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                 圖1-1-2： 2013年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖

   從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，平均同比增長(zhǎng)率為8.07%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，4月和5月同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到26.80%和27.90%，均為兩年來(lái)新高?？傮w來(lái)看，2013年第二季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率明顯高于過(guò)去兩年平均增速，說(shuō)明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來(lái)，貸款余額增量繼續(xù)有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度持續(xù)降低。2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年1-5月，其平均同比增長(zhǎng)率大幅上漲至62.1%，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷(xiāo)售僵局持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見(jiàn)圖1-1-3。（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未公布2013年1-3月定金及預(yù)付款數(shù)據(jù)，1-3月數(shù)據(jù)按今年平均漲幅62.10%處理）

                    圖1-1-3： 2012-2013年5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖

   3.國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)在景氣線以下

    2013年5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.26，環(huán)比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，但同比上漲2.36個(gè)百分點(diǎn)，今年持續(xù)同比回升。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開(kāi)始震蕩回升。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見(jiàn)圖1-1-4。

                     圖1-1-4： 2011年-2013年5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖

    綜上所述，2013年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率繼續(xù)保持震蕩上漲，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩的同時(shí)，國(guó)家把“穩(wěn)增長(zhǎng)”擺在2013年經(jīng)濟(jì)工作的首要位置，所以房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；盡管一季度出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但相較于以往，中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率明顯降低，而且大多數(shù)城市公布的2013年調(diào)控目標(biāo)均為“年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)回升的動(dòng)力仍然存在。因此，隨著市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng)，2013年下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)回暖，而且由于去年房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，不排除個(gè)別城市出現(xiàn)同比上漲較大的情況。

 二、成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

  (一)一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

   2013年上半年，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢(shì)，同比延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)1年回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，起伏較大。

   1.新建商品住宅季度供應(yīng)量環(huán)比上漲

    2013年上半年，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為747.57萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲12.72%。月度來(lái)看，上半年月度間供應(yīng)量相對(duì)平衡，變化不大，4-6月總供應(yīng)量為337.05萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲22.89%，同比下降8.11%。見(jiàn)圖3-1-1。

                   圖3-1-1：2013年1月-2013年6月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖

    從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2013年上半年一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為751.27萬(wàn)平方米，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為639.64平方米，占總供應(yīng)面積的85.14%。見(jiàn)圖3-1-2。

                        圖3-1-2：2013年上半年一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖

  2.新建商品住宅季度成交量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

  2013年上半年，受政策發(fā)布影響較大，一圈層新建商品住宅成交量在3月、4月集中反彈，使半年成交量達(dá)到553.24萬(wàn)平方米，同比去年上漲48.96%，向上態(tài)勢(shì)比較明顯。月度來(lái)看，成交量延續(xù)去年年末以來(lái)的回暖趨勢(shì)，二季度的4-6月月度同比分別上漲125.11%、-4.15%和21.58%，其中3月、4月由于“國(guó)五條”的發(fā)布，造成需求短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，4月成交量達(dá)到139.61萬(wàn)平方米，僅次于2009年12月由于“國(guó)十條”發(fā)布，需求集中爆發(fā)的成交量。見(jiàn)圖3-1-3。

                         圖3-1-3：2013年1月-6月一圈層新建商品住宅成交量圖

   3.二手房成交量激增后快速回落

   2013年上半年，成都市二手房半年成交量達(dá)到351.94萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲82.94%，2013年上半年成都二手房市場(chǎng)已走出低位。月度來(lái)看，2013年4-6月，二手房成交量環(huán)1-3月快速回落，下降幅度為49.06%，同比下降13.67%。自2012年2月一圈層二手房成交量止住下滑趨勢(shì)以來(lái)，成交量在震蕩中逐步上漲。2013年上半年延續(xù)上漲趨勢(shì)，其中1月成交量為70.83萬(wàn)平方米，同比去年上漲594.25%，3月成交量達(dá)到121.83萬(wàn)平方米，同比去年上漲329.39%，這是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上首次二手房月度成交量突破100萬(wàn)平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。究其原因是因?yàn)椋?月初“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購(gòu)房者欲趕在政策發(fā)布前購(gòu)房，規(guī)避可能增加的購(gòu)房成本，故造成二手房成交量短時(shí)間內(nèi)激增；二手房成交量在3月集中、過(guò)量釋放，造成其后成交量短時(shí)內(nèi)快速回落。見(jiàn)圖3-1-4。

                         圖3-1-4：2013年1月-6月一圈層二手房成交量比較圖

  4.商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升

  2013年上半年，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，截止2013年6月成交均價(jià)為7941元/平方米，同比去年同期上漲6.04%。自2011年3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)且連續(xù)兩季度上漲幅度大于2%。原因一方面是去年5月以來(lái)，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤(pán)降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，使成交均價(jià)有所上漲，繼而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；另一方面是盡管3月初“國(guó)五條”發(fā)布，但其主要針對(duì)二手房市場(chǎng)，加上成都的地方實(shí)施細(xì)則實(shí)質(zhì)內(nèi)容較少，短時(shí)間內(nèi)反而對(duì)成交量有一定推動(dòng)，同時(shí)市場(chǎng)已適應(yīng)目前的調(diào)控政策，剛需持續(xù)釋放，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)上漲。本公司統(tǒng)計(jì)的中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。見(jiàn)圖3-1-5、圖3-1-6。

                   圖3-1-5：2010年-2013年2季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖

                      圖3-1-6：2011年-2013年5月成都住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)比較圖

    5.一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析

   新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來(lái)，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施超過(guò)一年，且房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降，部分剛性需求購(gòu)房者選擇不再觀望，造成成交量回升。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的“國(guó)五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的上漲趨勢(shì)，目前已走出低位。按照行政區(qū)域劃分，2013年上半年，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過(guò)全市成交量一半，說(shuō)明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，這符合近期成都軌道交通發(fā)展的特點(diǎn)。見(jiàn)圖3-1-7。

                      圖3-1-7：2013年上半年中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖

    新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。根據(jù)2011年8月-2013年6月供求數(shù)據(jù)，截止2013年6月，一圈層商品房庫(kù)存量超過(guò)2800萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，2013年上半年，一圈層商品房庫(kù)存量仍處于高位。見(jiàn)圖3-1-8。

                    圖3-1-8：2013年1月-6月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖

   新建商品住宅價(jià)格方面，新開(kāi)樓盤(pán)及在售樓盤(pán)新推房源價(jià)格繼續(xù)小幅上漲：促銷(xiāo)方式雖然還未取消，但和限購(gòu)初期的力度已有較大差距，購(gòu)房的實(shí)際優(yōu)惠也降低不少。隨著市場(chǎng)的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤(pán)提高售價(jià)，造成新房?jī)r(jià)格已連續(xù)1年上漲。2013年上半年，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也持續(xù)回升。

   二手住宅方面，2013年上半年受政策發(fā)布影響，第一季度二手房成交量有很大上漲，尤其2月底“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購(gòu)房者欲趕在政策發(fā)布前購(gòu)房，規(guī)避可能增加的購(gòu)房成本，造成3月二手房成交量短時(shí)間內(nèi)激增。2012年7月，成都實(shí)施二手房新收稅辦法，辦法實(shí)施前也曾引發(fā)二手房市場(chǎng)成交量短時(shí)間內(nèi)激增，實(shí)施后突降；市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3個(gè)月左右時(shí)間逐步適應(yīng)，逐漸恢復(fù)正常成交水平。和去年情況相似，第二季度二手房成交量快速回落至較低位，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將度過(guò)一段適應(yīng)期，2013年 成交量上漲的可能性不大。

   綜上所述，從2013年上半年來(lái)看，重點(diǎn)城市和成都住宅市場(chǎng)發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。但是在“國(guó)五條”發(fā)布后，各個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交量都在短時(shí)間內(nèi)激增，其后又快速回落。關(guān)于“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，詳見(jiàn)本章第五節(jié)：“‘國(guó)五條’政策及市場(chǎng)影響解析”。

  (二)二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及分析

   截止2013年6月，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5720元/㎡，同比去年同期上漲5.01%。以第二季度為例，雙流同比上漲較多，為10.67%，其次龍泉驛同比上漲5.24%，其余區(qū)縣同比微幅上漲；二圈層各區(qū)縣均價(jià)基本與第一季度持平，龍泉驛環(huán)比下跌0.38%。二圈層各區(qū)縣價(jià)格環(huán)比、同比基本都處于上漲態(tài)勢(shì)，說(shuō)明新建商品住宅市場(chǎng)已回暖并處于持續(xù)上漲區(qū)間?？傮w來(lái)看，2013年上半年二圈層成交均價(jià)上漲趨勢(shì)比較明顯。見(jiàn)圖3-2-1。

                圖3-2-1：2012年2季度-2013年2季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖

    截止2013年6月，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為4006元/㎡，同比去年同期上漲6.51%。以第二季度為例，金堂及青白江同比上漲較多，為16.38%和16.14%，其余區(qū)縣同比有不同程度上漲，大邑同比下降6.07%；三圈層多數(shù)區(qū)縣均價(jià)環(huán)比第一季度上漲，其中金堂上漲3.21%，大邑環(huán)比下跌0.58%?？傮w來(lái)看，2013年上半年三圈層成交均價(jià)上漲趨勢(shì)比較明顯。見(jiàn)圖3-2-2。

                  圖3-2-2： 2012年2季度-2013年2季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖

   綜合以上數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年上半年，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個(gè)別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價(jià)有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價(jià)有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。

   二圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)下跌時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)上漲幅度大于一圈層。在經(jīng)過(guò)2012年上半年樓市的低迷后，2013年上半年，二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖，其中雙流房?jī)r(jià)同比上漲較快，這符合近期成都軌道交通發(fā)展的特點(diǎn)。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放；并且，成都軌道交通持續(xù)發(fā)展，二圈層交通狀況持續(xù)改善，故房?jī)r(jià)仍然存在繼續(xù)上漲的可能。

   三圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，由于其無(wú)論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、二圈層。盡管如此，本季度，一圈層新房成交均價(jià)同比去年上漲3.16%，而三圈層成交均價(jià)同比上漲6.11%。經(jīng)過(guò)2012年上半年樓市的低迷后，2013年上半年，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。

   2013年上半年，一圈層樓市持續(xù)回暖，對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生積極影響。預(yù)計(jì)2013年下半年，二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大幅度變動(dòng)，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制剑陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格將比較穩(wěn)定，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將逐步放緩后平穩(wěn)運(yùn)行。

   (三)“國(guó)五條”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析

   （1）短期影響

    以2013年2月20日，“國(guó)五條”發(fā)布日期為時(shí)間軸基點(diǎn)，以周成交量為基礎(chǔ)分析“國(guó)五條”對(duì)成都市房產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響?！皣?guó)五條”發(fā)布以來(lái)成都市新建商品住宅及二手房周成交量見(jiàn)圖3-3-1。

                           圖3-3-1：“國(guó)五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖

   首先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)間（2013年3月31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢(shì)。

   新建商品住宅方面，值得注意的是“國(guó)五條”中有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于2011年的“國(guó)八條”?！皣?guó)八條”中提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向是“新建商品住房”，調(diào)控的目標(biāo)更加明確，表明中央對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心依然強(qiáng)烈?！皣?guó)五條”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，而且限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。但是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，“國(guó)五條”對(duì)二手房市場(chǎng)造成的影響大于對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場(chǎng)。由圖3-3-1，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國(guó)五條”發(fā)布以來(lái)新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多。根據(jù)趨勢(shì)線，“國(guó)五條”對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定“積極”影響，這已在4月、5月成都新建商品住宅量、價(jià)均持續(xù)上漲的過(guò)程中得到印證，預(yù)計(jì)這種影響將持續(xù)到2013年下半年。

   二手房市場(chǎng)方面，“國(guó)五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”這一剛性條款。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過(guò)五年轉(zhuǎn)讓的免征營(yíng)業(yè)稅，未滿5年的征收營(yíng)業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅均按房屋指導(dǎo)價(jià)的1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒(méi)有類(lèi)似的描述，但將來(lái)二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。由圖3-3-1，僅從成交數(shù)據(jù)分析，自“國(guó)五條”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù)3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。供應(yīng)量方面，之前二手房成交火爆，是因?yàn)橘u(mài)房者擔(dān)心地方細(xì)則會(huì)將20%個(gè)稅放在賣(mài)房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險(xiǎn)；但現(xiàn)在細(xì)則出臺(tái)，并沒(méi)有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣(mài)房者則不會(huì)急于出手已有房，二手房供應(yīng)勢(shì)必減少。需求量方面，由于供應(yīng)減少，許多購(gòu)房者會(huì)重新考慮新房，加上3月以二手房需求集中、過(guò)量釋放，二手房潛在需求也勢(shì)必減少。如此， 4月、5月的成都二手房成交量已出現(xiàn)較大幅度下跌，“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響比較劇烈。

  （2）長(zhǎng)期影響

   以近年來(lái)數(shù)次重大調(diào)控政策發(fā)布日期為時(shí)間抽，以月成交量為基礎(chǔ)分析過(guò)往的重大調(diào)控政策及“國(guó)五條”的聯(lián)系和區(qū)別，近年成都市新建商品住宅月成交量見(jiàn)圖3-3-2，二手房月成交量見(jiàn)圖3-3-3。

                            圖3-3-1：“國(guó)五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖

   首先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)間（2013年3月31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢(shì)。

   新建商品住宅方面，值得注意的是“國(guó)五條”中有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于2011年的“國(guó)八條”。“國(guó)八條”中提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向是“新建商品住房”，調(diào)控的目標(biāo)更加明確，表明中央對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心依然強(qiáng)烈?！皣?guó)五條”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，而且限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。但是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，“國(guó)五條”對(duì)二手房市場(chǎng)造成的影響大于對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場(chǎng)。由圖3-3-1，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國(guó)五條”發(fā)布以來(lái)新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多。根據(jù)趨勢(shì)線，“國(guó)五條”對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定“積極”影響，這已在4月、5月成都新建商品住宅量、價(jià)均持續(xù)上漲的過(guò)程中得到印證，預(yù)計(jì)這種影響將持續(xù)到2013年下半年。

   二手房市場(chǎng)方面，“國(guó)五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”這一剛性條款。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過(guò)五年轉(zhuǎn)讓的免征營(yíng)業(yè)稅，未滿5年的征收營(yíng)業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅均按房屋指導(dǎo)價(jià)的1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒(méi)有類(lèi)似的描述，但將來(lái)二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。由圖3-3-1，僅從成交數(shù)據(jù)分析，自“國(guó)五條”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù)3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。供應(yīng)量方面，之前二手房成交火爆，是因?yàn)橘u(mài)房者擔(dān)心地方細(xì)則會(huì)將20%個(gè)稅放在賣(mài)房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險(xiǎn)；但現(xiàn)在細(xì)則出臺(tái)，并沒(méi)有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣(mài)房者則不會(huì)急于出手已有房，二手房供應(yīng)勢(shì)必減少。需求量方面，由于供應(yīng)減少，許多購(gòu)房者會(huì)重新考慮新房，加上3月以二手房需求集中、過(guò)量釋放，二手房潛在需求也勢(shì)必減少。如此， 4月、5月的成都二手房成交量已出現(xiàn)較大幅度下跌，“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響比較劇烈。

  （2）長(zhǎng)期影響

   以近年來(lái)數(shù)次重大調(diào)控政策發(fā)布日期為時(shí)間抽，以月成交量為基礎(chǔ)分析過(guò)往的重大調(diào)控政策及“國(guó)五條”的聯(lián)系和區(qū)別，近年成都市新建商品住宅月成交量見(jiàn)圖3-3-2，二手房月成交量見(jiàn)圖3-3-3。

                          圖3-3-2：成都市新建商品住宅月成交量圖

                              圖3-3-3：成都市二手房月成交量圖

   從圖中可以明顯看出，新建商品住宅和二手房，隨著“新國(guó)十條”、“930新政”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”等調(diào)控政策的發(fā)布，其成交量起伏的規(guī)律趨于一致，盡管起伏的幅度稍有不同，但均可按照政策發(fā)布時(shí)間點(diǎn)分為4個(gè)階段。尤其是本次的“新國(guó)五條”，對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均造成劇烈影響，成交量起伏很大。

   歷史數(shù)據(jù)顯示，除“新國(guó)八條”發(fā)布造成市場(chǎng)成交量短時(shí)間內(nèi)下滑外，其余調(diào)控政策的發(fā)布，均造成無(wú)論是新房還是二手房成交量的激增。故我們得出規(guī)律：重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施往往間隔一段時(shí)間，在此期間市場(chǎng)成交量肯定會(huì)短時(shí)間內(nèi)沖高，而政策正式實(shí)施后市場(chǎng)又通常陷入3-6個(gè)月左右的觀望期，量?jī)r(jià)均受到抑制。2013年3月“新國(guó)五條”發(fā)布至今，市場(chǎng)基本延續(xù)了這種規(guī)律。和以往幾次調(diào)控政策發(fā)布時(shí)一樣，成交量短時(shí)間內(nèi)激增，且目前房?jī)r(jià)仍是中央政府關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市仍將存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)；但和以往不同的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)向上趨勢(shì)比較明顯，盡管成交量受政策影響，前期透支部分未來(lái)需求，在此前高位基礎(chǔ)上回落不少，但在季節(jié)性因素、供應(yīng)加大和市場(chǎng)本身向上的推動(dòng)下，二季度總體仍好于一季度，市場(chǎng)并未如同以往陷入觀望期，成交量保持一定水平運(yùn)行的同時(shí)，價(jià)格仍處于上漲階段。預(yù)計(jì)2013年下半年，新房成交量將震蕩上漲，二手房成交量將受政策影響，較低位運(yùn)行。

  （3）小結(jié)

   總體看來(lái)，2013年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大，新房和二手房成交量均劇烈震蕩后于6月回落到較正常位運(yùn)行，但價(jià)格卻一直保持上漲態(tài)勢(shì)。另外，據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道：“近日召開(kāi)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)議透出信息，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時(shí)間后，若調(diào)控效果無(wú)明顯起色，不排除調(diào)整政策的可能?！?盡管一季度出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但相較于以往，中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率明顯降低，而且成都公布的2013年調(diào)控目標(biāo)僅為“年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，故未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力仍然存在。預(yù)計(jì)在現(xiàn)有政策變化不大的前提下，2013年下半年新房及二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的可能性較大，成交量或?qū)⒈３衷谡Ｎ徽鹗庍\(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況將好于2012年同期。

  (四)成都房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判

  總體看來(lái)，2013年上半年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購(gòu)房者不再觀望，逐漸入市購(gòu)房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上漲期，預(yù)計(jì)未來(lái)繼續(xù)上漲的可能性較大。

  成都地鐵2號(hào)線于去年9月正式運(yùn)行，一期工程起于茶店子客運(yùn)站，止于成都行政學(xué)院站，45分鐘即可橫穿成都東西，便利的交通因素使其沿線區(qū)域一直是房地產(chǎn)交易的熱點(diǎn)區(qū)域。6月4日，成都地鐵2號(hào)線西延線開(kāi)通試運(yùn)行，受此影響，地鐵2號(hào)西延線沿線住宅項(xiàng)目推盤(pán)速度加快，犀浦、紅光、高新西區(qū)等板塊人氣逐漸提高。

  目前包括藍(lán)光、龍湖、萬(wàn)科、中海、保利等眾多大型開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)在犀浦、高新西區(qū)布局。不完全統(tǒng)計(jì)，目前該區(qū)域的在售項(xiàng)目30余個(gè)，待售項(xiàng)目9個(gè)。地鐵2號(hào)線西延線增設(shè)了犀浦站、天河路站、百草路站、金周路站、金科北路站、迎賓大道站等6個(gè)站點(diǎn)，進(jìn)一步縮短郫縣犀浦與成都主城區(qū)之間的時(shí)間距離，這也使得更多的首次購(gòu)房群體選擇在犀浦置業(yè)。關(guān)注度和成交量的提高，使該區(qū)域房?jī)r(jià)在2013年上半年出現(xiàn)一定上漲。根據(jù)我公司在該區(qū)域布設(shè)的商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，該區(qū)域在近兩年內(nèi)房屋均價(jià)上漲接近600元/平方米，詳見(jiàn)表3-4-1。目前該區(qū)域房屋平均售價(jià)5264元/平方米，相較于兩年前上漲幅度為12.02%，大于全市同期平均漲幅0.68%。

                               表3-4-1：新建商品住宅均價(jià)一覽表

   由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)向上趨勢(shì)比較明顯，剛性需求持續(xù)釋放，加上該區(qū)域以剛需樓盤(pán)為主，作為貫穿城西的一條交通大動(dòng)脈，在其他地鐵線路開(kāi)通前，地鐵2號(hào)線沿線，尤其是新近開(kāi)通的西延線，勢(shì)必會(huì)一直作為成都市房地產(chǎn)交易的熱點(diǎn)區(qū)域。