2013年三季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2013年三季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率保持平穩(wěn)
2013年1-8月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）262578億元，比上年名義增長20.3%，增速比1-7月份增長0.2個百分點，與去年同期基本持平。房地產(chǎn)開發(fā)投資52120億元，同比名義增長19.3%，增速比1-7月份回落1.2個百分點。其中，住宅投資35738億元，增長19.2%，增速回落1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。從2011年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年年末止住下滑趨勢，至今年年初上漲后保持相對平穩(wěn)，可以看出房地產(chǎn)市場有一定回暖趨勢；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因為年初的新調控政策減少。詳見圖
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2. 自籌資金、定金及預付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源
2013年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76960億元，增速從去年4月開始持續(xù)上升后，于7月、8月有所下降，但今年同比增幅明顯高于2011年以來平均水平，8月同比增幅為28.90%。從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款占資金來源比例超過6成，為63.0%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖
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從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從2011年開始一直處于低位，平均同比增長率為8.07%；但今年同比增長率一直處于上漲階段，7月和8月同比增長率分別達到30.40%和31.10%，均為兩年來新高?？傮w來看，2013年第三季度國內(nèi)貸款增長率持續(xù)上漲，且明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預調微調以來，貸款余額增量繼續(xù)有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度持續(xù)降低。
2012年1月，定金及預收款同比增長率達到歷史低點，在經(jīng)歷今年年中的大幅上漲階段后，漲幅有所回落，但仍然處于穩(wěn)步回升階段。2013年1-8月，其平均同比增長率為38.1%，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售在觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局持續(xù)好轉，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。詳見圖
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3. 國房景氣指數(shù)保持相對平穩(wěn)
2013年8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.29，環(huán)比下降0.1個百分點，但同比上漲2.65個百分點，今年持續(xù)同比回升。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今年3月開始震蕩回升，3月以來保持相對平穩(wěn)。雖然國房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，預計房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。詳見圖
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綜上所述，2013年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)濟增長速度預計也保持平穩(wěn)，國家把“穩(wěn)增長”擺在2013年經(jīng)濟工作的首要位置，所以房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；盡管年初出臺了更加嚴厲的調控措施，但相較于以往，中央強調房地產(chǎn)調控政策的頻率明顯降低，而且大多數(shù)城市公布的2013年調控目標均為“年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅”，不少城市“量價齊漲”，未來房價繼續(xù)回升的動力仍然存在。因此，隨著市場對調控政策的適應，預計2013年第四季度全國房地產(chǎn)市場或將繼續(xù)回暖，而且由于去年房價處于相對低位，不排除個別城市出現(xiàn)同比上漲較大的情況。
二、 成都房產(chǎn)市場運行狀況
2013年第三季度，主城區(qū)新建商品住宅供應量環(huán)比上漲，成交量小幅下跌，商品住宅成交價格連續(xù)6個季度回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，集中爆發(fā)后保持相對平穩(wěn)。