2013年四季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2014-01-15 00:00:00 本網(wǎng)站
1. 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率保持平穩(wěn)
2013年全年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，比上年名義增長(zhǎng)19.6%，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，同比名義增長(zhǎng)19.8%，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。從2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年年末止住下滑趨勢(shì)后上漲并保持在20%左右，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定回暖趨勢(shì)；住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重穩(wěn)定在7成左右，說(shuō)明住宅開(kāi)發(fā)的資金投入并未因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策而減少。詳見(jiàn)圖1-1-1。
圖1-1-1： 2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
2. 自籌資金、定金及預(yù)付款為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源
2013年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，增速自7月以來(lái)一直緩慢下降，但增速仍保持27%左右，且今年同比增幅明顯高于2011年以來(lái)平均水平，12月同比增幅為26.50%。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例超過(guò)7成，為70.5%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2： 2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，平均同比增長(zhǎng)率為8.07%；但今年同比增長(zhǎng)率有所上漲，7月同比增長(zhǎng)率達(dá)到30.40%，為兩年來(lái)首次突破30%，至12月國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率達(dá)到33.10%?？傮w來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，且明顯高于過(guò)去兩年平均增速，說(shuō)明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來(lái)，今年貨幣政策相對(duì)穩(wěn)定，盡管市場(chǎng)上不時(shí)有央行將收緊資金的傳言，但從數(shù)據(jù)上看貸款余額增量繼續(xù)有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度持續(xù)降低。
2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2013年全年，其平均同比增長(zhǎng)率為46.78%，遠(yuǎn)高于2011年來(lái)的平均水平，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷售僵局持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見(jiàn)圖1-1-3。（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未公布2013年1-3月定金及預(yù)付款數(shù)據(jù)）
圖1-1-3： 2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3. 國(guó)房景氣指數(shù)有所下滑
2013年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.21，環(huán)比上漲0.83個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.62個(gè)百分點(diǎn)，止住連續(xù)4個(gè)月小幅下滑的趨勢(shì)，今年持續(xù)同比回升。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但止住連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑的趨勢(shì)，加上全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見(jiàn)圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)同比去年小幅下滑，國(guó)家將把“穩(wěn)增長(zhǎng)”擺在2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要位置，所以房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；盡管年初國(guó)家出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，年末部分重點(diǎn)城市也更新了地方調(diào)控政策，但相關(guān)部門(mén)已表態(tài)，未來(lái)將對(duì)各地房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施分類指導(dǎo)，房?jī)r(jià)上漲壓力不同的城市其調(diào)控措施也將有所差別，所以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線城市仍面臨嚴(yán)峻的政策環(huán)境，而房?jī)r(jià)上漲壓力較小的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境反而相對(duì)有所寬松。2013年，大多數(shù)城市公布的調(diào)控目標(biāo)均為“年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，目標(biāo)定位很低，造成不少城市“量?jī)r(jià)齊漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)回升的動(dòng)力仍然存在。因此，隨著市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng)，在沒(méi)有更進(jìn)一步調(diào)控措施出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向上，但向上趨勢(shì)或?qū)⒅饾u減弱，不排除個(gè)別城市出現(xiàn)環(huán)比、同比上漲較大的可能。
2013年，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，成交量穩(wěn)步上漲達(dá)到并超過(guò)調(diào)控政策實(shí)施前的水平，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)6個(gè)季度上漲，二手房成交量受年初政策發(fā)布的持續(xù)影響，集中爆發(fā)后繼續(xù)在較低位保持平穩(wěn)。
2013年第四季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為465.26萬(wàn)平方米，同比去年下降8.50%，環(huán)比下降5.18%。2013年前三季度，新建商品住宅供應(yīng)量逐季度上升，第四季度略有下降。總體來(lái)看，全年合計(jì)供應(yīng)商品住宅1707.19萬(wàn)平方米，比2012年多供應(yīng)137.88萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度相對(duì)2012年明顯加快，供應(yīng)比較充足。見(jiàn)圖2-1-1。
圖2-1-1：2013年7月-2013年12月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2013年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為465.26萬(wàn)平方米，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為387.28平方米，占總供應(yīng)面積的83.24%。見(jiàn)圖2-1-2。
圖2-1-2：2013年第四季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 全年新建商品住宅季度成交量穩(wěn)步上漲
2013年第四季度，新建商品住宅季度成交量小幅上漲，季度成交275.22萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.75%，同比上漲13.22%。2013年年初，新調(diào)控政策發(fā)布，一圈層新建商品住宅成交量在3月、4月集中反彈，使半年成交量達(dá)到553.24萬(wàn)平方米，同比去年上漲48.96%，短時(shí)間內(nèi)需求集中爆發(fā)；5月-9月受此影響成交量小幅下跌，10月以來(lái)成交量穩(wěn)步回升，11月成交套數(shù)過(guò)萬(wàn)，12月成交量仍保持在較高位?？傮w來(lái)看，2013年新建商品住宅總成交量為1076.97萬(wàn)平方米，比2012年高出195.98萬(wàn)平方米，比2011年高出412.25萬(wàn)平方米，比2010年高出233.22萬(wàn)平方米，新建商品住宅市場(chǎng)已逐步走出近年調(diào)控政策帶來(lái)的市場(chǎng)低迷，恢復(fù)至而且超過(guò)調(diào)控政策實(shí)施前的水平，并有繼續(xù)向上的趨勢(shì)。見(jiàn)圖2-1-3。
圖2-1-3：2013年7月-12月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 全年二手房成交量穩(wěn)步上漲
2013年第四季度，成都市二手房成交量為114.43萬(wàn)平方米，同比去年同期下跌23.84%，環(huán)比上季度上漲13.73%。自2012年2月一圈層二手房成交量止住下滑趨勢(shì)以來(lái)，成交量在震蕩中逐步上漲，至2013年年初已基本恢復(fù)至限購(gòu)前水平，而3月初“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購(gòu)房者欲趕在政策發(fā)布前購(gòu)房，規(guī)避可能增加的購(gòu)房成本，造成二手房成交量短時(shí)間激增，3月成交量達(dá)到121.83萬(wàn)平方米，同比去年上漲329.39%，這也是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上首次二手房月度成交量突破100萬(wàn)平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。二手房成交量在3月集中、過(guò)量釋放，其后成交量短時(shí)內(nèi)快速回落，5月至今二手房成交量在低位保持相對(duì)平穩(wěn)，月度成交量均為達(dá)到今年的月度平均成交量?？傮w來(lái)看，2013年二手房總成交量為566.99萬(wàn)平方米，比2012年高出40.31萬(wàn)平方米，比2011年高出318.7萬(wàn)平方米，是2011年成交量的兩倍多，與新建商品住宅趨勢(shì)一致，成交量恢復(fù)至而且超過(guò)調(diào)控政策實(shí)施前的水平，加上成交量在較低位穩(wěn)定已久，不排除有向上發(fā)展的可能。見(jiàn)圖2-1-4。
圖2-1-4：2013年7月-12月一圈層二手房成交量比較圖
2013年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，截止2013年12月成交均價(jià)為8252元/平方米，同比去年同期上漲9.02%，且連續(xù)6個(gè)季度上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，2013年延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，盡管3月初“國(guó)五條”發(fā)布，但其主要針對(duì)二手房市場(chǎng)，加上成都的地方實(shí)施細(xì)則實(shí)質(zhì)內(nèi)容較少，短時(shí)間內(nèi)反而對(duì)成交量有一定推動(dòng)，同時(shí)市場(chǎng)已適應(yīng)目前的調(diào)控政策，剛需持續(xù)釋放，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)在年中出現(xiàn)較大幅度上漲，漲幅在全國(guó)來(lái)講也比較靠前，8月至今漲幅有所收窄。本公司統(tǒng)計(jì)的中心城區(qū)商品住宅成交持續(xù)上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。見(jiàn)圖2-1-5、圖2-1-6。
圖2-1-5：2011年-2013年四季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖2-1-6：2011年-2013年成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，2012年二季度，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施，房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降；2013年以來(lái)，部分剛性需求購(gòu)房者不再觀望，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)也使房?jī)r(jià)有所上漲，二季度成都市中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)已基本恢復(fù)到本輪調(diào)控前水平，三季度均價(jià)已超過(guò)本輪調(diào)控前水平，四季度延續(xù)此態(tài)勢(shì)。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且年初出臺(tái)的“國(guó)五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面成都市地方并未出臺(tái)更新的措施，市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的上漲趨勢(shì)，目前已走出低位。按照行政區(qū)域劃分，2013年度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過(guò)全市成交量一半，說(shuō)明城南（人民南路沿線）和城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是高新區(qū)成交量近幾年一直排名全市第一，這符合成都城市規(guī)劃和軌道交通發(fā)展的特點(diǎn)。見(jiàn)表2-1-1、圖2-1-7。
表2-1-1：2013年中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表
單位：平方米
錦江 | 金牛 | 成華 | 高新 | 武侯 | 青羊 | 其他 | |
2013年1月 | 91502.76 | 93797.42 | 163133.85 | 309338.61 | 122289.16 | 166549.41 | 85.21 |
2月 | 50626.08 | 44336.58 | 122412.79 | 170544.47 | 72638.70 | 70673.78 | 262.68 |
3月 | 102233.38 | 114466.85 | 228301.30 | 364229.60 | 118216.47 | 186332.59 | 10515.29 |
4月 | 143698.92 | 98099.27 | 相關(guān)信息 |