美國如何進(jìn)行房地產(chǎn)去庫存
不在進(jìn)入門檻上設(shè)置過多障礙，不在市場準(zhǔn)入或者說入口上設(shè)置門檻。通過取締這項稅收后將會吸引更多的投資進(jìn)入美國投資房地產(chǎn)，這種放水養(yǎng)魚式稅收從其他方面收取的完全可以彌補(bǔ)取消的稅收損失。
美國總統(tǒng)奧巴馬近日簽署了一項法案，放寬實(shí)施了35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實(shí)施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率。
另外，先前美國國會通過了規(guī)模高達(dá)1.1萬億美元的龐大支出法案，以擺脫政府被迫關(guān)門的陰影，對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。
這一措施將為更多的海外投資者投資美國房產(chǎn)打開大門，而來自海外的房產(chǎn)投資已成了金融危機(jī)后美國資本流入的主要來源，也成了幫助美國房地產(chǎn)去庫存的重要幫手。
在目前全球經(jīng)濟(jì)一篇哀聲之中，美國這邊風(fēng)景獨(dú)好的情況下，美國政府卻還要對國外資本放開房地產(chǎn)市場，取消執(zhí)行了35年的稅收和降低國外資本投資房地產(chǎn)行業(yè)的稅率，足以看出美國吸引全球資本的決心，依靠房地產(chǎn)業(yè)鞏固經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的局面。
近年來，美國房地產(chǎn)深受很多中國投資者的青睞。在住宅地產(chǎn)方面，中國人已是美國房地產(chǎn)最大的海外買家。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會6月底的報告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。美國放寬投資門檻，這也將可能再次刺激中國個人赴美買房熱潮。
放開需求限制、降低購房稅負(fù)，經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)谷底的美國政府，顯然是在算一筆大賬，這就是美國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中一貫采取的寬進(jìn)嚴(yán)管政策。不在進(jìn)入門檻上設(shè)置過多障礙，不在市場準(zhǔn)入或者說入口上設(shè)置門檻。先請投資者、資本包括國外資本進(jìn)入美國市場進(jìn)行投資，把美國經(jīng)濟(jì)拉動起來后，美國受益，投資者也得到回報，然后帶動的就業(yè)崗位以及其他方面稅收回報，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過進(jìn)門設(shè)置的稅收收入效應(yīng)。
這是因為，進(jìn)入美國的房地產(chǎn)投資資本進(jìn)入時稅收被取締只是一項稅收。隨后的銷售稅、持有稅、出售所得稅等非常之多。大多數(shù)外國投資者在賣出美國地產(chǎn)時，需繳納總收益10%的稅，以及其他的聯(lián)邦、州和地方稅種。根據(jù)國家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會記載，各種稅種累加起來，總額最高可能占據(jù)收益的60%。而這次取締的外國資本投資不動產(chǎn)稅率僅僅只是一項。通過取締這項稅收后將會吸引更多的投資進(jìn)入美國投資房地產(chǎn)，這種放水養(yǎng)魚式稅收從其他方面收取的完全可以彌補(bǔ)取消的稅收損失。
當(dāng)然，這樣一來，隨著美元不斷升值因素，流入美國投資房地產(chǎn)的資本將會出現(xiàn)一個高潮。這對新興市場帶來的沖擊將會加劇。
與此同時，在國內(nèi)房地產(chǎn)庫存持續(xù)高企的情況下，我們不妨吸取其經(jīng)驗，在需求釋放上解除更多的限制，甚至不妨通過一定的財政稅收手段加以補(bǔ)充，以鼓勵購房意愿。