2012年三季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2012年三季度，根據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測標準宗地測算，成都市中心城區(qū)整體地價水平環(huán)比略微上漲，上漲幅度為1.16%。其中商業(yè)用地增長1.68%，居住用地增長0.96%，工業(yè)用地增長0.29%。詳見下表
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從級別上看，商業(yè)用地各級別漲幅較為均衡，其中漲幅最高三級上漲2.58%，漲幅最低一級上漲0.93%，其余級別上漲在1%-2%之間；居住用地各級別均有所上漲，除四級上漲0.32%外，其余級別上漲幅度均超過1%；工業(yè)用地各級別上漲幅度差異不大，均小幅上漲。詳見表
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1、新建商品房供應(yīng)狀況
2012年三季度，由于上幾季度成交量低位徘徊，新建商品房供應(yīng)量在經(jīng)過年初的小幅增長后，供應(yīng)量較為平穩(wěn)，其中6月供應(yīng)量為155.37萬平方米，同比去年上漲136.73%。季度總供應(yīng)量為432.95萬平方米，環(huán)比上季度上升3.36%，同比2011年上漲31.05%。詳見圖
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2、新建商品住宅交易狀況
2012年三季度，成都市新建商品住宅月成交量保持一定的增長趨勢，除6月外各月環(huán)比均有所上漲，且各月同比去年均有較大幅度上漲。季度來看，三季度成交量環(huán)比一季度上漲了6.35%，同比去年上漲了84.27%，上漲幅度較大。究其原因，去年三季度是房產(chǎn)調(diào)控政策效力顯現(xiàn)的關(guān)鍵階段，成交量處于低位；今年三季度房產(chǎn)市場有回暖跡象，加上去年成交量較小，基數(shù)偏低，造成同比上漲較多?？傮w看來，三季度成都市新建商品住宅成交量已走出低位，并有所上漲，市場有所回暖。詳見圖
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3、新建商品住宅價格狀況
2012年三季度，全國房地產(chǎn)市場新建商品住宅價格整體呈一定回暖趨勢，大部分城市房價都有小幅反彈。我們選擇了十余個主要城市的新建住宅價格指數(shù)作了一個簡單的比較，從下表可以看出，成都市新建商品住宅價格指數(shù)自2011年8月以來，一直處于下降通道，但在本季度有所上漲。和其他城市相比，成都市新建住宅價格相對平穩(wěn)。詳見表
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根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的成都新建商品住宅價格指數(shù)，通過換算成定基價格指數(shù)，可以更加直觀的看出成都新建商品住宅價格的整體趨勢。從下圖可以看出，2011年6月以來，成都市新建商品住宅價格穩(wěn)中趨降，到本季度下降的趨勢消失并有所上漲；二手房住宅價格方面，去年6月以來，下滑趨勢一直較為明顯，本季度下滑趨勢同樣消失，并有小幅上漲。詳見圖
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注：1、圖中數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”；
2、圖中數(shù)據(jù)均以2009年12月成都市各類住宅價格為基期。
2012年三季度，成都市二手房成交量保持一定增長趨勢。今年1月以來連續(xù)6個月保持環(huán)比上漲，6月成交量達到63.54萬平方米，為2010年12月以來最高，同比上漲204.50%，7月環(huán)比有一定下降，8月成交量再次大幅上漲，同比去年上漲193.69%，達到72.17萬平方米。季度來看，三季度環(huán)比二季度上漲78.05%，同比去年上漲176.22%?？傮w看來，三季度成都市二手房市場與新建商品住宅市場保持了相同的步調(diào)，成交量走出低位并有較大上漲，市場有所回暖。詳見圖
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進入2012年，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未出現(xiàn)放松跡象，但也沒有更進一步的措施出臺。第三季度，雖然“三限”政策效應(yīng)持續(xù)產(chǎn)生影響，但是成都市新建商品房和二手房成交量出現(xiàn)一定程度的上漲，價格水平下降的趨勢逐漸消失，回暖跡象明顯。新建商品房供應(yīng)量方面，在年初集中放量后，三季度供應(yīng)量逐漸平穩(wěn)，隨著“金九銀
目前看來，成都樓市量價均出現(xiàn)一定的回暖態(tài)勢。在相關(guān)部門保持目前調(diào)控措施不變的前提下，預計下季度成都市房產(chǎn)市場成交量將保持一定上漲態(tài)勢，價格小幅上漲的可能性較大，但量價均不會出現(xiàn)太大波動。
2012年三季度，受房地產(chǎn)市場回暖影響，成都市經(jīng)營性用地招牌掛出讓市場量價均有所上升（剔除機構(gòu)性因素影響）。21宗成交地塊中居住用地為8宗，有1宗流拍。整體來看，本季度市場博弈趨于緩和，開發(fā)企業(yè)拿地意愿明顯增強，優(yōu)質(zhì)地塊競拍激烈，土地市場整體向上預期較強。
1、土地成交量同比、環(huán)比大幅上漲，宗地流標數(shù)量維持低位
2012年三季度，成都市中心城區(qū)共成交土地21宗，其中居住用地8宗，商業(yè)用地10宗，其余為工業(yè)用地。成交建設(shè)用地總面積約為90.3萬平方米，同比上漲29.96%，環(huán)比上漲143.04%；成交規(guī)劃建筑總面積約為301.2萬平方米，同比上漲10.76%，環(huán)比大幅上漲114.63%。平均容積率約為3.34，連續(xù)六個季度基本保持穩(wěn)定。詳見圖
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受房地產(chǎn)市場回暖影響，土地市場逐漸走出疲軟態(tài)勢，開發(fā)商拿地意愿逐漸增強、部分地塊競拍積極。三季度，一級市場供地數(shù)量加大、節(jié)奏變快，宗地流標數(shù)量維持低位水平。詳見表
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2、所成交土地商業(yè)用地占比近七成，商業(yè)用地中住宅兼容比例超過平均水平近三成
從土地用途來看，2012年三季度，成交土地中商業(yè)用地占比近七成，所占比重環(huán)比上季度增加了41.01個百分點，且住宅平均兼容比例為2010年以來最高水平，到達60.69%；居住用地占比二成余，環(huán)比上季度有較大幅度下降；其余為工業(yè)用地。其中商業(yè)用地成交面積約為62.
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3、成交土地主要位于三環(huán)路至繞城路區(qū)域，城東錦江區(qū)占比較大
（1）從行政區(qū)域來看
2012年三季度，成交面積各區(qū)起伏較大，錦江區(qū)成交量最大，其次為成華區(qū)，高新區(qū)最少。其中，錦江區(qū)成交建設(shè)用地面積約為35.7萬平方米，占總成交面積的近四成，規(guī)劃建筑總面積約為155.0萬平方米，占總規(guī)劃建筑面積的51.47%；成華區(qū)成交建設(shè)用地面積約為15.3萬平方米，占總成交面積的16.97%，規(guī)劃建筑總面積約56.7萬平方米，僅占總規(guī)劃建筑面積的18.84%；容積率水平方面，本季度起伏較大，其中錦江區(qū)最高，為4.34，其余在2.0-3.0之間。詳見圖
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（2）從地理方位來看
2012年三季度，城東成交量最大，其余各方位相差不大，成交面積均在8-20萬平方米之間。其中，城東成交建設(shè)用地面積為47.1萬平方米，占總成交面積的52.20%，規(guī)劃建筑總面積約為194.1萬平方米，占總規(guī)劃建筑面積的64.44%；城北、城西成交建設(shè)用地面積分別為18.7、15.6萬平方米；本季度城南最少，為808萬平方米。容積率水平方面，各個方位有一定差異，其中城東最高，達到4.12，其余各方為在2.0-3.0之間。詳見圖
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（3）從城市環(huán)域來看
2012年三季度，成交土地主要位于三環(huán)路至繞城路區(qū)域，一環(huán)內(nèi)區(qū)域無宗地成交。其中，三環(huán)路至繞城路區(qū)域成交建設(shè)用地面積最大，約為44.7萬平方米，占總成交面積的49.54%，規(guī)劃建筑總面積約為174.9萬平方米，占總規(guī)劃建筑面積的58.09%；其次為繞城外區(qū)域，成交建設(shè)用地面積為19.2萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約42.7萬平方米，占總規(guī)劃建筑面積的14.18%；一環(huán)內(nèi)區(qū)域無宗地成交。容積率水平方面，各個環(huán)域差異較大，一環(huán)至繞城區(qū)域基本位于3.0-4.0之間，繞城外區(qū)域位于2.0-3.0之間。詳見圖
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1、土地成交價格同比大幅上漲，溢價率持續(xù)上升
2012年三季度，成都市中心城區(qū)土地交易平均價格（樓面地價）為3200元/平方米，同比大幅上漲49.11%，環(huán)比則有所下降；平均起拍價格為545.58萬/畝，比上季度下降了124.41