍下的第一塊地，樓盤名叫“富貴天城”，是富士貴區(qū)從建區(qū)以來最大的開發(fā)項(xiàng)目。準(zhǔn)備今年6月開建，明年5月開售?！斑@片區(qū)域?qū)儆谡畠?yōu)先發(fā)展的地方，也是從西區(qū)進(jìn)入墨爾本市區(qū)的必經(jīng)之路，交通便利?！卑拇罄麃喤d一公司董事姚煌告訴記者，墨爾本市區(qū)的公寓住宅均價(jià)約9000澳元/平方米，富士貴區(qū)的公寓預(yù)計(jì)均價(jià)6000-7000澳元/平方米，一室一廳的公寓總價(jià)最低約25萬澳元。2013年12月底，成都興元房地產(chǎn)在墨爾本注冊(cè)了“澳大利亞正興集團(tuán)”，姚煌所在的興一公司是集團(tuán)下屬公司之一。一年多來，正興集團(tuán)在墨爾本豪擲1億澳元密集拿地，包括在CBD和富人區(qū)的幾個(gè)地塊，至今已有7塊地收入囊中，可謂是2014年墨爾本的“拿地王”。初入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，為何如此密集地在同一個(gè)城市拿地？“其實(shí)在進(jìn)入市場(chǎng)之前我們做了很多考察和可行性報(bào)告，除了墨爾本還有悉尼、布里斯班等?！币驼f，經(jīng)過考察，公司認(rèn)為墨爾本所在的維多利亞州政府比較支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，同時(shí)這邊的地價(jià)相對(duì)不是太高。以富士貴區(qū)的這塊地為例，總面積1萬平方米，地價(jià)僅2300萬澳元。此外，近年來墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)以約6%的年增速升值，新開發(fā)的公寓受到年輕人青睞，市場(chǎng)前景看好。
拿地只占20%拿批文前花千萬做報(bào)告
在墨爾本搞房產(chǎn)開發(fā)，地價(jià)只占總成本的20%-30% ，但是設(shè)計(jì)和建造要占70%-80%。“聽你這么說，在墨爾本拿地豈不是很簡單？”面對(duì)華西都市報(bào)記者的疑問，姚煌給了一個(gè)肯定的答案：“是的，拿地挺簡單的?！彼f，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于外資企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也并無特殊要求，拿地都是通過公開競(jìng)拍。政府政策支持、拿地成本低，銷售前景好……在澳洲開發(fā)房產(chǎn)似乎是穩(wěn)賺不賠的事情了，但姚煌告訴華西都市報(bào)記者，拿地之后的工作才是“技術(shù)活”。在澳洲開發(fā)房地產(chǎn)與國內(nèi)有著很大不同，雖然地價(jià)便宜，但是造價(jià)卻很貴?！霸谀珷柋靖惴慨a(chǎn)開發(fā)，地價(jià)只占總成本的20%-30%，但是設(shè)計(jì)和建造要占70%-80%?！币浴案皇抠F”項(xiàng)目為例，該地塊規(guī)劃共建5棟，地下一層，地上最高建33層，整個(gè)項(xiàng)目建好要花3億澳元，每平方米要花2000澳元。為何設(shè)計(jì)與建造如此貴？姚煌給記者拉了一個(gè)清單：在澳洲拿地之前，要先花數(shù)月時(shí)間做多項(xiàng)調(diào)研，包括環(huán)境污染、地質(zhì)情況、交通、噪音、垃圾、社區(qū)環(huán)境、房屋設(shè)計(jì)等等?！鞍拇罄麃喺畬?duì)高密度房產(chǎn)的開發(fā)有嚴(yán)格規(guī)定，必須調(diào)查土地重金屬污染、地下水污染、地質(zhì)構(gòu)成等情況，如果不調(diào)研清楚就拿不到建筑許可證?！币驼f，“富士貴”這塊地地下1.5米就是巖石，因此規(guī)劃時(shí)地下只建一層停車場(chǎng)，地面還要另建5層停車場(chǎng)才能滿足住戶需求。其中，每一項(xiàng)調(diào)研都需要專家團(tuán)隊(duì)出具報(bào)告，政府綜合專家報(bào)告和設(shè)計(jì)方案后才決定給不給批文。而聘請(qǐng)專家的費(fèi)用不菲，都是以小時(shí)計(jì)費(fèi)，每小時(shí)約200-400澳元?！斑@塊地我們?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)花了700萬澳元，加上專家的費(fèi)用，開工前就花了1000萬澳元?！?/P>
環(huán)境要求嚴(yán)苛河邊建房陰影不能投進(jìn)河里
有的鄰居可能對(duì)你的項(xiàng)目不滿，那就必須從設(shè)計(jì)上修改，而有的項(xiàng)目則不為當(dāng)?shù)厝怂邮堋?/P>
維護(hù)社區(qū)環(huán)境，是在墨爾本開發(fā)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中特別重要的一環(huán)。如果新建的房屋在設(shè)計(jì)上影響了社區(qū)環(huán)境和居民生活，那很有可能設(shè)計(jì)方案會(huì)被反對(duì)、修改，甚至數(shù)年也不能通過，最終擱淺?！拔覀兘ㄗ≌袝r(shí)候覺得旁邊有小學(xué)很好，但是一旦房子建高了，陰影、噪音會(huì)影響到他們。建在球場(chǎng)或者河邊也有這個(gè)問題?！币驼f，當(dāng)?shù)卣幸粋€(gè)特殊要求，建在墨爾本雅拉河邊的高樓陰影不能投進(jìn)河里(除政府特批建筑之外)，“政府會(huì)讓專家出具報(bào)告，通過三維模型和仿真太陽的軟件，來測(cè)量上午9點(diǎn)、中午12點(diǎn)、下午3點(diǎn)等幾個(gè)時(shí)間的陰影情況。你騙他騙不了，差一點(diǎn)都不行?！遍_發(fā)商拿到土地后，必須經(jīng)過一個(gè)月的公示，給周圍鄰居一個(gè)提意見的時(shí)間?！坝械泥従涌赡軐?duì)你的項(xiàng)目不滿，那就必須從設(shè)計(jì)上修改，而有的項(xiàng)目則不為當(dāng)?shù)厝怂邮?，這樣很有可能拿不到批文不能開發(fā)?！币驼f，他們公司去年5月拿下了墨爾本CBD北邊的一塊地，10月公示了設(shè)計(jì)建造的方案，其間就遭到鄰居們的反對(duì)?！八麄兎磳?duì)是因?yàn)楦浇际且坏絻蓪拥姆孔雍托W(xué)，而我們規(guī)劃新建5層樓高的公寓，可能會(huì)有陰影擋住他們的光線?！币驼f，收到鄰居們的反對(duì)意見后，他們對(duì)方案進(jìn)行了修改。然而，前后修改了5次，依然沒有通過。無奈之下，公司找到市政府尋求幫助，市政府邀請(qǐng)居民參加聽證會(huì)，市政廳13名議員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投票?！敖Y(jié)果11票贊同，2票反對(duì)，我們的方案通過了。現(xiàn)在再等1個(gè)月時(shí)間，看還有沒有鄰居會(huì)到法院去上訴?！币驼f，在澳大利亞開發(fā)房產(chǎn)一定要尊重當(dāng)?shù)卣摺⒎?，并且尊重周圍社區(qū)的鄰居。許多房地產(chǎn)公司在拿地后會(huì)購買專家的社區(qū)報(bào)告，了解社區(qū)的居民構(gòu)成，有的甚至?xí)ヒ患乙患野菰L?！坝锌赡苜I了地卻建不起來，或者時(shí)間拖很長，對(duì)項(xiàng)目、資金都會(huì)有影響?！?/P>
經(jīng)驗(yàn)之談
城市人數(shù)增長快公寓對(duì)購房者更有吸引力經(jīng)過在墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)一年多的磨合，正興集團(tuán)已經(jīng)逐漸入鄉(xiāng)隨俗，首個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的營銷已經(jīng)順利開展起來。那么，對(duì)于未來墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，他們有何看法？對(duì)于有意愿進(jìn)入該市場(chǎng)的川企，他們又有何建議？對(duì)此，姚煌表示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)對(duì)外資的準(zhǔn)入門檻并不高，拿地也比較容易。但正因?yàn)檫@樣，市場(chǎng)的競(jìng)爭也非常激烈。“除了本土開發(fā)商，馬來西亞、新加坡、印尼的開發(fā)商很多，大家都在爭地，今年土地價(jià)格比去年增長了20%。”姚煌認(rèn)為，川企大多對(duì)當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)審批流程不熟，對(duì)維州的法律和規(guī)劃不熟，“還要看政黨的變化，執(zhí)政黨不同，政策方針也不一樣，對(duì)房子的設(shè)計(jì)規(guī)定也不一樣?！庇捎谠诤Ｍ馐┕ぃO(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)必須使用本地人，施工方也是本地，這些都是短板?！暗袊康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過這么多年的高速發(fā)展，我們企業(yè)已經(jīng)具備了快速交地、施工和銷售的能力，而這邊本土企業(yè)節(jié)奏比較慢，做100套的樓盤已經(jīng)很不得了了，但我們?cè)诮ǜ邔?、大?xiàng)目上有經(jīng)驗(yàn)?！币徒ㄗh，在充分了解政策法規(guī)的同時(shí)，還需要對(duì)消費(fèi)者需求做好調(diào)查。他說，正興集團(tuán)在墨爾本的7塊地盡管分布于市區(qū)的東南西北，周邊環(huán)境各不相同，但是在開發(fā)建設(shè)上仍主打公寓住宅。根據(jù)當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)，未來幾年墨爾本的人數(shù)將有較快速的增長，公寓新房對(duì)購房者更有吸引力。