2015年第四季度成都市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
2016-01-29 00:00:00 本網(wǎng)站
2015年四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值676708億元，同比增長6.8%，從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.6%，增速有所放緩，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的趨勢。
圖1-1-1-1： 2011年四季度-2015年第四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2015年1-12月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）551590億元，同比名義增長10 %，增速與1-11月份相比略有下降，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比名義增長1%，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。
由此可見，2015年四季度全國固定資產(chǎn)投資增速整體來看依然呈現(xiàn)回落的趨勢，但回落幅度有所收窄；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然持續(xù)下滑，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增長比率持續(xù)走低，增長率已降至1%以下，為近年來的最低值。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2013年四季度-2015年第四季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況良好
2015年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125204億元，同比增長2.6%，增速較上季度有所回升，整體來看呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的趨勢。
從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項(xiàng)占資金來源比例超過65%。從占比情況看，2015年第四季度定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占比有所增加，而自籌資金、國內(nèi)貸款占比有微幅下降，利用外資的比例變化不大。2015年第四季度，除定金及預(yù)付和個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)正增長趨勢外，其余各項(xiàng)資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個(gè)人按揭貸款額持續(xù)大幅增加，同比增長率回升至21.9%，定金及預(yù)付款也逐漸呈現(xiàn)增長的趨勢；其余資金來源增長率均同比出現(xiàn)不同程度的下降，與上季度相比，自籌資金降幅有所收窄，利用外資以及國內(nèi)貸款降幅有所加大。整體來看，各項(xiàng)資金到位情況有所好轉(zhuǎn)。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2015年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來源的增長率來看，2013年國內(nèi)貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；2014年同比增長率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長率首次下降為負(fù)值，為近年來的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄。
定金及預(yù)收款同比增長率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長，繼而同比增長率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開始降幅收窄，增長率逐月回升，至三季度增長率已經(jīng)升至正值，四季度定金及預(yù)付款同比增長率持續(xù)緩慢回升。詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2013-2015年第四季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3． 國房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2015年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.40，環(huán)比上月微幅下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比回落0.59個(gè)百分點(diǎn)，同比持續(xù)下降。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，至年底逐漸趨于平穩(wěn)。從整體來看，2016年一季度預(yù)計(jì)國房景氣指數(shù)或?qū)⑹軅鹘y(tǒng)春節(jié)的影響將有所波動(dòng)，但大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2015年第四季度，國家經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落。房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中央定調(diào)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)的大背景下，中央在本季度10月底再次降準(zhǔn)降息，進(jìn)一步降低貸款門檻，為市場釋放更多的流動(dòng)資金；地方政府也紛紛出臺(tái)一系列優(yōu)惠利好措施，刺激市場促進(jìn)庫存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。但受到國家經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，國房景氣指數(shù)在本季度仍有下滑的趨勢。
二、 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1. 市場持續(xù)回暖，庫存高壓有所緩解
2015年12月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比下降4%，去存化速度進(jìn)一步加快，12月各房企為沖刺年度業(yè)績目標(biāo)，各種促銷手段頻出，多地成交去化狀況良好，庫存壓力明細(xì)有所緩解。2015年第四季度，一線城市庫存量整體呈下降的形勢，北上廣深可售面積較三季度整體減少7.39%。本季度10月底銀行再次降準(zhǔn)降息，進(jìn)一步放寬貨幣政策，加之年底房企為完成年度銷售目標(biāo)，加大優(yōu)惠、推廣力度，四季度一線城市新建商品房成交量明顯增加，庫存量有所減少，庫存壓力得以緩解，去存化速度進(jìn)一步加快，除深圳庫存量環(huán)比上漲9.51%外，北京、上海、廣州庫存量均有不同程度的減少，其中上海降幅最大為13.74%，北京和廣州庫存量分別下降7.97%、5.07%。同比去年北、上、廣、深庫存量均有所減少，北京、上海、廣州、深圳分別減少111.39、252.12、89.88、53.39萬平方米?？傮w來看，2015年第四季度，受10月底銀行降準(zhǔn)降息的影響，加之房企年底沖量，一線城市成交量上漲，去存化速度有所加快，庫存壓力有所緩解。詳見圖2-1-1。
圖2-1-1： 一線城市住宅可售面積對(duì)比圖
2. 新建商品住宅量價(jià)齊漲
2015年第四季度，繼二季度5—6月兩次降息、三季度8月底再次下調(diào)銀行利率，以及9月份下調(diào)首付比例，本季度10月底銀行再次降準(zhǔn)降息，從而加快了流動(dòng)資金的釋放，減輕了購房者壓力房地產(chǎn)市場各項(xiàng)資金到位情況好轉(zhuǎn)，同時(shí)各地陸續(xù)推出多重新政刺激樓市，對(duì)市場需求有較大的沖擊效應(yīng)，加上房企年底沖刺銷售目標(biāo)，各種促銷手段頻現(xiàn)，一線城市商品房成交量整體環(huán)比上季度有所上漲，房價(jià)逐漸回升，樓市回暖明顯。
從成交量方面看，一線城市新建商品住宅總成交量為1473.77萬平方米，同比增長3.81%，環(huán)比上漲7.92%；受2015年度各項(xiàng)利好措施的影響以及房企年底沖量的影響，一線城市2015年四季度新建商品住宅成交量除北京同比、環(huán)比微幅下降外，其他城市均出現(xiàn)不同幅度的上漲，房產(chǎn)市場回暖明顯。
成交價(jià)格方面，一線城市市場抗壓性較強(qiáng)，自2012年第二季度開始一線城市樓市逐漸回暖，在經(jīng)2013年成交均價(jià)的較大幅度反彈后，2014年房地產(chǎn)市場進(jìn)入疲軟期，下降趨勢明顯，進(jìn)入2015年后中央松綁樓市、新政疊出、多次降息釋放資金，以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，在多重刺激下，一線城市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示本季度一線城市房地產(chǎn)市場成交價(jià)格環(huán)比增長4.76%，其中深圳漲幅最高，達(dá)到9.86%；除廣州微幅下降1.23%外，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的上漲。詳見表2-1-1、圖2-1-2。
表2-1-1 ：一線城市新建商品房成交情況統(tǒng)計(jì)表
備注：成交面積、成交均價(jià)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)一采用“CREIS中指數(shù)據(jù)庫”數(shù)據(jù)。
圖2-1-2：一線城市住宅成交均價(jià)對(duì)比圖
2015年第四季度，重點(diǎn)監(jiān)測一線城市成交量有所上漲，成交價(jià)格環(huán)比上漲：由于2012年全國樓市處于低位，加上限購等行政措施實(shí)施已久，造成2013年成交量上漲，但進(jìn)入2014年后上漲動(dòng)力出現(xiàn)明顯不足，繼而疲軟下滑，價(jià)格指數(shù)持續(xù)出現(xiàn)逐月下降。2015年開始中央及地方陸續(xù)出臺(tái)多重利好政策，在寬松的金融及宏觀政策背景下，一線城市房地產(chǎn)市場成交逐漸回暖，三、四季度更是領(lǐng)漲全國。預(yù)計(jì)在政策利好下，2016年一季度房地產(chǎn)市場將延2015年下半年較好的發(fā)展勢頭，成交量趨于平穩(wěn)，成交價(jià)格持續(xù)穩(wěn)中有漲的趨勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。
3. 二手房市場成交量下降，成交價(jià)格上漲
2015年四季度，央行10月底再次降準(zhǔn)降息，為市場釋放更多的流動(dòng)資金，但本季度政府出臺(tái)的各項(xiàng)刺激政策明顯減少，加之前兩個(gè)季度各種利好措施頻現(xiàn)，一線城市二手房成交量在短期內(nèi)集中釋放，四季度二手房交易市場后續(xù)動(dòng)力略顯不足，成交量環(huán)比上季度北、上、廣、深四個(gè)城市均有不同程度的下降。成交價(jià)格方面，2015年四季度一線城市二手房成交均價(jià)環(huán)比明顯增長，除深圳由于三季度成交價(jià)格呈季度性爆發(fā)以及市場的自我調(diào)節(jié)出現(xiàn)小幅下降外，北京、上海、廣州均出現(xiàn)不同幅度的上漲，整體來看與新建商品住宅成交走勢基本一致，成交均價(jià)環(huán)比增長2.09%，同比增長14.85%；除深圳外，一線城市二手房成交均價(jià)高于新建商品房成交價(jià)格，北京、上海等地“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。詳見表2-1-2、圖2-1-3、圖2-1-4。
表2-1-2：一線城市二手房成交情況對(duì)比統(tǒng)計(jì)表
圖2-1-3：一線城市二手房成交量變化圖
圖2-1-4：一線城市二手房成交均價(jià)變化圖
對(duì)二線城市房地產(chǎn)市場狀況的分析，我們采用了“典型分析”的方法，選取二線城市中比較具有代表性的五個(gè)城市，包括重慶、南京、武漢、杭州和天津作為典型樣本城市。
成交量方面，2015年第四季度，五個(gè)二線城市新建商品住宅總成交量為2173.69萬平方米，環(huán)比上漲19.82%。從各城市本季度變化幅度來看，本季度五個(gè)二線城市新建商品住宅成交量均有不同幅度的上漲，其中南京漲幅最大，為31.59%。由于2015年中央定調(diào)房地產(chǎn)市場“去庫存、促銷費(fèi)、穩(wěn)增長”，從一季度開始中央及地方陸續(xù)放寬限購、限貸等調(diào)控政策，實(shí)施新政并利用金融及稅收杠桿，放寬信貸門檻，提升購房能力，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長效機(jī)制完善。各地方政府也紛紛出臺(tái)公積金貸款政策、財(cái)政補(bǔ)貼等一系列利好政策，刺激市場，同時(shí)年底房企為完成銷售目標(biāo)，加大了優(yōu)惠、推廣力度，年末置業(yè)的需求旺盛，從整體上看，二線城市新建商品房在一系列利好措施以及較好的市場環(huán)境下成交量上漲趨勢明顯。見圖2-2-1。
圖2-2-1：二線重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品房成交量對(duì)比圖
成交價(jià)格方面，2015年第四季度，二線重點(diǎn)監(jiān)測城市價(jià)格均呈現(xiàn)上漲的趨勢，各個(gè)城市均有不同程度的上漲，平均漲幅為2%，其中武漢環(huán)比上漲幅度最大，為5.65%?？傮w來看，2015年第四季度，新建商品房成交量有所上漲，新建商品房成交均價(jià)穩(wěn)中有漲，樓市緩慢回升。見圖2-2-2。
圖2-2-2：二線重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品房成交價(jià)格對(duì)比圖
2015年第四季度，重點(diǎn)監(jiān)測的二線城市二手房成交價(jià)格上漲，整體平均環(huán)比上漲1.81%。除重慶二手房成交價(jià)格微幅下降0.88%外，另外4個(gè)典型二線城市價(jià)格變化趨勢一致，均為平穩(wěn)回升，上漲幅度最大的為天津，漲幅達(dá)到3.2%。重點(diǎn)監(jiān)測的5個(gè)城市二手房價(jià)格均高于新建商品房成交均價(jià)，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象較為嚴(yán)重?？傮w來看，2015年第四季度二線城市二手房價(jià)格呈現(xiàn)緩慢回升趨勢。見圖2-2-3。
圖2-2-3：二線重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交價(jià)格對(duì)比圖
整體來看，二線城市與一線城市變化趨勢基本一致，2015年第四季度重點(diǎn)監(jiān)測二線城市量價(jià)齊漲，尤其是成交量漲幅明顯。
由此可見，全國來看，2015年四季度房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升，回升成為主流，成交量也穩(wěn)中有升，樓市回暖趨勢日趨明顯。本季度銀行再次降息，而且各銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上紛紛給予折扣，再次放寬貨幣政策，進(jìn)一步減輕購房者壓力；加之年底各房企為了完成年度銷售目標(biāo)，進(jìn)行最后沖刺，紛紛加大優(yōu)惠以及推廣力度；年底置業(yè)的習(xí)慣也對(duì)刺激房地產(chǎn)市場起到了不小的作用，在刺激潛在需求入市上取得了較為顯著的效果。預(yù)計(jì)2016年一季度房地產(chǎn)市場成交量或受到傳統(tǒng)春節(jié)的影響有所波動(dòng)，而成交價(jià)格或?qū)⒎€(wěn)中微漲，但大幅上漲的可能性不大。
2015年第四季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上同比、環(huán)比均有一定降幅；新房成交量環(huán)比上漲，商品住宅成交價(jià)格企穩(wěn)回升，二手房成交量增長明顯，成交價(jià)格上漲。
1. 新建商品住宅季度供應(yīng)量減少
2015年第四季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為433.29萬平方米，同比下降22.01%，環(huán)比減少21.13%。分月來看，由于三季度供應(yīng)量集中爆發(fā)，10月供應(yīng)量后續(xù)動(dòng)力不足，有所疲軟，導(dǎo)致成都市10月份新建商品房供應(yīng)量迅速下滑，到了11月供應(yīng)量快速回升，12月份平穩(wěn)上漲，從季度上看，由于成都市新建商品房庫存量仍然較大，開發(fā)商放慢開發(fā)速度，適量減少了房屋供應(yīng)，因此本季度新建商品供應(yīng)量環(huán)比、同比均有一定幅度的下降。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2015年7月-2015年12月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來看，2015年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為433.29萬平方米，其中商業(yè)辦公用房49.36萬平方米，占比11%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應(yīng)面積為383.93萬平方米，占總供應(yīng)面積的89%。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2015年第四季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量環(huán)比上漲
2015年第四季度，新建商品住宅季度總成交242.81萬平方米，環(huán)比增長10.16%，同比小幅下降4.13%。月度來看，受10月份銀行降準(zhǔn)降息以及各項(xiàng)利好措施的持續(xù)影響，加之年末房企為完成年度銷售目標(biāo)以及居民年底購房置業(yè)的需求旺盛，本季度新建商品房成交量呈現(xiàn)逐月平穩(wěn)上漲的趨勢，成交量波動(dòng)變化幅度不大。從整體上看，2015年四季度成交總量環(huán)比有所增長，成交量逐月持續(xù)上漲，新建商品房住宅成交量逐漸趨于平穩(wěn)、理性的發(fā)展。預(yù)計(jì)2016年1季度或?qū)⑹艽汗?jié)的影響，成交量有所波動(dòng)。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2015年7月-2015年12月一圈層新建商品住宅成交量圖
2015年第四季度，成都市二手房成交量為190.94萬平方米，同比去年同期大幅上漲54.42%，環(huán)比上季度小幅上漲2.99%。2015年3季度在各項(xiàng)利好措施的推動(dòng)下成都市二手房成交量有所爆發(fā)，導(dǎo)致10月份成都市二手房市場后續(xù)動(dòng)力略顯不足，成交量有所下降，而受到10月24日央行再次降準(zhǔn)降息以及年底置業(yè)的影響，二手房成交量在季度內(nèi)呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢?？傮w來看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期水平，預(yù)計(jì)春節(jié)傳統(tǒng)節(jié)日的影響，2016年1季度二手房成交量將出現(xiàn)一定的波動(dòng)起伏。見圖3-1-4。
圖3-1-4：2015年7月-2015年12月一圈層二手房成交量比較圖
4. 商品住宅成交均價(jià)緩慢上升
2015年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價(jià)格平穩(wěn)回升，截止2015年12月成交均價(jià)為7974元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，同比去年下降0.34%。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購、實(shí)施房貸及公積金新政、多次降準(zhǔn)降息以及營業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購房首付比例等多重手段，對(duì)房地產(chǎn)市場起到了有效的刺激作用，到了9月底，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到至本季度4月，自5月開始銷售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至本季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2012年-2015年一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖3-1-6：2011年-2015年12月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，隨著新政的頒布實(shí)施，四川省及成都市陸續(xù)出臺(tái)房貸及公積金新政，房地產(chǎn)市場政策不斷放松且影響力度持續(xù)加強(qiáng)，極大程度上支持了居民自住和改善性住房需求，房地產(chǎn)市場剛性需求得以短時(shí)間內(nèi)的集中釋放；央行本季度于10月底再次降準(zhǔn)降息，進(jìn)一步放寬貨幣政策，釋放資金流動(dòng)性，為房地產(chǎn)市場注入了新的活力，繼續(xù)加快房地產(chǎn)市場去存化速度，本季度成都市新建商品房成交量較上季度持續(xù)上漲。
按照行政區(qū)域劃分，2015年第四季度，高新區(qū)、錦江區(qū)和成華區(qū)是新建商品住宅成交量最多的區(qū)域，本季度錦江區(qū)新建商品住宅成交量超過成華區(qū)，三區(qū)域成交量占比合計(jì)74.73%，超過全市成交量七成，占有相當(dāng)大的市場比重。這說明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，而錦江區(qū)也逐漸成為商品住宅交易的熱門地區(qū)，尤其是高新區(qū)成交量近幾年一直排名全市前列，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠(yuǎn)景和軌道交通的發(fā)展特點(diǎn)。其次為金牛區(qū)，成交量較少的區(qū)域?yàn)榍嘌騾^(qū)和武侯區(qū)。詳見表3-1-1、圖3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表
單位：平方米
圖3-1-7：2015年第四季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2015年供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢明顯緩和，總供應(yīng)量為433.28萬平方米，總成交量為242.81萬平方米，平均供求比為1.78。整體來看，2015年四季度，開發(fā)商加大了推盤、銷售力度，一圈層商品房庫存量明顯有所緩解。見圖3-1-8。
圖3-1-8：2015年7月-2015年12月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
新建商品住宅價(jià)格方面，在全國房地產(chǎn)市場逐步回暖的趨勢下，成都新建商品住宅價(jià)格有所回暖；成交量在多重利好政策的刺激下穩(wěn)中微漲，去存化速度明顯加快。長遠(yuǎn)來看，隨著中央及地方政府因地制宜地推出樓市新政以穩(wěn)定住房消費(fèi)刺激自住型及改善型房屋剛性需求，新建商品住宅價(jià)格將持續(xù)緩慢上漲，但房價(jià)大幅上漲的可能性不大。
二手住宅方面，2013年受政策發(fā)布的影響，起伏較大，受此影響，成都市二手房成交量一直在較低位保持平穩(wěn)發(fā)展。2014年成都市二手房成交量處于震蕩緩慢回升的過程中，到年底有明顯的增長達(dá)到峰值。進(jìn)入2015年后，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的實(shí)施，房產(chǎn)稅征收趨勢明顯，再加上針對(duì)二手房營業(yè)稅免征期調(diào)整的影響，以及房貸政策的陸續(xù)放松，住房貸款首付比例的下調(diào)，本季度銀行再次下調(diào)存貸款利率，這些因素對(duì)二手房市場起到了較為明顯刺激作用，在一系列利好措施的影響下二手房成交量上漲明顯，成交價(jià)格緩慢回升。
綜上所述，2015年第四季度，一線城市住宅市場成交明顯回升，二線城市趨勢基本與一線城市一致，呈緩慢上升。成都住宅成交量和均價(jià)環(huán)比上漲，樓市呈緩慢上升的趨勢。四季度，央行再次下調(diào)銀行基準(zhǔn)利率，貸款利率已降至歷史低位。寬松的貨幣金融政策無疑為市場輸入了新的資金血液，釋放了更多的流動(dòng)資金，有效地刺激了市場需求。成都市積極響應(yīng)中央政策，各個(gè)銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上紛紛給予折扣，大力支持住房剛需，這些調(diào)整、政策將明顯減輕購房群體的壓力。預(yù)計(jì)成都房地產(chǎn)市場回暖趨勢將更加明顯，或受春節(jié)的影響，在月度上有所動(dòng)蕩，但整體將在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上向上發(fā)展。
1、二圈層整體成交均價(jià)小幅下降
截止2015年12月，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5485元/㎡，其中環(huán)比小幅下降0.72%，同比去年下降1.28%，整體來看二圈層房地產(chǎn)市場仍然處于較疲軟的狀態(tài)。二圈層地區(qū)本季度各城市價(jià)格變化趨勢基本一致，除郫縣環(huán)比上漲1.2%，其他地區(qū)價(jià)格均環(huán)比下降，其中新都區(qū)降幅最大，環(huán)比下降2.26%。二圈層平均價(jià)格與去年同期相比，除郫縣上漲0.39%外，其余地區(qū)均呈現(xiàn)下降的趨勢，其中龍泉驛區(qū)降幅最大為-2.41%。總體來看，2015年第四季度二圈層各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有所回落。見圖3-2-1。
圖3-2-1：2014年4季度-2015年4季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖
二圈層方面，盡管目前其住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，一圈層內(nèi)新房價(jià)格相對(duì)較高，并且成都軌道交通持續(xù)發(fā)展，多條地鐵及快速通道的開工建設(shè)使得二圈層交通狀況持續(xù)改善，將對(duì)二圈層各區(qū)縣房地產(chǎn)市場起到一定的推動(dòng)作用，剛性需求勢必持續(xù)在二圈層釋放可以預(yù)見，但開發(fā)商為了進(jìn)一步加快庫存量的消化以及沖刺年度銷售目標(biāo)，采取“以量換價(jià)”的手段，紛紛推出促銷，降低房價(jià)，受此影響，二圈層房地產(chǎn)市場價(jià)格有所下行。預(yù)計(jì)二圈層2016年一季度房地產(chǎn)市場在主城區(qū)的影響下整體呈現(xiàn)平穩(wěn)回暖的形勢。
2、三圈層成交均價(jià)微幅下降
截止2015年12月末，三圈層新建商品住宅成交均價(jià)為4057元/㎡，環(huán)比微幅下降0.58%，同比去年微幅下降0.05%。三圈層新建樓盤樣本數(shù)量相對(duì)較少，個(gè)別樓盤價(jià)格調(diào)整會(huì)對(duì)整個(gè)樣本均價(jià)產(chǎn)生較大影響；且三圈層離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，受中心城區(qū)房地產(chǎn)市場變化影響較小，即三圈層各區(qū)縣基本是一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)市場。從環(huán)比來看，三圈層區(qū)縣新建商品住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的下降，下降幅度較小。從同比來看，各個(gè)城市變化趨勢各不相同，都江堰、彭州、金堂等地有不同幅度的下降，青白江、崇州、大邑等地有不同幅度的上漲，其中青白江上漲5.68%，為本季度三圈層漲幅最大的城市?？傮w來看，2015第四季度，三圈層各區(qū)縣成交均價(jià)整體相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比、同比均有微幅下降，但降幅較小。見圖3-2-2。
圖3-2-2： 2014年四季度-2015年四季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖
三圈層方面，從房價(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、二圈層，并且需求中以購買自住需求為主，所以其房價(jià)受一圈層房價(jià)影響較小，且三圈層離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，難以受中心城區(qū)房產(chǎn)市場變化影響，即三圈層各區(qū)縣基本是一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)市場。以此分析，外來投資、游資炒作等因素對(duì)三圈層房價(jià)影響較小，三圈層房價(jià)高低更多取決于拿地成本、建設(shè)成本、開發(fā)商利潤率等因素。本季度整體來看三圈層土地市場始終保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，成交價(jià)格變化幅度較小，市場相對(duì)比較穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2016年一季度三圈層將延續(xù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的勢態(tài)。
綜上所述，2015年第四季度，二、三圈層樓市均出現(xiàn)小幅下降的趨勢。預(yù)計(jì)2016年一季度，二、三圈層或受到傳統(tǒng)春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的波動(dòng)，但大起大落的可能性不大。
截止2015年12月，成都新建商品房供應(yīng)充足，供大于求；新房成交量環(huán)比有所上漲，同比小幅下降，二手房成交量同比、環(huán)比雙增長；商品房成交價(jià)格企穩(wěn)回升?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，整體發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。
我們根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，以2010年1月為基期，測算出各城市、各月的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）和二手住宅價(jià)格指數(shù)（定基）。
新建商品住宅價(jià)格指數(shù)方面，2015年12月， 70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的城市有27個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲城市39個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最低降幅為0.4%，最高漲幅有所回落。與去年同期相比，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，上漲的城市有21個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為47.5%，最低為下降5.3%。從圖3-4-1可以看出，成都市與全國重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況一致：2011年以來受調(diào)控政策影響，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)震蕩發(fā)展，但總體保持穩(wěn)定，自 2013年起價(jià)格反彈趨勢明顯，至7月上漲速度有所放緩， 2014年4月，一線、二線城市價(jià)格指數(shù)結(jié)束自2012年第四季度以來持續(xù)上漲的趨勢，繼而持續(xù)出現(xiàn)持續(xù)下降，但整體來看，一線城市房價(jià)上漲幅度明顯高于二線城市；進(jìn)入2015年，各重點(diǎn)城市降幅明顯收窄，下降趨勢有所回升，到了二季度各城市指數(shù)止跌回升明顯，部分城市漲幅較大，三季度各個(gè)城市指數(shù)漲幅進(jìn)一步增大，回升趨勢明顯，四季度延續(xù)了前兩季度的良好勢頭，持續(xù)上漲。在圖示12個(gè)重點(diǎn)城市中，2015年第四季度成都的價(jià)格指數(shù)上漲幅度排名第10位。見圖3-4-1、圖3-4-2。
圖3-4-1：成都與一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖
圖3-4-2：成都與二線典型城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖
二手住宅價(jià)格指數(shù)方面，2015年12月，70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有37個(gè)，持平的城市9個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)略有減少；環(huán)比價(jià)格變動(dòng)最高漲幅為3.3%，最低降幅為0.5%，漲幅略有上漲。從圖3-4-3可以看出，成都市與全國重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況基本一致：自2012年5月止住下滑趨勢后一直穩(wěn)步上漲，2013年3月開始上漲幅度逐漸加大，至同年10月漲幅已有所收窄，從2014年4月開始出現(xiàn)持續(xù)下降，進(jìn)入2015年5月后，二手房市場整體有所回暖， 12月出現(xiàn)小幅下滑。相較于其他重點(diǎn)城市，成都二手住宅價(jià)格變化幅度較小，變化相對(duì)平穩(wěn)。見圖3-4-3、圖3-4-4。
圖3-4-3：成都與一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖
2015年第四季度，成都市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，呈現(xiàn)緩慢上漲的趨勢；全市土地供應(yīng)充足，商住用地成交價(jià)格平穩(wěn)增長，溢價(jià)率有所上漲。
2015年第四季度，成都市一圈層共成交商住用地17宗，較上季度減少1宗，其中商業(yè)用地6宗，居住用地11宗；成交建設(shè)用地總面積約為70.21萬平方米，環(huán)比減少20.07%，同比大幅增長50.98%；規(guī)劃建筑總面積約為195.56萬平方米，環(huán)比減少33.52%，同比微幅增長0.24%。平均容積率為2.79，低于2010年以來平均容積率3.68。詳見圖4-1-1，圖4-1-2。
圖4-1-1：成都市一圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交情況圖
圖4-1-2：成都市一圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交宗數(shù)比較圖
2. 2015年第四季度二圈層土地成交量增加
2015年第四季度，成都市二圈層共成交商住用地17宗，較上季度增加2宗，其中商業(yè)用地9宗，居住用地8宗；成交建設(shè)用地總面積約為177.53萬平方米，環(huán)比大幅增長112.99%，同比增長84.75%；規(guī)劃建筑總面積約為441.82萬平方米，環(huán)比大幅增加56.2%，同比增長106.65%。容積率水平約為2.49，低于2010年以來平均水平3.39。詳見圖4-1-3，圖4-1-4。
圖4-1-3：成都市二圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交情況圖
圖4-1-4：成都市二圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交宗數(shù)比較圖
3. 2015年第四季度三圈層土地成交量環(huán)比減少
2015年第四季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地22宗，較上季度減少7宗，其中商業(yè)用地8宗，居住用地14宗；建設(shè)用地總面積約為74.61萬平方米，環(huán)比減少40.03%，同比增長24.13%，土地成交量環(huán)比有所減少；規(guī)劃建筑總面積約為135.06萬平方米，環(huán)比減少50.48%，同比小幅減少6.11%。容積率水平約為1.81，低于2011年以來平均容積率2.5。詳見圖4-1-5，圖4-1-6。
圖4-1-5：成都市三圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交情況圖
圖4-1-6：成都市三圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交宗數(shù)比較圖
整體而言，2015年第四季度，成都市一、二、三圈層經(jīng)營性用地成交量變化趨勢不盡一致。成都市中心城區(qū)經(jīng)營性用地較上季度有所減少，整體看土地市場運(yùn)行較平穩(wěn)；二圈層經(jīng)營性用地經(jīng)歷了一段時(shí)間的疲軟過后，土地市場延續(xù)上季度回暖的勢頭，土地供應(yīng)規(guī)模與成交規(guī)模較上季度均有較大幅度的增加；三圈層由于三季度萬達(dá)集團(tuán)在都江堰大量拿地，大大增加了三圈層上季度土地成交量，土地成交量集中爆發(fā)，本季度土地市場后續(xù)動(dòng)力略顯不足，土地成交量有所減少。
2015年第四季度，成都市一圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為4303元/平方米，環(huán)比上漲46.16%，同比上漲16.77%；平均起拍價(jià)格為557.49萬/畝，同比下降27.41%，環(huán)比上漲20.57%；平均成交價(jià)格回升至815.9萬元/畝；平均溢價(jià)率水平為46.35%，較上季度有較大的上漲。
總體來看，本季度10月末銀行再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步放寬貨幣政策，各地推出新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，住宅房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，住宅用地成交量有所增加；而由于年度經(jīng)濟(jì)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)有所萎靡，商業(yè)用房經(jīng)歷了一段時(shí)間的集中釋放后基本趨于飽和，商業(yè)用地頻頻流拍，政府減少了對(duì)商業(yè)用地的供應(yīng)，本季度商業(yè)用地成交量降幅較大，致使中心城區(qū)土地成交量有所減少。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，開發(fā)商增加了拿地的信心，尤其是對(duì)居住用地的需求較大，地理位置較好的地塊引來開發(fā)商競相競爭，如青羊區(qū)蘇坡街道清波村3、4組地塊溢價(jià)率高達(dá)122.22%，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村1組這一地塊溢價(jià)率也高達(dá)103.06%，因此溢價(jià)率水平較上季度有所上漲，預(yù)計(jì)未來一圈層土地市場或受春節(jié)的影響有所波動(dòng)，但大起大落的可能性較小。詳見圖4-2-1，圖4-2-2。
圖4-2-1：成都市一圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交價(jià)格走勢圖
圖4-2-2：成都市一圈層2013年四季度-2015年四季度土地價(jià)格比較圖
2015年第四季度，成都市二圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為1623元/平方米，同比上漲33.47%，環(huán)比上漲52.25%；平均起拍價(jià)格為203.53萬/畝，環(huán)比上季度有所下降；平均成交價(jià)格為227.88萬/畝，同比上漲、環(huán)比下降；平均溢價(jià)率水平約為11.96%，溢價(jià)率有所回升。整體來看，二圈層土地成交價(jià)格（樓面地價(jià)）較大幅度的上漲，溢價(jià)率也有所回升。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，政府加大了對(duì)土地的供應(yīng)量，開發(fā)商拿地預(yù)期及信心有所好轉(zhuǎn)，因此成交量也有所上漲，部分區(qū)位較好的地塊引來開發(fā)商競相競爭，因此溢價(jià)率較上季度有所回升。詳見下圖4-2-3，圖4-2-4。
.圖4-2-3：成都市二圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交價(jià)格走勢圖
圖4-2-4：成都市二圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交價(jià)格比較圖
2015年第四季度，成都市三圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為1086元/平方米，環(huán)比上漲14.2%，同比上漲37.47%；平均起拍價(jià)格為97萬/畝，環(huán)比增長；平均成交價(jià)格為103.18萬元/畝，環(huán)比增長14.86%，；平均溢價(jià)率水平為6.37%，溢價(jià)率較上季度有所回落。
總體來看，2015年第四季度，由于三季度三圈層土地供應(yīng)集中爆發(fā)，本季度土地市場后續(xù)動(dòng)力略顯不足，成交量有所下滑，由于本季度供應(yīng)區(qū)域主要位于城市成熟區(qū)域，且居住用地供應(yīng)規(guī)模大于商業(yè)用地，從而造成成交均價(jià)（樓面地價(jià)）有所上漲。整體來看，當(dāng)三圈層優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多的時(shí)候，平均成交樓面地價(jià)水平上漲較大，一般位于城鎮(zhèn)中心的商業(yè)用地和宜居傍水的居住用地競拍比較激烈，成交價(jià)格也相應(yīng)較高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)影響很大。由此可見，區(qū)位因素的優(yōu)劣是決定土地是否順利成交和成交價(jià)格高低的關(guān)鍵因素。詳見下圖4-2-5，圖4-2-6。
圖4-2-5：成都市三圈層2013年四季度-2015年四季度土地成交價(jià)格走勢圖
圖4-2-6：成都市三圈層2013年三季度-2015年三季度土地成交價(jià)格比較圖
2015年第四季度，全市共流標(biāo)經(jīng)營性用地33宗，較上季度增加12宗，流標(biāo)宗地集中在中心城區(qū)。
從流標(biāo)宗地?cái)?shù)占比來看，本季度流標(biāo)宗地?cái)?shù)量有所增加，流標(biāo)宗地占比為35.48%，較上季度有所上漲。本季度流標(biāo)宗地中，居住用地流拍19宗，商業(yè)用地流標(biāo)14宗。
表4-3-1：成都市2015年第四季度商住用地供應(yīng)情況一覽表
圈層 | 區(qū)縣 | 流拍宗地?cái)?shù) | 成交宗地?cái)?shù) | 總供應(yīng)量 | |
居住用地 | 商業(yè)用地 | ||||
一圈層 | 中心城區(qū) | 6 | 7 | 21 | 34 |
二圈層 | 溫江 | 0 | 0 | 1 | 1 |
龍泉 | 1 | 0 | 3 | 4 | |
新都 | 0 | 3 | 4 | 7 | |
郫縣 | 2 | 1 | 0 | 3 | |
雙流 | 0 | 0 | 3 | 3 | |
天府新區(qū) | 0 | 1 | 7
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