2008年一季度成都市地價(jià)狀況分析報(bào)告
—四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司
一、一季度城市整體地價(jià)水平值、變化狀況及分析
根據(jù)成都市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測點(diǎn)測算，2008年一季度各類用地平均地價(jià)及地價(jià)相關(guān)指標(biāo)如下（見表1），據(jù)國土資源部土地利用司及中國土地規(guī)劃勘測院2007年對成都市動(dòng)態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目復(fù)核考察中提出的有關(guān)精神，2007年第四季度開始地價(jià)水平值計(jì)算時(shí)將城市規(guī)劃限制區(qū)及尚未開發(fā)的區(qū)域各用途實(shí)際面積均按0計(jì)算，但為能在同一平臺(tái)上進(jìn)行分析本季度，地價(jià)指數(shù)按本季度地價(jià)環(huán)比增長率推算得出，同比增長率也按環(huán)比增長率推測確定。
表1 成都市2008年一季度地價(jià)水平及相關(guān)指標(biāo)表
平均地價(jià) 用途 | 商服用地 | 住宅用地 | 工業(yè)用地 | 城市綜合地價(jià)水平值 | 備注 |
地價(jià)水平值（元/平方米） | 3864 | 3393 | 765 | 2597 | 城市綜合地價(jià)水平值指商服、住宅、工業(yè)三類用地地價(jià)水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
增長率（%） | -0.57 | -0.93 | 2 | -0.57 | 增長率指2008一季度與2007年第四季度相比增長率 |
同比增長率（%） | 3.71 | 7.34 | 7.48 | 6.46 | 同比增長率指2008一季度與2007年一季度相比增長率 |
地價(jià)指數(shù) | 167.03 | 225.03 | 111.67 | 175.95 | 地價(jià)指數(shù)指以2000年為基年（指數(shù)為100）測算的平均地價(jià)比率 |
2008年一季度居住、商服用地地價(jià)平均水平在經(jīng)過2000年連續(xù)上漲后以來首次出現(xiàn)下降，在2007年第四季度出現(xiàn)增長幅度大幅下降后，2008年首季度延續(xù)了房地產(chǎn)市場低迷狀態(tài)，居住、商服地價(jià)出現(xiàn)下滑，這是自2004年開始地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測以來第一次出現(xiàn)商住用地季度負(fù)增長。這主要是2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2007得到強(qiáng)化和具體實(shí)施，政府對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控防通脹、防過熱成為首要任務(wù)，在通脹壓力加大，CPI 持續(xù)高漲，固定資產(chǎn)投資依然高位運(yùn)行，信貸投放過多等情況下，國家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為從緊的貨幣政策。特別是2007年出臺(tái)之密集、力度之大，也前所未有，使今年成了當(dāng)之無愧的政策年，包括土地、金融、稅收、行政手段等多方面，目標(biāo)直指中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價(jià)飆升的現(xiàn)象，2007年相繼出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》等政策，防止捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為，打擊開發(fā)商囤地行為，加快土地開發(fā)周期，增加有效供給，同時(shí)提高外資進(jìn)出國內(nèi)房地產(chǎn)市場的難度，限制外資炒房，在人民幣持續(xù)升值背景下減少外資投資需求，除了在房地產(chǎn)用地方面進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國家還通過實(shí)施適度控制貨幣信貸增長政策, 2004年10月以來10次加息，2007年更是6次加息，10次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，2008年又再次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，控制銀行流動(dòng)資金規(guī)模，從而降低銀行放貸規(guī)模，緩解流動(dòng)性過剩，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金的難度增大，房地產(chǎn)投資過熱可以得到一定抑制，007年8月22日起上調(diào)住房公積金貸款利率，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)9月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已貸款買房的申請第二套及以上住房的，提高貸款首付比例，上調(diào)貸款利率等，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資需求。同時(shí)對房地產(chǎn)等投資過熱行業(yè)提高資本金比例，壓縮投資規(guī)模。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，一方面，使得房地產(chǎn)開發(fā)等固定資產(chǎn)投資過熱行業(yè)信貸管理趨嚴(yán)，信貸資金取得日趨困難，資金取得成本會(huì)提高，另一方面，宏觀調(diào)控導(dǎo)致投資壓縮，土地的有效需求將減少，從而對地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)起到一定的抑制作用。政府還將通過建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場的過度消費(fèi)和提前消費(fèi)。持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)需求暫時(shí)得到大大抑制，成都市2007年第四季度以來房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，以前新開發(fā)樓盤過去的一開盤就一搶而空的狀況已難出現(xiàn)。而持續(xù)調(diào)高的利率和持續(xù)高漲的CPI使土地取得成本、開發(fā)成本大大提高，因此2007年第四季度、2008年一季度均出現(xiàn)明上升。
二、成都市2008年年土地市場供應(yīng)簡述
成都市2008第一季度經(jīng)營性土地成交很少，總共掛牌成交九宗用地（其中工業(yè)四宗、商業(yè)（市場）用地兩宗，商住混合用地三宗），拍賣成交拍賣成交一宗商住混合用地，總成交面積289417.52平方米，約合434.13畝，較上季度成交面積1728.99畝面積大幅下降約75%，同比2007年一季度成交面積664.67畝仍有下降，下降幅度約35%。
一季度不僅土地供應(yīng)面積小，從商住成交價(jià)格看，2008年一季度延續(xù)了2007年底的低迷，商住成交價(jià)格明顯與同區(qū)域價(jià)格有較大下滑，2008年第一拍，開發(fā)商明顯處于觀望狀態(tài)，場面冷清，位于清水河畔的外金沙區(qū)域地塊，起拍價(jià)為500萬/畝，僅第一次加價(jià)就以510萬/畝成交了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能同2007年一般經(jīng)過數(shù)十輪競價(jià)成交的場面相比。成交價(jià)格也有明顯下滑，根據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年同區(qū)域成交的價(jià)格水平為685-1140萬/畝之間，今年第一拍的價(jià)格顯示出2008年房地產(chǎn)市場將維持相對觀望的氛圍。
四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司
二○○八年四月二十日