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           —四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司

一、二季度城市整體地價(jià)水平值、變化狀況及分析

根據(jù)成都市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)宗地測算，2008年二季度各類用地平均地價(jià)及地價(jià)相關(guān)指標(biāo)如下（見表1）。成都市以往動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系是在2004年成都市基準(zhǔn)地價(jià)更新初步成果（未公布實(shí)施）基礎(chǔ)上建立的，由于2004年至今成都市城市建設(shè)和土地市場發(fā)生了巨大變化，因此基準(zhǔn)地價(jià)作了幾次調(diào)整，并與2006年6月30日正式公布實(shí)施，土地級(jí)別界線、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)均較2004年成果有巨大變化，特別是城市規(guī)劃方向、指標(biāo)的調(diào)整，促使成都市建設(shè)布局、開發(fā)指標(biāo)發(fā)生很大變化，造成2004年建立的地價(jià)區(qū)段、標(biāo)準(zhǔn)宗地有很大部分已不能反應(yīng)成都市發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。我們?yōu)楸３謩?dòng)態(tài)監(jiān)測各項(xiàng)指標(biāo)的銜接，一直未對(duì)2004年建立的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系做全面更新調(diào)整。但根據(jù)[2008]51號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作的通知》等文件精神及2008年4月1日-2日在北京召開“全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作培訓(xùn)會(huì)”，對(duì)現(xiàn)有的監(jiān)測體系進(jìn)行了全面的清理和備案，為保障成都市今后監(jiān)測體系更真實(shí)、客觀的反應(yīng)成都市城市地價(jià)的水平狀況和變化趨勢，我們對(duì)現(xiàn)有監(jiān)測體系做了全面調(diào)整。因此，地價(jià)水平值較以往有較大幅度上升。但為能在同一平臺(tái)上分析本季度地價(jià)變化態(tài)勢，環(huán)比增長率按原有體系數(shù)據(jù)計(jì)算而得，地價(jià)指數(shù)按本季度地價(jià)環(huán)比增長率推算得出，同比增長率也按環(huán)比增長率推測確定。

表1      成都市2008年二季度地價(jià)水平及相關(guān)指標(biāo)表 

成都市2008年二季度商服、住宅用地及綜合地價(jià)水平值較上季度有所下降，降幅高于2008年第一季度下降程度（2008年第一季度商服、住宅、綜合用地增長率分別為-0.57％、-0.93％、-0.57％）。而工業(yè)地價(jià)在2008年一季度上升（2008年第一季度工業(yè)用地增長率為2％）的基礎(chǔ)上有所回落。

2008年居住、商服用地地價(jià)平均水平在經(jīng)過2000年以來連續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下降。在2008年第一季度出現(xiàn)小幅下降后，2008年第二季度延續(xù)了房地產(chǎn)市場低迷狀態(tài)，居住、商服地價(jià)出現(xiàn)下滑。這主要是2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2008年得到強(qiáng)化和具體實(shí)施，政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，以防通脹、防過熱成為首要任務(wù)，在通脹壓力加大，CPI 持續(xù)高漲，固定資產(chǎn)投資依然高位運(yùn)行，信貸投放過多等情況下，國家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為從緊。特別是2007年后出臺(tái)之密集、力度之大，也前所未有，包括土地、金融、稅收、行政手段等多方面，目標(biāo)直指中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價(jià)飆升的現(xiàn)象，2007年相繼出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》等政策，防止捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為，打擊開發(fā)商囤地行為，加快土地開發(fā)周期，增加有效供給，同時(shí)提高外資進(jìn)出國內(nèi)房地產(chǎn)市場的難度，限制外資炒房，在人民幣持續(xù)升值背景下減少外資投資需求，在房地產(chǎn)用地方面除了進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國家還通過實(shí)施適度控制貨幣信貸增長政策，2004年10月以來10次加息，2007年更是6次加息，10次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。2008年截至第二季度，五次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，且與以往每次調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)不同，第五次存款準(zhǔn)備金率一次性提高一個(gè)百分點(diǎn)，表明央行對(duì)緊縮性政策的堅(jiān)持和加力。通過控制銀行流動(dòng)資金規(guī)模，從而降低銀行放貸規(guī)模，緩解流動(dòng)性過剩，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金的難度增大，房地產(chǎn)投資過熱可以得到一定抑制，2007年8月22日起上調(diào)住房公積金貸款利率，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)9月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已貸款買房的申請(qǐng)第二套及以上住房的，提高貸款首付比例，上調(diào)貸款利率等，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資需求。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)等投資過熱行業(yè)提高資本金比例，壓縮投資規(guī)模。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，一方面，使得房地產(chǎn)開發(fā)等固定資產(chǎn)投資過熱行業(yè)信貸管理趨嚴(yán)，信貸資金取得日趨困難，資金取得成本會(huì)提高，另一方面，宏觀調(diào)控導(dǎo)致投資壓縮，土地的有效需求將減少，從而對(duì)地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)起到一定的抑制作用。政府還將通過建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場的過度消費(fèi)和提前消費(fèi)。截至目前，樓市調(diào)控政策已涵蓋了土地、樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅費(fèi)、住房保障、房貸等各個(gè)方面。

另外，由于成都受到5月12日汶川8.0級(jí)地震影響，二季度成都房地產(chǎn)交易量大幅下降，且交易價(jià)格小幅下降。從需求方面看，地震造成購房者普遍心理恐慌，地震后對(duì)住房要求有所改變，市場觀望態(tài)度濃厚。從供應(yīng)方面看，成都市投資環(huán)境受到?jīng)_擊，外地開發(fā)商進(jìn)入成都步伐放緩。本地開發(fā)商由于受到資金鏈限制，推出各種促銷措施，甚至小幅降低房價(jià)。

綜上所述，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及特大自然災(zāi)害使房地產(chǎn)需求暫時(shí)得到大大抑制，2008年第二季度將延續(xù)成都市2007年第四季度以來房地產(chǎn)交易量萎縮狀態(tài)，以前新開發(fā)樓盤過去的一開盤就一搶而空的狀況已難出現(xiàn)。

二、成都市2008年第二季度土地市場供應(yīng)簡述

受地震影響，成都市2008第二季度經(jīng)營性土地成交量較少（見表2），總共掛牌成交兩宗用地（其中工業(yè)一宗、商業(yè)用地一宗），拍賣成交五宗居住用地，總成交面積176604.31平方米，約合264.91畝，較上季度成交面積434.13畝面積下降約39%，同比2007年二季度成交面積1399.02畝有大幅下降，下降幅度約81%。二季度不僅土地供應(yīng)面積小，從商住成交價(jià)格看，2008年二季度延續(xù)了2007年底及2008年初的低迷，商住成交價(jià)格明顯與同區(qū)域價(jià)格有較大下滑。

表2 2008年2季度經(jīng)營性土地成交一覽表（截止2008年6月10日）