2008年三季度成都市地價狀況分析報告
一、三季度城市整體地價水平值、變化狀況及分析
根據(jù)成都市城市地價動態(tài)監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)宗地測算，2008年三季度各類用地平均地價及地價相關(guān)指標(biāo)如下（見表1）。
據(jù)國土資源部土地利用司及中國土地勘測規(guī)劃院對成都市2008年二季度動態(tài)監(jiān)測項目復(fù)核考察中提出的有關(guān)精神，2008年第三季度調(diào)整了部分區(qū)段的設(shè)定容積率，撤換少量原有標(biāo)準(zhǔn)宗地，因此本季度地價水平值發(fā)生了一定變化，但為能在同一平臺上進(jìn)行分析，真實的反應(yīng)地價水平的變化情況，分析時地價變化率指標(biāo)和地價指數(shù)仍按原調(diào)整之前測算數(shù)據(jù)確定。
表1 成都市2008年三季度地價水平及相關(guān)指標(biāo)表
平均地價 用途 | 商業(yè)用地 | 居住用地 | 工業(yè)用地 | 城市綜合地價/樓面地價水平值 | 備注 |
地價水平值 （元/平方米） | 7656 | 7235 | 670 | 6006 | 城市綜合地價水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地地價水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
樓面地價水平值（元/平方米） | 2131 | 1878 | 1116 | 1776 | 城市綜合樓面地價水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地樓面地價水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
增長率 | -0.85% | -1.20% | -0.22% | -0.93% | 增長率指2008三季度與2008年第二季度相比增長率 |
同比增長率 | -1.42% | -2.68% | -2.81% | 6.32% | 同比增長率指2008三季度與2007年三季度相比增長率 |
地價指數(shù) | 161.88 | 218.22 | 110.87 | 171.75 | 地價指數(shù)指以2000年為基年（指數(shù)為100）測算的平均地價比率 |
成都市2008年三季度商業(yè)、居住、工業(yè)及綜合地價水平值較上季度均有所下降。降幅低于2008年第一季度下降程度（2008年第一季度商服、住宅、工業(yè)、綜合用地增長率分別為-2.25％、-1.85％、-0.50％、-1.47％）。原因在于地震影響將隨時間推移淡化，另外，地震也引起國家政策差異化和傾向性，特別是成都市據(jù)此出臺一些優(yōu)惠政策，如《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》等，以減小地震對成都的影響。
整體而言，2008年上半年居住、商服用地地價平均水平在經(jīng)過2000年以來連續(xù)上漲后出現(xiàn)下降。2008年三季度延續(xù)了房地產(chǎn)市場低迷狀態(tài)。受全球經(jīng)濟下滑以及國內(nèi)通貨膨脹等因素的影響，房地產(chǎn)、土地市場觀望氣氛濃厚，房價、地價有所下降，市場持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)。另外，2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2008年得到強化和具體實施，宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)已顯，政府對宏觀經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)控，以防通脹、防過熱成為首要任務(wù)，在通脹壓力加大，CPI 持續(xù)高漲，固定資產(chǎn)投資依然高位運行，信貸投放過多等情況下，國家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為從緊。特別是2007年后出臺之密集、力度之大，也前所未有，包括土地、金融、稅收、行政手段等多方面，目標(biāo)直指中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴(yán)重、房價飆升的現(xiàn)象，2007年相繼出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮贰蛾P(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》等政策，防止捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為，打擊開發(fā)商囤地行為，加快土地開發(fā)周期，增加有效供給，同時提高外資進(jìn)出國內(nèi)房地產(chǎn)市場的難度，限制外資炒房，在人民幣持續(xù)升值背景下減少外資投資需求，在房地產(chǎn)用地方面除了進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國家還通過實施適度控制貨幣信貸增長政策，2004年10月以來10次加息，2007年更是6次加息，10次上調(diào)機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。2008年截至第三季度，五次上調(diào)機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，且與以往每次調(diào)整0.5個百分點不同，第五次存款準(zhǔn)備金率一次性提高一個百分點，表明央行對緊縮性政策的堅持和加力。通過控制銀行流動資金規(guī)模，從而降低銀行放貸規(guī)模，緩解流動性過剩，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金的難度增大，房地產(chǎn)投資過熱可以得到一定抑制，
綜上所述，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)需求暫時得到大大抑制，2008年第三季度將延續(xù)成都市2007年第四季度以來房地產(chǎn)交易量萎縮狀態(tài)，以前新開發(fā)樓盤過去的一開盤就一搶而空的狀況已難出現(xiàn)。
二、成都市2008年第三季度土地市場供應(yīng)簡述
受市場狀況影響，成都市主城區(qū)下半年住宅用地的供地節(jié)奏放緩，市政和商業(yè)配套用地在供地中占據(jù)較大比例。成都市2008第三季度經(jīng)營性土地成交量較少（見表2，略），總共掛牌成交十一宗商業(yè)用地，無拍賣成交案例，總成交面積
四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司
二○○八年十月九日