買房還是租房,外國(guó)人同樣糾結(jié)
中國(guó)出境游熱潮正不斷席卷全球，2014年出境人數(shù)突破1億達(dá)1.07億人次。這群走出國(guó)門看世界的國(guó)人，整體趨勢(shì)開始呈現(xiàn)年輕化、思想獨(dú)立、精通科技和資金充裕等特點(diǎn)。他們不滿足于像以前跟團(tuán)旅游那樣僅僅是浮光掠影式的游走，而更熱衷于深度了解各國(guó)文化。
歲末年初，在新一波出境游開啟之際，讓我們“東張西望”地看看“歪果仁”們衣食住行各方面的新生活方式，看看他們?nèi)绾巍捌吹?，如何糾結(jié)于“買房還是租房”，如何享受難得的“帶薪假期”。
德勤會(huì)計(jì)事務(wù)所2014年調(diào)研顯示，如果想用稅前工資總額支付一所70平方米的新房，丹麥家庭平均要花費(fèi)2年工資，德國(guó)家庭平均需花費(fèi)3年工資，西班牙家庭要3.6年工資，法國(guó)家庭需7.9年工資，最長(zhǎng)的是英國(guó)，英國(guó)家庭平均需花費(fèi)8.5年稅前收入，才能購買一間70平方米的住宅。也正因如此，倫敦穩(wěn)坐歐洲房?jī)r(jià)最高的城市榜首，巴黎緊隨其后。
歐洲的絕大部分民眾都認(rèn)為，首次購房壓力巨大，購房前景也變得十分渺?！，F(xiàn)在，越來越多的歐洲年輕人開始自愿選擇回到父母身邊居住，這種情況在18至29歲的青年中幾乎占了一半。另一批不愿意“啃老”的年輕人，不得不選擇“蝸居”。
法國(guó) 房子要有 但生活環(huán)境更重要
在最近的十年中，法國(guó)人的房?jī)r(jià)收入比從2000年的1上漲到了目前的1.75。目前，整個(gè)巴黎市的房產(chǎn)平均價(jià)格在每平方米8500歐元左右，而法國(guó)家庭平均年收入約為4.2萬歐元，由此可見，要想在巴黎買到地段好的房子，還是有一定壓力的。
根據(jù)行政區(qū)劃方法，巴黎市中心面積非常小，扣除近20平方公里的布洛涅森林和凡塞納森林，巴黎市中心就只有85平方公里，因此，市中心的房?jī)r(jià)非常昂貴。位于加百利大街上的房子能欣賞到巴黎大皇宮及其彩畫大玻璃窗，每平方米價(jià)值約2.5萬歐元；普雷斯堡路最高一層的套間可以欣賞到星形廣場(chǎng)及其壯麗的凱旋門，這樣的套間能賣到每平方米2萬歐元；要想從里沃利街看到十字廣場(chǎng)，這樣的房子每平方米則是1.8萬歐元。
巴黎市中心的房?jī)r(jià)雖貴，但近郊和遠(yuǎn)郊卻低了許多。巴黎近郊房屋均價(jià)在每平方米3000至7000歐元，遠(yuǎn)郊則更便宜，為每平方米2000至5000歐元之間。結(jié)婚有孩子的法國(guó)夫婦更愿意在近郊或者遠(yuǎn)郊買房，他們傾向于享受更好的生活環(huán)境，包括綠化、空氣、安靜程度和私家花園。由于整個(gè)巴黎第三區(qū)的公共交通系統(tǒng)以及道路系統(tǒng)比較成熟，生活在近郊和遠(yuǎn)郊并沒有什么不便。
對(duì)于買不起房的法國(guó)年輕人來說，租房也不錯(cuò)，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)成熟，且法律對(duì)租客有保護(hù)。租客可以提前1至3個(gè)月通知房東，即可結(jié)束合同，但是房東卻不能隨意終止合同，如果簽的是3年合同，就要等到3年合同到期后；房東還不能隨意漲房租，只能按照政府每年公布的指數(shù)調(diào)節(jié)房租；冬季時(shí)，即使房客沒有付租金，房東也不能趕走房客……如此細(xì)致的保護(hù)條款，使得法國(guó)人對(duì)于租房沒有什么排斥心理。
德國(guó) 僅有兩成德國(guó)人有能力購房 享受保障房是主流
德國(guó)的住房分為商品房和保障房?jī)纱箢悾瑢?duì)居住品質(zhì)要求高的人們可以選擇購買商品房。商品房的買賣普遍實(shí)行預(yù)售制度，通過訂立個(gè)性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價(jià)款，來化解購房者和地產(chǎn)商之間的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房主購買預(yù)售房后，按照工程進(jìn)度，在交房前進(jìn)行分期支付。如果進(jìn)度延時(shí)，購房者可以隨時(shí)談判推遲付款，并要求付款折扣。如果開發(fā)商無法在規(guī)定日期前交房，購房者就可以根據(jù)合同要求退款或獲得賠償。
買不起商品房的德國(guó)人，可以選擇租住保障房。保障房制度在德國(guó)歷史悠久，它的前身是1860年普魯士實(shí)行的住房合作社制度。住房合作社是非營(yíng)利性建房團(tuán)體，通過統(tǒng)一使用社員繳納的資金，加上國(guó)家的貸款與補(bǔ)助來建造的房子，所建住房的產(chǎn)權(quán)歸集體所有，而社員享有其使用權(quán)。1949年，德國(guó)成立了住宅及房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合會(huì)，負(fù)責(zé)建造保障房。目前，聯(lián)合會(huì)有3000多家地方分會(huì)，大批民眾通過參加合作社取得了住房使用權(quán)。德國(guó)歷屆政府也都對(duì)合作社給予多方面的政策性支持，例如提供低息貸款、以合理價(jià)格向其出售土地、減免稅費(fèi)等等。
如今，三分之一的德國(guó)人有自己的房產(chǎn)，其中多半是祖?zhèn)鳌Ｕ嬲心芰徺I房子的德國(guó)人僅為兩成左右，多半德國(guó)人都是租房居住，政府也鼓勵(lì)他們租房，并有相應(yīng)的政策支持。當(dāng)一個(gè)租房生活的德國(guó)人失業(yè)，他可以向政府申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。當(dāng)他的失業(yè)時(shí)間達(dá)到一定長(zhǎng)度，政府還為其報(bào)銷全部房租。如果他有自己的住房，就得不到這些補(bǔ)貼了。
德國(guó)政府對(duì)房屋租金有明確的規(guī)定，在《房租法》生效后，政府要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過15%，房屋租金必須遵從各地政府的“指導(dǎo)價(jià)格”，超過這一價(jià)格的20%是違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭。如果超過了50%，房東就被認(rèn)為是賺取暴利，會(huì)被判入獄3年。
英國(guó) 高房?jī)r(jià)、高首付讓英國(guó)人不再奢望擁有自己的房子
英國(guó)媒體曾經(jīng)披露，有位在倫敦某家社交媒體的白領(lǐng)上班族上下班的交通工具是飛機(jī)，這倒不是因?yàn)檫@位英國(guó)人有錢，而是因?yàn)閭惗氐姆績(jī)r(jià)太貴了，買不起也租不起，他只好在西班牙巴塞羅那交通便利的地方租了一套帶三個(gè)臥室的公寓，月租只要580英鎊，而倫敦一個(gè)帶臥室的公寓月租要1700英鎊。這名英國(guó)白領(lǐng)每天坐29英鎊的廉價(jià)航班往返兩地，一個(gè)月下來，能節(jié)省將近400英鎊。
截至去年7月，倫敦和英國(guó)東南部的房?jī)r(jià)紛紛上漲10%，英國(guó)其他的地區(qū)也出現(xiàn)了自金融危機(jī)以來最快的增長(zhǎng)速度。去年11月，英國(guó)的平均房?jī)r(jià)為18.6萬英鎊，年平均漲幅為8.2%。
鑒于近年房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，實(shí)際工資增長(zhǎng)又停滯不前，低購房率在英國(guó)成了“新常態(tài)”，“擁有自己的房子”這個(gè)美好的愿望讓英國(guó)人負(fù)擔(dān)沉重。哈里法克斯銀行在2015年公布了“租房一代”組織的調(diào)查報(bào)告，該報(bào)告針對(duì)年齡介于20至45歲的英國(guó)中青年進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，2011至2013年期間，為買房而積極存錢的中青年比率相當(dāng)穩(wěn)定。2014年，為買房而存定金的人數(shù)卻下降六個(gè)百分點(diǎn)，跌至43%。英國(guó)政府原本希望通過房屋貸款資助方案來改變年輕族群對(duì)購房所持的消極態(tài)度，但結(jié)果并不如預(yù)期。
高房?jī)r(jià)和高首付影響了英國(guó)人的生活方式。劍橋大學(xué)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，35%的英國(guó)居民居住在自己花錢購買的房子里，而在1993-1994年，還有43%的人擁有自己的房產(chǎn)。數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，到了2025年，只會(huì)有27%的人住在自己的房產(chǎn)中，剩下的人將全部選擇租房。
面對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)，英國(guó)政府實(shí)施了“購房援助計(jì)劃”，想通過實(shí)施優(yōu)惠的住房貸款政策，刺激房市需求。盡管這項(xiàng)政策先后幫助了十幾萬購房者，但36%的英國(guó)人覺得自己在未來五年里擁有住房不太現(xiàn)實(shí)，20%的英國(guó)人表示無意購買屬于自己的住房，只有30%的受訪者認(rèn)為“購房援助計(jì)劃”仍然有作用。
曾經(jīng)的英國(guó)人想擁有一套好房子，如今的英國(guó)人僅僅想住上好房子，他們似乎正在開始接受“一輩子租房”的觀念。
朝鮮 過去的十五年中，平壤房地產(chǎn)價(jià)格飆升10倍
朝鮮三大免費(fèi)政策之一就是住房不花錢，這也是金正日生前大力推行的全民免費(fèi)住房。無論是農(nóng)村或城市，房子由國(guó)家統(tǒng)一建造，并分配給每個(gè)公民居住。平壤的住宅都是高樓，內(nèi)設(shè)西式洗手盆、浴盆、陽臺(tái)等，高樓間還有許多綠地；農(nóng)村地區(qū)的住宅是以戶為單位的獨(dú)立院落，具有民族風(fēng)格；也有住宅是二三層的小樓，一般建在山坡上。國(guó)家無償分房，還分配家庭用具，如衣柜等。朝鮮人民不僅不用交房費(fèi)，就連衛(wèi)生、用電、用水、暖氣等都是國(guó)家統(tǒng)一供應(yīng)，物業(yè)象征性地收費(fèi)2朝元。
朝鮮禁止房地產(chǎn)交易，但根據(jù)俄羅斯之聲的報(bào)道，朝鮮的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成。雖然朝鮮的住房不可以買賣，但這種交易都是通過非法中介私下進(jìn)行。在過去的十五年中，平壤的房地產(chǎn)價(jià)格飆升了10倍，一套三居室能賣到43萬元人民幣，房?jī)r(jià)約為每平方米2000元人民幣。在平壤，還有一類特殊人群，包括政府官員、退伍軍人、明星運(yùn)動(dòng)員、科學(xué)家等，政府會(huì)為他們專門修建公寓，公寓以奢華著稱，各類設(shè)施齊全，他們還能享受24小時(shí)通電的特殊待遇。而在農(nóng)村地區(qū)，一套三居室可以賣到9.2萬元人民幣，這比21世紀(jì)初的價(jià)格高出了7倍。
泰國(guó) 房?jī)r(jià)便宜 買房送精裝修與家具
美國(guó)彭博新聞社發(fā)布的2015年全球51個(gè)經(jīng)濟(jì)體“悲慘指數(shù)”顯示，由于教育免費(fèi)、看病免費(fèi)、坐車免費(fèi)、養(yǎng)老補(bǔ)貼、房?jī)r(jià)便宜、環(huán)境優(yōu)雅等因素，泰國(guó)已經(jīng)成為“全世界最幸福的國(guó)家”。
泰國(guó)中心地區(qū)的公寓價(jià)格從每平方米1萬元人民幣起價(jià)，靠近軌道交通的公寓約為每平方米2萬元人民幣。公寓只按使用面積計(jì)算，交房時(shí)帶裝修，在芭堤雅，大部分房子或別墅交房時(shí)帶的是精裝修，還附贈(zèng)全套精品家具，包括地板、衛(wèi)浴、櫥柜、空調(diào)、嵌入式衣柜等等，有的開發(fā)商還送冰箱。中心地區(qū)的公寓平均年租金回報(bào)率在房?jī)r(jià)的5%至8%，有的地方可達(dá)到15%，如此高的租金回報(bào)率，吸引了許多外商投資。
然而，外國(guó)人雖然可以合法持有永久產(chǎn)權(quán)的公寓，并和泰國(guó)人擁有同樣的權(quán)益，但卻在購房時(shí)有諸多限制。例如，外籍人士可以購買整棟大樓，但不能擁有土地所有權(quán)，整棟公寓大樓產(chǎn)權(quán)的51%必須要掌握在泰國(guó)公民手中；如果外籍人士想擁有土地所有權(quán)，就必須要在泰國(guó)成立公司，把房產(chǎn)置于公司名下，個(gè)人持股保持在49%以下。
日本 賣掉東京 可以買下整個(gè)美國(guó)
上世紀(jì)80年代，當(dāng)日本泡沫經(jīng)濟(jì)到達(dá)頂峰時(shí)，日本的地價(jià)是全世界最貴的。當(dāng)時(shí)，全東京的地價(jià)總和超過了整個(gè)美國(guó)的地價(jià)總和，日本媒體因此笑稱，政府可以賣掉東京，然后買下整個(gè)美國(guó)。但是，隨著泡沫經(jīng)濟(jì)全面崩潰，股市暴跌，地價(jià)也大幅下降，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了20年的停滯期，如今的房?jī)r(jià)和那時(shí)相比下降了40%。
日本大都市以高檔商品房為主，東京、大阪、橫濱這些地方，房?jī)r(jià)每平方米約為70萬日元。高檔商品房的標(biāo)準(zhǔn)面積在70平方米到100平方米之間，一套房的總價(jià)格約為5000萬日元。日本剛結(jié)婚的年輕人都是租房住，租一套兩居室的房租是每月10萬日元，他們大都是工作十年后才考慮買房。工作10年的日本人，月工資可以達(dá)到35萬日元，如果是在大企業(yè)會(huì)更高些。日本買房首付為房?jī)r(jià)的20%，對(duì)于一套總價(jià)為5000萬日元的高檔商品房，首付就是1000萬日元，這對(duì)于工作了十年的夫妻二人，都是比較容易能付得起的。剩下的4000萬日元用銀行貸款，日本銀行的購房貸款通常會(huì)把還貸期做得很長(zhǎng)，到貸款人70歲時(shí)還清，這樣每個(gè)月的還貸基本不會(huì)超過10萬日元，與租房的付出差不多。如果這對(duì)夫妻的月收入達(dá)到70萬日元，就不會(huì)因?yàn)橘I房還貸而降低生活質(zhì)量。
而在市郊和鄉(xiāng)下，日本人會(huì)住“一戶建”，即小別墅。這種“一戶建”通常都是兩層樓，一共有五六個(gè)大房間，還有私人停車場(chǎng)和小花園。在有些大城市的市中心也會(huì)有“一戶建”，就是院子和車庫比較窄，經(jīng)常能看到車頭在車庫中，一小部分車身露在了外面。日本人既可以買建筑公司建好的一批“一戶建”中的一棟，也可以通過自己買地后找工人蓋房子。
對(duì)于低收入人群，日本政府采取的辦法是建造“公營(yíng)住宅”?！肮珷I(yíng)住宅”的面積為30至40平方米，設(shè)施齊全，這類住宅只面向低收入家庭，標(biāo)準(zhǔn)是年收入低于278萬的兩口之家，或年收入低于316萬的三口之家，或年收入低于354萬的四口之家，才有資格申請(qǐng)“公營(yíng)住宅”?！肮珷I(yíng)住宅”只租不賣，如果符合條件申請(qǐng)的人多于房源，就采取抽簽的方式來決定誰能租到“公營(yíng)住宅”。至于房租，視入住者的收入多少而決定，政府會(huì)根據(jù)入住者上一年的收入情況來定下一年的房租標(biāo)準(zhǔn)。
美國(guó) 住房支出不超過家庭收入的28%
美國(guó)的房?jī)r(jià)與人口分布有關(guān)系，東西兩岸如紐約和加利福尼亞州會(huì)貴一些，中部地區(qū)會(huì)便宜許多，一套小別墅不到20萬美元。汽車在美國(guó)家庭是個(gè)必需品，這讓美國(guó)人的生活范圍擴(kuò)大許多，買房的時(shí)候選擇余地就更大。
美國(guó)的城市格局是大企業(yè)主導(dǎo)，如果某個(gè)大企業(yè)覺得這個(gè)地方地價(jià)便宜、交通便利，就會(huì)來這里設(shè)廠，這座城市就可能一下涌進(jìn)1萬-2萬人，城市便慢慢發(fā)展了起來。
例如，西雅圖的大企業(yè)是微軟公司，自從微軟入駐西雅圖周邊，那片地區(qū)就迅速發(fā)展：人才涌入，房?jī)r(jià)飆升，高消費(fèi)群體帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。1989年，西雅圖的房?jī)r(jià)是22.1萬美金；2006年，西雅圖房?jī)r(jià)飆到了44.7萬美金；后來美國(guó)經(jīng)歷金融危機(jī)，房?jī)r(jià)就維持在34萬美金左右。一名微軟工程師的年收入是10萬美金，稅和保險(xiǎn)占到三分之一，拿到手的是6萬-7萬美金，一年下來就可以存4萬-5萬美金，買下一棟房子大約需要10年。
由Routledge出版社在2010年出版的《美國(guó)住房政策》一書中，提到了美國(guó)住房系統(tǒng)的眾多優(yōu)惠政策。為了讓民眾買得起房，美國(guó)政府采用補(bǔ)貼等辦法，幫助大眾買房；或者通過發(fā)行抵押貸款收益券等方法，為購房者提供補(bǔ)貼。而對(duì)于買不起房的人，政府通過提供房租補(bǔ)貼來幫助他們，比如住房稅收補(bǔ)助、免稅多戶住房債券等。如果一個(gè)男人工作，他需要贍養(yǎng)太太和一個(gè)孩子，在休斯敦市郊按揭一套房子約為23萬美金，這個(gè)家庭享受的稅收優(yōu)惠基本抵消了物業(yè)稅。
除了優(yōu)惠政策，美國(guó)政府還有“買得起的住房”政策，指的是家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。根據(jù)這個(gè)政策，美國(guó)聯(lián)邦政府與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房?jī)r(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國(guó)人買得起的，進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以怎樣的價(jià)格提供。