2015年第三季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2015-11-03 00:00:00 本網(wǎng)站
（一）GDP增速穩(wěn)中微降，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)回落
2015年三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值487773.5億元，同比增長(zhǎng)6.9%，較上季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，從環(huán)比看，三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.8%，增速有所放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。
圖1-1-1-1： 2011年三季度-2015年第三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2015年1-9月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）394531億元，同比名義增長(zhǎng)10.3%，增速與1-8月份相比略有下降，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1-8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資47505億元，增長(zhǎng)1.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.3%。
由此可見(jiàn)， 2015年三季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率穩(wěn)中回落，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍然持續(xù)下滑，且下滑幅度加大；其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增長(zhǎng)比率持續(xù)走低，增長(zhǎng)率已降至2%以下，為近年來(lái)的最低值。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1 -2
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲
2015年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金90653億元，同比增長(zhǎng)0.9%，漲幅較上季度明顯上升，整體來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金充裕。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)6成。從占比情況看，2015年第三季度自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占比有所增加，而國(guó)內(nèi)貸款、利用外資占比有微幅下降。2015年第三季度，除定金及預(yù)付和個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)正增長(zhǎng)趨勢(shì)外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均處于下降通道。其中個(gè)人按揭貸款額持續(xù)大幅增加，同比增長(zhǎng)率回升至18.1%，達(dá)到自2014年以來(lái)的高位；定金及預(yù)付款也呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)；而其余資金來(lái)源均同比出現(xiàn)不同程度的下降，其中自籌資金自本季度起首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，利用外資明顯減少，同比增長(zhǎng)率降幅加大，而本季度國(guó)內(nèi)貸款降幅有所收窄。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況良好。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；2014年同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率首次下降為負(fù)值，繼而逐月增長(zhǎng)率持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，到了三季度降幅有所收窄。
定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開(kāi)始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開(kāi)始降幅收窄，增長(zhǎng)率逐月回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)明顯回升至正增長(zhǎng)。詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3 ： 2013-2015年第三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
（三）國(guó)房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2015年9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.40，環(huán)比上月微幅下降0.06個(gè)百分點(diǎn)，同比回落1.32個(gè)百分點(diǎn)，同比持續(xù)下降。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開(kāi)始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，而三季度，由于經(jīng)歷了數(shù)月的上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)略顯疲軟，在季度末出現(xiàn)微幅下降。從整體來(lái)看，2015年三季度市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)四季度國(guó)房景氣指數(shù)將持續(xù)回升，但回升至綜合景氣線以上的可能性較小。詳見(jiàn)圖1-1-4。
圖1-1-4 ： 2011年-2015年第三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2015年第三季度，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，投資效率下降，融資環(huán)境仍然面臨挑戰(zhàn)。在此背景下，中央保持穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)、保投資的導(dǎo)向，在調(diào)整匯率后繼續(xù)降準(zhǔn)降息，為市場(chǎng)釋放更多的流動(dòng)資金；并降低首套房商貸首付和二套房公積金首付，放寬信貸門(mén)檻，提升購(gòu)房能力；取消限外令，降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，營(yíng)造寬松的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制完善。地方政府也紛紛出臺(tái)公積金貸款政策、財(cái)政補(bǔ)貼等一系列利好政策，刺激市場(chǎng)促進(jìn)庫(kù)存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在多重政策效應(yīng)疊加影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，未來(lái)中央將運(yùn)用更多元化的政策組合調(diào)節(jié)流動(dòng)性，鼓勵(lì)企業(yè)投資，同時(shí)更加注重房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2015年第三季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，供應(yīng)量在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上同比、環(huán)比均增長(zhǎng)；新房成交量環(huán)比微幅下降，商品住宅成交價(jià)格企穩(wěn)回升，二手房成交量增長(zhǎng)明顯，成交價(jià)格上漲。
2015年第三季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為549.38萬(wàn)平方米，同比上漲7.19%，環(huán)比上漲3.23%，供應(yīng)量有所增加。分月來(lái)看，經(jīng)歷了2015年6月份的集中供應(yīng)，7月新建商品房供應(yīng)量有所下降，但仍然處于較高的供應(yīng)水平，8、9月供應(yīng)量與7月份基本持平。整體來(lái)看，2015年三季度成都市新建商品房供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，供應(yīng)正常，供應(yīng)量充足，為傳統(tǒng)的“金九銀十”做好了充分的準(zhǔn)備。見(jiàn)圖3-1-1。
圖3-1-1 ：2015年4月-2015年9月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2015年第三季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為549.38萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房91.41萬(wàn)平方米，占比17%；新建商品住宅（含配套車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為457.95萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的83%。從占比上看，本季度成都一圈層加大了商業(yè)辦公用房的供應(yīng)量。見(jiàn)圖3-1-2 。
圖3-1-2 ：2015年第三季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量微幅下降
2015年第三季度，新建商品住宅季度總成交220.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.45%，同比增長(zhǎng)11.63%。月度來(lái)看，受銀行降準(zhǔn)降息、住房公積金新政等各種利好措施的影響，成都市新建商品住宅成交量本季度一直保持較高的水平，季度內(nèi)各月成交量經(jīng)歷了上季度6月份的集中釋放后逐漸趨于平穩(wěn)，成交量波動(dòng)變化幅度不大。從整體上看，2015年三季度成交總量環(huán)比微幅下降，但仍然保持較高的交易量，新建商品房住宅成交量逐漸趨于平穩(wěn)、理性的發(fā)展。預(yù)計(jì)四季度將延續(xù)本季度平穩(wěn)的勢(shì)頭。見(jiàn)圖3-1-3。
圖3-1-3 ：2015年4月-2015年9月一圈層新建商品住宅成交量圖
2015年第三季度，成都市二手房成交量為185.4萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲62.44%，環(huán)比上季度上漲1.71%，二手房成交量本季度環(huán)比微幅上漲。自2013年3月初“國(guó)五條”發(fā)布，造成二手房成交量短時(shí)間激增過(guò)后，二手房成交量持續(xù)徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影響波動(dòng)增長(zhǎng)，整體仍然保持在低位平穩(wěn)發(fā)展；進(jìn)入2015年后，受《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》自3月1日起實(shí)施的影響，部分房屋持有者趕在政策實(shí)施前進(jìn)行了拋售，造成短時(shí)間內(nèi)成交量的小幅回升；3月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期由原來(lái)的5年免征調(diào)整為2年免征，免征期的放寬，進(jìn)一步加快二手房流通速度，促使4月成都市二手房成交量大幅上漲至高位；5—6月，地方政府實(shí)施公積金新政，支持自住及改善性住房需求，再加上央行連續(xù)兩次降息，釋放資金流動(dòng)性，活躍了二手房市場(chǎng)交易，成交量持續(xù)增加。受上季度各項(xiàng)利好措施的持續(xù)影響，7月份成都市二手房成交量出現(xiàn)小高峰，市場(chǎng)經(jīng)歷了短期內(nèi)集中釋放后，8-9月份后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，成交量有小幅下降，但仍然保持較高的成交量?？傮w來(lái)看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平，隨著短期內(nèi)交易量的集中釋放后，預(yù)計(jì)四季度二手房成交量將平穩(wěn)中略有減少。見(jiàn)圖3-1-4。
圖3-1-4 ：2015年4月-2015年9月一圈層二手房成交量比較圖
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