2016年第一季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2016-04-22 00:00:00 本網(wǎng)站
2016年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值158526億元，同比增長6.7%，從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.1%，增速有所放緩，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的趨勢。
圖1-1-1-1： 2012年-2016年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2016年1-3月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）85843億元，同比名義增長10.7 %，增速與1-2月份相比略有回升，上漲0.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比1-2月份上升3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，增速上升2.8個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66%。
由此可見， 2016年一季度全國固定資產(chǎn)投資增速隨著房地產(chǎn)市場的回暖呈逐漸回升的趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)降為升，呈逐漸回暖的趨勢，其中住宅投資占比持續(xù)在66%左右，同比增長比率有所上漲，增長率升至4.6%，接近一年來最高水平。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2014年-2016年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增加
2016年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%，增速較上季度明顯有所回升，整體來看呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的趨勢。
從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過60%。從占比情況看，2016年第一季度國內(nèi)貸款和個人按揭貸款占比有所增加，而定金及預收款、自籌資金、利用外資占比有微幅下降。2016年第一季度，除利用外資出現(xiàn)小幅下降外，其余各項資金來源渠道增長率均有所回升。其中個人按揭貸款額持續(xù)大幅增加，同比增長率回升至46.2%。整體來看，各項資金到位情況有所好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2016年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來源的增長率來看，2013年國內(nèi)貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；2014年同比增長率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長率首次下降為負值，為近年來的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國內(nèi)貸款明顯增加，同比增長率回升至正值，且為近一年來最高值。
定金及預收款同比增長率于2012年1月達到歷史低點，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預收款同比出現(xiàn)負增長，繼而同比增長率持續(xù)下滑，進入2015年后開始降幅收窄，增長率逐月回升，至三季度增長率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升。詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2013-2016年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3． 國房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2016年3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.18，環(huán)比上月上漲0.51個百分點，同比上漲1.07個百分點，同比轉(zhuǎn)降為升。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，進入2016年，房產(chǎn)市場有所回暖，國房景氣指數(shù)有所回升。從整體來看，2016年二季度預計國房景氣指數(shù)或受國家宏觀政策調(diào)控出現(xiàn)一定的變化。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2016年一季度年全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2016年第一季度，經(jīng)濟增速有所放緩，國家經(jīng)濟增長緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回升。房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在中央定調(diào)去庫存的大環(huán)境下，在不限購城市再次下調(diào)購房首付比例、降低在房產(chǎn)交易中的契稅和營業(yè)稅。地方政府也紛紛出臺公積金貸款政策、財政補貼等一系列利好政策，刺激市場促進庫存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在此大環(huán)境下，國房景氣指數(shù)在2016年一季度有所回升。
二、 重點城市房地產(chǎn)市場運行情況
1. 市場持續(xù)回升，去存速度進一步加快
2016年3月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比下降5.2%，去存化速度進一步加快，庫存壓力明顯有所緩解。2016年第一季度，一線城市庫存量整體呈下降的形勢，北上廣深可售面積較三季度整體減少13.66%。本季度3月銀行再次下調(diào)準備金利率，進一步放寬貨幣政策，各地積極響應國家“去庫存”的號召，減少了新建商品住宅的供應， 2016年一季度一線城市新建商品房可售面積明顯下降，庫存量有所下降，庫存壓力得以緩解，去存化速度進一步加快。北京、上海、廣州、深圳新建商品房可售面積均有不同程度的減少，其中上海降幅最大為22.43%，北京、廣州和深圳庫存量分別下降12.78%、6.27%、9.13%。同比去年除深圳庫存量增加16.6萬平方米外，北京、上海、廣州均有較大幅度的減少，北京、上海、廣州分別減少169.18、400.99、166.67萬平方米?？傮w來看，2016年第一季度，盡管一線城市成交量有所下滑，但是去存化速度卻有所加快，庫存壓力有所緩解。詳見圖2-1-1。
圖2-1-1： 一線城市住宅可售面積對比圖
2. 新建商品住宅成交量下降，成交價格上漲
2016年第一季度，銀行再次下降銀行存款準備金利率，營造發(fā)展更適宜的貨幣金融環(huán)境。受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，一線城市新建商品住宅成交量有所下滑，但房產(chǎn)市場依然具有較強的活力，成交價格仍然呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。
從成交量方面看，一線城市新建商品住宅總成交量為1220.33萬平方米，同比增長31.1%，環(huán)比下降17.2%；受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，2016年一季度一線城市新建商品住宅成交量各個城市環(huán)比上季度均有不同程度的減少。
成交價格方面，一線城市市場抗壓性較強，自2012年第二季度開始一線城市樓市逐漸回暖，在經(jīng)2013年成交均價的較大幅度反彈后，2014年房地產(chǎn)市場進入疲軟期，下降趨勢明顯，進入2015年后中央松綁樓市、新政疊出、多次降息釋放資金，以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，在多重刺激下，一線城市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示本季度一線城市房地產(chǎn)市場成交價格環(huán)比增長7.02%，環(huán)比漲幅有所上升，其中深圳漲幅最高，達到14.96%；北京、上海、廣州等城市也出現(xiàn)不同幅度的上漲。詳見表2-1-1、圖2-1-2。
備注：成交面積、成交均價兩項數(shù)據(jù)統(tǒng)一采用“CREIS中指數(shù)據(jù)庫”數(shù)據(jù)。
圖2-1-2：一線城市住宅成交均價對比圖
2016年第一季度，重點監(jiān)測一線城市成交量有所下降，成交價格環(huán)比上漲：由于2012年全國樓市處于低位，加上限購等行政措施實施已久，造成2013年成交量上漲，但進入2014年后上漲動力出現(xiàn)明顯不足，繼而疲軟下滑，價格指數(shù)持續(xù)出現(xiàn)逐月下降。2015年開始中央及地方陸續(xù)出臺多重利好政策，在寬松的金融及宏觀政策背景下，2015一線城市房地產(chǎn)市場成交逐漸回暖，并且領漲全國。在一線城市價格大幅上漲的背景下，上海市在本季度末出臺“新政”，以抑制房價過快的上漲，預計2016年二季度各地將出臺一系列抑制房價過快增長的政策，在此背景下，一線城市新建商品住宅成交量或有所波動，但大幅下降的可能性不大，成交價格或出現(xiàn)穩(wěn)中微漲的趨勢，漲幅或?qū)⒂兴芈洹?/FONT>
3．二手房市場量價齊漲
2016年一季度，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設聯(lián)合發(fā)文，對房產(chǎn)交易過程中的契稅、營業(yè)稅進行調(diào)整，降低稅收，進一步減輕購房者的壓力，加之前兩個季度各種利好措施頻現(xiàn)，一線城市二手房成交量在本季度均有不同幅度的上漲，尤其是本季度3月份，成交量有大幅增加。成交價格方面，2016年一季度一線城市二手房成交均價環(huán)比明顯增長，整體來看與新建商品住宅成交走勢基本一致，成交均價環(huán)比增長8.42%，同比增長26.88%；除深圳外，一線城市二手房成交均價高于新建商品房成交價格，北京、上海等地“價格倒掛”現(xiàn)象仍然較為嚴重。詳見表2-1-2、圖2-1-3、圖2-1-4。
圖2-1-3：一線城市二手房成交量變化圖
圖2-1-4：一線城市二手房成交均價變化圖
對二線城市房地產(chǎn)市場狀況的分析，我們采用了“典型分析”的方法，選取二線城市中比較具有代表性的四個城市，包括南京、武漢、杭州和天津作為典型樣本城市。
1. 新建商品住宅成交量下降，成交價格穩(wěn)中有升
成交量方面，2016年第一季度，受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，四個二線城市新建商品住宅總成交量有所下降，為1585.28萬平方米，環(huán)比下降9.64%。從各城市本季度變化幅度來看，本季度四個二線城市新建商品住宅成交量除杭州微幅上漲1.02%外，其他城市均有不同幅度的減少，其中南京降幅最大，為-15.57%。受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，除杭州外各個二線城市新建商品房成交量均有不同幅度的下降，從整體上看，雖然受到了春節(jié)假期的影響，但房產(chǎn)市場回暖趨勢依然明顯，新建商品房成交量并未出現(xiàn)大幅下降。見圖2-2-1。
圖2-2-1：二線重點監(jiān)測城市新建商品房成交量對比圖
成交價格方面，2016年第一季度，二線重點監(jiān)測城市價格均呈現(xiàn)上漲的趨勢，各個城市均有不同程度的上漲，平均漲幅為3.39%，較上季度漲幅有所回升，其中南京環(huán)比上漲幅度最大，為7.1%。總體來看，201年第一季度，新建商品房成交量受春節(jié)影響有所下降，新建商品房成交均價穩(wěn)中有漲，樓市回暖趨勢明顯。見圖2-2-2。
圖2-2-2：二線重點監(jiān)測城市新建商品房成交價格對比圖
2. 二手房成交價格上漲，漲幅增大
2016年第一季度，重點監(jiān)測的二線城市二手房成交價格上漲，整體平均環(huán)比上漲6.3%，漲幅較上季度有所增大。4個典型二線城市價格變化趨勢一致，均為平穩(wěn)回升，上漲幅度最大的為南京與天津，漲幅均達到7.52%。重點監(jiān)測的4個城市二手房價格均高于新建商品房成交均價，“價格倒掛”現(xiàn)象較為嚴重?？傮w來看，2016年第一季度二線城市二手房價格呈現(xiàn)回升上漲趨勢，上漲趨勢明顯。見圖2-2-3。
圖2-2-3：二線重點監(jiān)測城市二手房成交價格對比圖
整體來看，二線城市與一線城市變化趨勢基本一致，2016年第一季度重點監(jiān)測二線城市成交量受春節(jié)影響有所下降，但成交價格有所上漲，漲幅較上季度有所回升。
由此可見，全國來看，2016年一季度房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有漲，成交價格基本呈上漲趨勢，成交量受春節(jié)影響有所下降，樓市回暖趨勢日趨明顯。本季度在房產(chǎn)市場有所回暖的趨勢下，成交價格穩(wěn)中有升，雖然受春節(jié)假期的影響成交量有所下滑，但并未出現(xiàn)大幅度的下降。預計2016年二季度房地產(chǎn)市場成交量在春節(jié)結(jié)束后或逐漸回歸平穩(wěn)，成交價格也或?qū)⒎€(wěn)中微漲。
2016年第一季度，一圈層新建商品住宅供應量有所減少，供應量在保持相對穩(wěn)定的基礎上同比、環(huán)比均有一定降幅；新房成交量環(huán)比下降，商品住宅成交價格企穩(wěn)回升，二手房成交量有所增長，成交價格上漲。
1. 新建商品住宅季度供應量減少
2016年第一季度，成都市新建商品住宅總供應量為309.75萬平方米，同比下降16.58%，環(huán)比減少28.51%。分月來看，在庫存壓力較大的背景下，開發(fā)商為響應政府“去庫存”的號召，減少了新建商品房的推出，2月份受“春節(jié)”假期的影響，新建商品住宅供應量有所下降，3月份“春節(jié)”結(jié)束后，供應量有所回升，從季度上看，由于成都市新建商品房庫存量仍然較大，開發(fā)商適量減少了房屋供應，因此本季度新建商品供應量環(huán)比、同比均有一定幅度的下降。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2015年10月-2016年3月一圈層新建商品住宅供應量比較圖
從供應商品房的用途來看，2016年第一季度一圈層新建商品房總供應面積為309.75萬平方米，其中商業(yè)辦公用房36.83萬平方米，占比12%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應面積為272.92萬平方米，占總供應面積的88%。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2015年第四季度一圈層新建商品房用途供應量圖
2. 新建商品住宅季度成交量環(huán)比下降
2016年第一季度，新建商品住宅季度總成交187.7萬平方米，環(huán)比減少22.7%，同比小幅上漲2.42%。月度來看，受上季度新建商品房集中成交，1月份成交量后續(xù)動力不足，成交量有所下降，2月份受“春節(jié)”假期的影響，成交量有所下降，3月份隨著“春節(jié)”假期的結(jié)束，新建商品主城成交量集中爆發(fā)，成交量漲幅較大。從整體上看，2016年一季度成交總量環(huán)比有所下降，但從整體上看新建商品房住宅成交量逐漸趨于平穩(wěn)、理性的發(fā)展。預計2016年2季度，成都市新建商品住宅成交量將平穩(wěn)回歸。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2015年10月-2016年3月一圈層新建商品住宅成交量圖
2016年第一季度，成都市二手房成交量為197.23萬平方米，同比去年同期大幅上漲61.81%，環(huán)比上季度小幅上漲3.29%。從月度上看，1月份受市場波動的影響二手房成交量有所下降，2月受份傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，二手房成交量有較大幅度的下降，受央行2月份再次下調(diào)首付比例以及財政部等聯(lián)合發(fā)布的降低房屋交易中的契稅、營業(yè)稅的影響，成都市二手房成交量在3月份集中爆發(fā)，達到近兩年來的峰值?？傮w來看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠超過去年同期水平，預計2016年二季度在經(jīng)歷3月份集中爆發(fā)后成交量將回歸平穩(wěn)。見圖3-1-4。
圖3-1-4：2015年10月-2016年3月一圈層二手房成交量比較圖
4. 商品住宅成交均價企穩(wěn)回升
2016年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價格平穩(wěn)回升，截止2016年3月成交均價為8001元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，同比去年上漲0.65%，同比、環(huán)比均有所上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；進入2015年后，國家重點強調(diào)穩(wěn)定住房消費，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購、實施房貸及公積金新政、多次降準降息以及營業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購房首付比例等多重手段，對房地產(chǎn)市場起到了有效的刺激作用，到了9月底，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”中成都新建商品房房價指數(shù)統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至本季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2012年-2016年一季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖3-1-6：2011年-2016年3月成都住宅分類價格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，受春節(jié)假期的影響2016年2月份成交量明顯下降；隨著春節(jié)的結(jié)束以及政府再次降低購房首付比例、降低銀行準備金利率，3月份成都市新建商品住宅成交量明顯上漲?？傮w看本季度成都市新建商品住宅成交量有所下滑。
按照行政區(qū)域劃分，2016年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)是新建商品住宅成交量最多的區(qū)域，兩個區(qū)域成交量占比合計56.93%，超過全市成交量5成，占有相當大的市場比重。這說明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點區(qū)域，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠景和軌道交通的發(fā)展特點。其次為錦江區(qū)、金牛區(qū)，成交量較少的區(qū)域為青羊區(qū)和武侯區(qū)。詳見表3-1-1、圖3-1-7。
圖3-1-7：2016年第一季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖
新建商品住宅供應量方面，2016年一季度供應量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢明顯緩和，總供應量為309.75萬平方米，總成交量為187.7萬平方米，平均供求比為1.65。整體來看，2016年一季度，開發(fā)商減少了商品住宅供應量，加大了推盤、銷售力度，一圈層商品房庫存量明顯有所減少，庫存壓力有所緩解。見圖3-1-8。
圖3-1-8：2015年10月-2016年3月一圈層新建商品住宅成交供應對比圖
新建商品住宅價格方面，在全國房地產(chǎn)市場逐步回暖的趨勢下，成都新建商品住宅價格有所回暖，企穩(wěn)回升；成交量雖然受春節(jié)的影響有所下降，但未出現(xiàn)大幅減少的情況，成交量仍然保持一定的水平。長遠來看，隨著中央及地方政府因地制宜地推出樓市新政以穩(wěn)定住房消費刺激自住型及改善型房屋剛性需求，新建商品住宅價格將持續(xù)緩慢上漲。
二手住宅方面，2013年受政策發(fā)布的影響，起伏較大，受此影響，成都市二手房成交量一直在較低位保持平穩(wěn)發(fā)展。2014年成都市二手房成交量處于震蕩緩慢回升的過程中，到年底有明顯的增長達到峰值。2016年一季度雖然受到春節(jié)假期的影響，但成都市二手房成交量不降反升，在政府再次下調(diào)購房首付比例以及減少房屋交易中的契稅等一系列利好措施下，二手房成交量較上季度有小幅的上漲，成交價格較上季度也有明顯的回升。
綜上所述，2016年第一季度，一、二線城市住宅市場均有所回暖，成交量雖然受春節(jié)的影響有所下降，但成交價格均有所上漲，且漲幅較上季度有所回升。成都住宅成交均價環(huán)比上漲，樓市回暖跡象明顯。一季度，政府再次下調(diào)不限購城市的購房首付比例，并減少在房產(chǎn)交易中的契稅、營業(yè)稅，減輕購房者壓力，在此一系列的利好政策下，成都房地產(chǎn)市場有所回暖，庫存壓力進一步減輕。預計二季度成都房地產(chǎn)市場將在穩(wěn)定中發(fā)展，成交量與成交價格或穩(wěn)中有升。
1、二圈層整體成交均價小幅下降
截止2016年3月，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為5429元/㎡，其中環(huán)比小幅下降1.01%，同比去年下降2.39%，整體來看二圈層房地產(chǎn)市場仍然處于較疲軟的狀態(tài)。二圈層地區(qū)本季度各城市價格變化趨勢基本一致，除新都環(huán)比上漲1.84%，其他地區(qū)價格均環(huán)比下降，其中龍泉驛區(qū)降幅最大，環(huán)比下降2.88%。二圈層平均價格與去年同期相比，除新都區(qū)上漲3.83%外，其余地區(qū)均呈現(xiàn)下降的趨勢，其中龍泉驛區(qū)降幅最大為-6.79%?？傮w來看，2016年第一季度二圈層各區(qū)縣成交均價較上季度有所回落。見圖3-2-1。
圖3-2-1：2015年1季度-2016年1季度二圈層新建商品住宅成交均價圖
（數(shù)據(jù)來源：安居客成都房產(chǎn)網(wǎng)）
二圈層方面，盡管目前其住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，一圈層內(nèi)新房價格相對較高，并且成都軌道交通持續(xù)發(fā)展，多條地鐵及快速通道的開工建設使得二圈層交通狀況持續(xù)改善，將對二圈層各區(qū)縣房地產(chǎn)市場起到一定的推動作用，但由于二圈層庫存量較大，去庫存成為二圈層的主體，開發(fā)商為了去庫存、回籠資金，采取以價博量的方式，致使二圈層成交均價有所下滑。預計二圈層2016年二季度房地產(chǎn)市場在主城區(qū)的影響下整體呈現(xiàn)平穩(wěn)回暖的形勢。
2、三圈層成交均價微幅下降
截止2016年3月末，三圈層新建商品住宅成交均價為4040元/㎡，環(huán)比微幅下降0.41%，同比去年小幅下降0.55%。三圈層新建樓盤樣本數(shù)量相對較少，個別樓盤價格調(diào)整會對整個樣本均價產(chǎn)生較大影響；且三圈層離中心城區(qū)較遠，受中心城區(qū)房地產(chǎn)市場變化影響較小，即三圈層各區(qū)縣基本是一個獨立的房地產(chǎn)市場。從環(huán)比來看，三圈層區(qū)縣新建商品住宅價格均出現(xiàn)不同程度的下降，下降幅度較小。從同比來看，各個城市變化趨勢各不相同，都江堰、彭州、金堂等地有不同幅度的下降，青白江、崇州、大邑等地有不同幅度的上漲，其中青白江上漲5.03%，為本季度三圈層漲幅最大的城市，其余城市同比均保持平穩(wěn)或小幅度增漲?？傮w來看，2016第一季度，三圈層各區(qū)縣成交均價整體相對穩(wěn)定，環(huán)比、同比均有微幅下降，但降幅較小。見圖3-2-2。
圖3-2-2： 2014年四季度-2015年四季度三圈層新建商品住宅均價圖
（數(shù)據(jù)來源：居周刊樓盤統(tǒng)計數(shù)據(jù)）
三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠遠小于一、二圈層，并且需求中以購買自住需求為主，所以其房價受一圈層房價影響較小，且三圈層離中心城區(qū)較遠，難以受中心城區(qū)房產(chǎn)市場變化影響，即三圈層各區(qū)縣基本是一個獨立的房地產(chǎn)市場。以此分析，外來投資、游資炒作等因素對三圈層房價影響較小，三圈層房價高低更多取決于拿地成本、建設成本、開發(fā)商利潤率等因素。一方面，本季度整體來看三圈層土地市場受春節(jié)的影響成交量有所下降，成交價格變化不大，市場相對比較穩(wěn)定；另一方面，經(jīng)過前兩年較大量的供應，推出并成交多宗住宅用地，三圈層土地市場供應比較充足，充足的土地供應對房價的穩(wěn)定會產(chǎn)生積極的影響。
綜上所述，2016年第一季度，二、三圈層樓市均出現(xiàn)小幅下降的趨勢。預計2016年二季度，二、三圈層房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展，大起大落的可能性不大。成都市房產(chǎn)市場與重點城市的異同
截止2016年3月，成都新建商品房供應量有所下降，但供應量仍然充足，供大于求；新房成交量受春節(jié)影響環(huán)比有所下降，同比小幅上漲，二手房成交量同比、環(huán)比雙增長；商品房成交價格企穩(wěn)回升?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的趨勢，整體發(fā)展相對平穩(wěn)。
我們根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”，以2010年1月為基期，測算出各城市、各月的新建商品住宅價格指數(shù)（定基）和二手住宅價格指數(shù)（定基）。
新建商品住宅價格指數(shù)方面，2016年3月，70個大中城市中價格環(huán)比下降的城市有8個，上漲城市62個，價格環(huán)比上漲的城市明顯增多。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.4%，最低降幅為0.4%，最高漲幅有所回回升。與去年同期相比，價格下降的城市有29個，上漲的城市有40個，持平的城市有1個。同比價格變動中，最高漲幅為62.5%，最低為下降3.8%。從圖3-4-1可以看出，成都市與全國重點城市的房地產(chǎn)市場運行狀況基本一致：2011年以來受調(diào)控政策影響，新建商品住宅價格指數(shù)震蕩發(fā)展，但總體保持穩(wěn)定，自 2013年起價格反彈趨勢明顯，至7月上漲速度有所放緩， 2014年4月，一線、二線城市價格指數(shù)結(jié)束自2012年第四季度以來持續(xù)上漲的趨勢，繼而持續(xù)出現(xiàn)持續(xù)下降，但整體來看，一線城市房價上漲幅度明顯高于二線城市；進入2015年，各重點城市降幅明顯收窄，下降趨勢有所回升，到了二季度各城市指數(shù)止跌回升明顯，尤其是2015年二季度過后，部分城市漲幅較大，2016年一季度延續(xù)了前兩季度的良好勢頭，持續(xù)上漲，并且從圖上看漲幅有所增大。在圖示12個重點城市中，2016年第一季度成都的價格指數(shù)上漲幅度排名第11位。見圖3-4-1、圖3-4-2。
圖3-4-1：成都與一線城市新建商品住宅價格指數(shù)（定基）對比圖
圖3-4-2：成都與二線典型城市新建商品住宅價格指數(shù)（定基）對比圖
二手住宅價格指數(shù)方面，2016年3月，70個大中城市中價格環(huán)比下降的城市有13個，上漲的城市有54個，持平的城市3個，上漲城市個數(shù)明顯增加；環(huán)比價格變動最高漲幅為9.3%，最低降幅為0.7%，漲幅明顯上漲。從圖3-4-3可以看出，成都市與全國重點城市的房地產(chǎn)市場運行狀況基本一致：自2012年5月止住下滑趨勢后一直穩(wěn)步上漲，2013年3月開始上漲幅度逐漸加大，至同年10月漲幅已有所收窄，從2014年4月開始出現(xiàn)持續(xù)下降，進入2015年5月后，二手房市場整體有所回暖， 12月出現(xiàn)小幅下滑，進入2016年一季度后又有所回升。相較于其他重點城市，成都二手住宅價格變化幅度較小，變化相對平穩(wěn)。見圖3-4-3、圖3-4-4。
圖3-4-3：成都與一線城市二手住宅價格指數(shù)（定基）對比圖
2016年第一季度，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；全市土地供應充足，成交量有所下降，商住用地成交價格平穩(wěn)增長，溢價率微幅下降。
2016年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地9宗，較上季度減少8宗，其中商業(yè)用地3宗，居住用地6宗；成交建設用地總面積約為38.9萬平方米，環(huán)比減少44.64%，同比減少11.07%；規(guī)劃建筑總面積約為147.3萬平方米，環(huán)比減少24.7%，同比減少11.05%。平均容積率為3.79，略高于2010年以來平均容積率3.65。詳見圖4-1-1，圖4-1-2。
圖4-1-1：成都市一圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交情況圖
圖4-1-2：成都市一圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交宗數(shù)比較圖
2. 2016年第一季度二圈層土地成交量環(huán)比減少
2016年第一季度，成都市二圈層共成交商住用地16宗，較上季度減少1宗，其中商業(yè)用地6宗，居住用地10宗；成交建設用地總面積約為136.1萬平方米，環(huán)比減少23.32%，同比減少12.97%；規(guī)劃建筑總面積約為363.1萬平方米，環(huán)比減少17.82%，同比減少17.8%。容積率水平約為2.67，低于2010年以來平均水平3.35。詳見圖4-1-3，圖4-1-4。
圖4-1-3：成都市二圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交情況圖
圖4-1-4：成都市二圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交宗數(shù)比較圖
3. 2016年第一季度三圈層土地成交量環(huán)比減少
2016年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地11宗，較上季度減少11宗，其中商業(yè)用地4宗，居住用地7宗；建設用地總面積約為23.4萬平方米，環(huán)比減少68.69%，同比減少19.81%，土地成交量環(huán)比有所減少；規(guī)劃建筑總面積約為57.7萬平方米，環(huán)比減少57.31%，同比減少31.5%。容積率水平約為2.41，基本與2011年以來平均容積率2.47持平。詳見圖4-1-5，圖4-1-6。
圖4-1-5：成都市三圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交情況圖
圖4-1-6：成都市三圈層2014年1季度-2016年1季度土地成交宗數(shù)比較圖
整體而言，2016年第一季度，成都市一、二、三圈層經(jīng)營性用地成交量均有所下降。受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期以及年初供地計劃的安排，政府部門減少了對土地的供應量，受此影響，成都市一、二、三圈層土地成交量也有所下降。
2016年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為5323元/平方米，環(huán)比上漲23.7%，同比下降12.42%；平均起拍價格為736.91萬/畝；平均成交價格回升至1072.6萬元/畝，同比下降46.48%，環(huán)比上漲31.46%；平均溢價率水平為45.55%，較上季度微幅下降0.8%。
總體來看，2016年一季度成都市新建商品住宅成交量有所下降，但在國家再次下調(diào)購房首付比例以及優(yōu)惠在房屋買賣過程中的契稅、營業(yè)稅等利好措施的推動下，房產(chǎn)市場依舊有所回暖，新建商品住宅成交價格、二手房成交價格較上季度均有所上漲。在房地產(chǎn)市場的影響下，土地市場同樣做出迅速的反應，一圈層土地成交量雖然有所下降，但成交樓面地價環(huán)比明顯有所上漲，溢價率水平雖然微幅下降，但仍然保持45.55%的較高水平，尤其是青羊區(qū)蘇坡街道辦事處百仁社區(qū)4、5組這一優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)數(shù)十次的叫價競拍，溢價率高達126.42%。預計未來一圈層土地市場或在春節(jié)結(jié)束后平穩(wěn)回歸。詳見圖4-2-1，圖4-2-2。
圖4-2-1：成都市一圈層2014年一季度-2016年一季度土地成交價格走勢圖
圖4-2-2：成都市一圈層2014年一季度-2016年一季度土地價格比較圖
2016年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1557元/平方米，同比上漲30.73%，環(huán)比小幅下降4.07%；平均起拍價格為225.68萬/畝，環(huán)比上季度有所上漲；平均成交價格為284.5萬/畝，同比、環(huán)比均有一定幅度的上漲；平均溢價率水平約為26.06%，溢價率有所回升。整體來看，二圈層土地成交價格（樓面地價）出現(xiàn)小幅下降，但溢價率有所回升。受春節(jié)假期的影響，政府減少了對土地的供應量，因此成交量也有所下滑，部分區(qū)位較好的地塊引來開發(fā)商競相競爭，因此溢價率較上季度有所回升。詳見下圖4-2-3，圖4-2-4。
.圖4-2-3：成都市二圈層2014年-2016年一季度土地成交價格走勢圖
圖4-2-4：成都市二圈層2014年-2016年一季度土地成交價格比較圖
2016年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1095元/平方米，環(huán)比微幅上漲0.83%，同比大幅上漲164.49%；平均起拍價格為147.09萬/畝，同比、環(huán)比均有所增長；平均成交價格為181.18萬元/畝，環(huán)比增長75.6%，同比大幅增長179.04%；平均溢價率水平為23.18%，溢價率較上季度明顯有所回升。
總體來看，2015年第四季度，由于三季度三圈層土地供應集中爆發(fā)，本季度土地市場后續(xù)動力略顯不足，成交量有所下滑，由于本季度供應區(qū)域主要位于城市成熟區(qū)域，且居住用地供應規(guī)模大于商業(yè)用地，從而造成成交均價（樓面地價）有所上漲。整體來看，當三圈層優(yōu)質(zhì)地塊供應較多的時候，平均成交樓面地價水平上漲較大，一般位于城鎮(zhèn)中心的商業(yè)用地和宜居傍水的居住用地競拍比較激烈，成交價格也相應較高，供應結(jié)構(gòu)對成交均價影響很大。由此可見，區(qū)位因素的優(yōu)劣是決定土地是否順利成交和成交價格高低的關鍵因素。詳見下圖4-2-5，圖4-2-6。
圖4-2-5：成都市三圈層2014年-2016年一季度土地成交價格走勢圖
圖4-2-6：成都市三圈層2014年-2016年一季度土地成交價格比較圖
2016年第一季度，全市共流標經(jīng)營性用地14宗，較上季度減少19宗，流標宗地集中在中心城區(qū)以及新都區(qū)。
從流標宗地數(shù)占比來看，本季度流標宗地數(shù)量明顯減少，流標宗地占比為24.14%，較上季度有所下降。本季度流標宗地中，居住用地流拍5宗，商業(yè)用地流標9宗。
表4-3-1：成都市2016年第一季度商住用地供應情況一覽表
圈層 | 區(qū)縣 | 流拍宗地數(shù) | 成交宗地數(shù) | 總供應量 | |
居住用地 | 商業(yè)用地 | ||||
一圈層 | 中心城區(qū) | 1 | 5 | 9 | 15 |
二圈層 | 溫江 | 0 | 0 | 0 | 0 |
龍泉 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
新都 | 1 | 3 | 4 | 8 | |
郫縣 | 1 | 0 | 1 | 2 | |
雙流 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
天府新區(qū) | 0 | 0 | 10 | 10 | |
三圈層 | 都江堰 | 2 | 0 | 6 | 8 |
新津 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
邛崍 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
彭州 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
青白江 | 0 | 1 | 0 | 1 | |
蒲江 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
崇州 | 0 | 0 | 4 | 4 | |
金堂 | 0 | 0 | 7 | 7 | |
大邑 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
總計 | / | 5 | 9 |
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