2013年一季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2013-05-02 00:00:00 本網(wǎng)站
1. GDP增速放緩，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)
初步核算，2013年第一季度全國國內生產(chǎn)總值118855億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。分季度看，2012年以來，面對復雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務，黨中央、國務院把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟增速有所放緩，但運行總體平穩(wěn)。總體看來，2013年第一季度國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)。
圖1-1-1： 2011-2013年1季度國內生產(chǎn)總值（GDP）比較圖
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲
2013年1-3月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）58092億元，比上年名義增長20.9%（扣除價格因素實際增長20.7%），增速比1-2月份回落0.3個百分點，與去年同期持平。房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長20.2%（扣除價格因素實際增長19.9%），增速比1-2月份回落2.6個百分點。其中，住宅投資9013億元，增長21.1%，增速回落2.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。從2011年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年11月止住下滑趨勢，至今年3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因為調控政策明顯減少。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2011-2013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
3.自籌資金、定金及預付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源
2013年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，增速從去年4月開始持續(xù)上升，今年2月和3月同比分別增長33.70%和29.30%，增幅明顯高于2011年以來平均水平。從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款占資金來源比例接近7成，為66.4%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及預收款、個人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年1-2月數(shù)據(jù)計算）
圖1-1-3： 2013年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結構分布圖
從資金來源的增長率來看，國內貸款增長率從2011年開始一直處于低位，平均同比增長率為8.07%；但今年同比增長率上升較多，2月和3月同比增長率分別達到26.40%和19.80%?？傮w來看，2013年第一季度國內貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預調微調以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。2012年1月，定金及預收款同比增長率達到歷史低點，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年2月，其同比增長率大幅上至66.50%，達到2011年以來的最高點，表明開發(fā)企業(yè)銷售在2012年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011-2013年2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
4.國房景氣指數(shù)持續(xù)在景氣線以下
2013年3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.56，環(huán)比下降0.36個百分點，但同比上漲0.64個百分點，連續(xù)兩月同比回升。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開始震蕩回升。雖然國房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。詳見圖1-1-5。
圖1-1-5： 2010年-2013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。一方面，在GDP增速有所放緩和國家把“穩(wěn)增長”擺在2013年經(jīng)濟工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強調保持房地產(chǎn)調控政策不動搖，一季度也出臺更加嚴厲的調控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對較嚴峻的市場政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。因此，隨著國民經(jīng)濟增速有所放緩，運行總體平穩(wěn)，調控政策更新且持續(xù)實施，2013年全國房地產(chǎn)市場或將繼續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對穩(wěn)定。
1. “兩會”在北京舉行
第十二屆全國人民代表大會第一次會議于3月5日-18日，政協(xié)第十二屆全國委員會第一次會議于3月3日-14日，分別在北京舉行，會議選舉產(chǎn)生新一屆國家領導人。溫家寶代表國務院作政府工作報告。報告提出，2013年GDP增長目標7.5%，CPI目標3.5%。要加強房地產(chǎn)市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制和房地產(chǎn)市場調控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。與去年政府工作報告的表述相比，今年對房地產(chǎn)調控的表述更加嚴厲。同時，報告也強調，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設和管理，繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。
2.國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》
《通知》即“國五條”，要求完善穩(wěn)定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設，加強市場監(jiān)管和預期管理，加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。另外，中央要求，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。
3.國土資源部辦公廳關于發(fā)布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的通知
為規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，要求各地：（1）要進一步健全國有建設用地使用權出讓的定價程序，地價需經(jīng)專業(yè)評估，底價應由集體決策。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當組織對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據(jù)。委托給土地估價中介機構的，應采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應按照上述要求組織評估。（2）出讓土地估價報告應由土地估價師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國土資源主管部門不應干預評估活動，由被委托方客觀、獨立、公正地出具土地估價報告。（3）出讓土地估價報告，一律按照《關于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)〔2012〕35號）要求，由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。報告出具方無法登錄“土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國土資源主管部門應將單位名稱、單位性質、土地估價師姓名和資格證書號等情況，經(jīng)省級國土資源主管部門核實匯總后，報部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。（4）市、縣國土資源主管部門或國有建設用地使用權出讓協(xié)調決策機構，應以土地估價報告的估價結果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金，不得計入出讓底價。對估價結果的采用情況及其理由，應納入集體決策的記錄文件，存檔備查。起拍（始）價應當根據(jù)當?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。（5）省級國土資源主管部門要加大監(jiān)督指導力度，定期組織土地估價行業(yè)協(xié)會或專家，對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結果。（6）出讓方對估價結果有異議的，可申請省級土地估價師協(xié)會或中國土地估價師協(xié)會進行技術審裁，也可以另行組織評估。（7）部將根據(jù)各地實際和土地市場運行情況，適時修訂《規(guī)范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實施細則。以上要求的有效期為五年。
4.地鐵3、4號線全面施工，二環(huán)路等干道改造工程持續(xù)實施
地鐵3、4號線繼續(xù)路面施工，目前武成大街、雙橋路、玉雙路等交通干道繼續(xù)封閉打圍施工，施工期間會對沿線交通造成較大影響。
二環(huán)路快速路快速公交系統(tǒng)繼續(xù)施工；成溫路預計今年5月完工，紅星路預計8月完工，一環(huán)路預計4月開工，9月完工，2.5環(huán)已貫通。較多的交通設施改造對全市交通有較大影響。
綜述：本季度國務院發(fā)布最新調控政策“國五條”，中央不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標；同時，新提出“多套住房交易征收20%個人所得稅”的重要政策，表明房地產(chǎn)相關調控政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場大環(huán)境難以在短時間內好轉?！秶薪ㄔO用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的發(fā)布，會加強出讓地價評估管理，進一步完善國有土地出讓底價確定程序，為國有建設用地使用權出讓地價評估行為做出規(guī)范，是以后進行出讓地價評估的綱領性文件。地鐵2號線二期工程即將在5月投入運營，沿線交通條件得到很大改善，使得沿線二手房交易量穩(wěn)步提升的同時，報價也逐步上漲，成為二手房交易的熱點區(qū)域。
2013年第一季度，四個一線城市庫存量總體均有所下降，庫存壓力有所減小。一季度，一線城市商品住宅成交有共同的特點：1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國五條”的發(fā)布上漲較大，全部超過1月成交量。北上廣深可售面積環(huán)比分別下降210.15、103.69、92.24、32.68萬平方米；供應量方面，環(huán)比去年四季度沒有太大變化，加上許多購房者意欲防范政策風險，造成需求集中釋放，成交量上漲較多，供大于求的情況得到改善?？傮w來看，一線城市庫存量下降，但庫存壓力仍然存在。詳見圖2-1-1。
圖2-1-1： 一線城市住宅可售面積對比圖
2013年第一季度，包括一線城市在內的全國樓市持續(xù)回暖。成交量方面，一線城市新建商品住宅成交量較快速上漲，環(huán)比、同比均有不同程度上漲，總體來看成交量已走出低位并出現(xiàn)一定程度的激增；一季度，一線城市商品住宅成交有共同的特點：季度成交量同比去年均有較大上漲，1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國五條”的發(fā)布上漲較大，全部超過1月成交量。其中北京上漲幅度較大，環(huán)比、同比分別上漲92.11%和312.81%，3月成交584萬平方米，為歷史最高。成交價格方面，2012年上半年，一線城市住宅成交均價下降趨勢較明顯，其中，北京下滑幅度最大，上海相對較??；隨著2012年第二季度開始的樓市逐漸回暖，開發(fā)商資金壓力減弱，逐漸調整銷售策略，不再實施打折促銷，今年一季度成交均價持續(xù)反彈，且去年下滑幅度越大的城市，反彈幅度也越大，其中北京、廣州成交均價同比去年上漲超過10%，深圳同比上漲9.30%，上海同比上漲3.85%。詳見表2-1-1、圖2-1-2。
表2-1-1：一線城市新建商品房成交情況統(tǒng)計表
| 北京 | 上海 | 廣州 | 深圳 |
成交面積(萬平方米) | 763.28 | 310.09 | 250.15 | 107.25 |
環(huán)比 | 92.11% | -35.68% | -29.51% | -8.82% |
同比 | 312.81% | 13.72% | 57.82% | 81.26% |
成交均價（元/㎡） | 26011 | 28147 | 15309 | 26221 |
環(huán)比 | 6.09% | 4.12% | 6.76% | 6.92% |
同比 | 11.29% | 3.85% | 11.70% | 9.30% |
圖2-1-2：一線城市住宅成交均價對比圖
備注：由于中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)”取值權重有調整，2012年第4季度數(shù)據(jù)與往季度數(shù)據(jù)可比性不高。
整體來看，2013年第一季度重點監(jiān)測一線城市“量價齊漲”：成交量雖然環(huán)比去年第四季度有所下降，但同比去年均有較大上漲，且各城市3月的月度成交量均較快速上漲至歷史高位，相較于限購實施初期已走出低位；成交價格連續(xù)三季度環(huán)比、同比均有所回升。從月份看，除去2月傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季外，1月、3月成交量均處于較高位，造成這種情況的原因是：多數(shù)購房者為了規(guī)避可能的政策風險，提前入市購房，造成需求短時間內激增，使3月成交量較快速上漲。預計下季度一線城市成交量回落的可能性較大。
2013年第一季度，二手房成交量除北京環(huán)比有所下降外，其余一線城市二手房成交量上漲較多，呈井噴式發(fā)展。尤其是3月，“國五條”規(guī)定二手房交易將被收取20%個稅，造成二手房交易量激增，北上廣深3月二手房成交量環(huán)比2月分別增長322.83%、355.00%、330.00%、395.00%，詳見圖2-1-3。成交價格方面，去年二季度以來，房地產(chǎn)市場開始進入穩(wěn)中緩慢回升的階段，一季度延續(xù)了此態(tài)勢，成交價格緩慢上漲；除深圳外，一線城市二手房成交均價高于新建商品房成交價格，北京“價格倒掛”現(xiàn)象仍然較為嚴重；2012年6月以來，一線城市二手房價格回暖態(tài)勢明顯，預計未來穩(wěn)定中保持緩慢上漲的可能性較大。詳見表2-1-2、圖2-1-4。
表2-1-2：一線城市二手房成交情況對比統(tǒng)計表
月份 | 2012年第4相關信息 | ||