2016年第二季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2016-07-29 00:00:00 本網(wǎng)站
GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增長率略有回落
2016年二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，同比增長6.7%，從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%，增速略有回升，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的趨勢。
圖1-1-1-1： 2012年第二季度-2016年第二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2016年1-6月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）258360億元，同比名義增長9.0 %，增速與1-5月份相比略有回落，下降0.6個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%，增速比1-6月份下降0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速下降1.2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
進入今年，“去庫存”成為房地產(chǎn)市場的主流，在此背景下，開發(fā)商減少了對固定資產(chǎn)的投資，以消化庫存商品房為主要目標，受此影響2016年1-6月全國固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)小幅下降；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也略有收窄，基本保持穩(wěn)定，其中住宅投資占比持續(xù)在66%左右，同比增長比率也有所收窄，增長率為5.6%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2014年第二季度-2016年第二季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比企穩(wěn)微增
2016年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%，增速較上季度略有回升，整體來看呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的趨勢。
從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過60%。從占比情況看，2016年第二季度除國內(nèi)貸款占比小幅下降外，定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金、利用外資占比均略有增加。2016年第二季度，除利用外資增長率降幅略有收窄外，其余各項資金來源渠道增長率均有小幅的下滑，尤其是自籌資金，同比小幅下降0.1%。整體來看，各項資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2016年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結構分布圖
從資金來源的增長率來看，2013年國內(nèi)貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；2014年同比增長率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長率首次下降為負值，為近年來的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國內(nèi)貸款明顯增加，同比增長率回升至正值，到二季度房地產(chǎn)國內(nèi)貸款同比增長率出現(xiàn)回落。
定金及預收款同比增長率于2012年1月達到歷史低點，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預收款同比出現(xiàn)負增長，繼而同比增長率持續(xù)下滑，進入2015年后開始降幅收窄，增長率逐月回升，至三季度增長率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預付款同比增長率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落。詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2013年第二季度-2016年第二季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3． 國房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2016年6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.4，環(huán)比上月下降0.08個百分點，同比上漲1.77個百分點，同比保持上漲。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，進入2016年，房產(chǎn)市場有所回暖，國房景氣指數(shù)有所回升，受市場的調(diào)節(jié)的影響，在本季度末出現(xiàn)小幅下降。從整體來看，2016年季三度預計國房景氣指數(shù)或仍然保持平穩(wěn)的態(tài)勢，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2016年二季度年全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2016年第二季度，經(jīng)濟增速保持穩(wěn)定，國家經(jīng)濟增長緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有放緩。房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在中央定調(diào)去庫存的大環(huán)境下，在不限購城市再次下調(diào)購房首付比例、降低在房產(chǎn)交易中的契稅和營業(yè)稅。地方政府也紛紛出臺公積金貸款政策、財政補貼等一系列利好政策，刺激市場促進庫存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在此大環(huán)境下，國房景氣指數(shù)在2016年而季度整體有所回升，在季度末受市場的調(diào)節(jié)略有下降。
2016年第二季度，一圈層新建商品房供應量環(huán)比有所增長，同比有所減少；新房成交量環(huán)比、同比均有所增長，商品住宅成交價格企穩(wěn)回升，二手房成交量同比、環(huán)比均有較大幅度的增長，成交價格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應量環(huán)比增加
2016年第二季度，成都市新建商品房總供應量為416.46萬平方米，同比下降18.75%，環(huán)比增長34.45%。分月來看，隨著成都市房地產(chǎn)市場的回暖，開發(fā)商對房產(chǎn)市場預期較好，因此4月份加大了新建商品房的供應，5月份受市場的調(diào)節(jié)，供應量有所下降，6月份新建商品房供應量波動上升。從季度上看，成都市房產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，開發(fā)商對房產(chǎn)市場有較好的預期，因此加大了對新建商品房的供應。本季度成都市新建商品房供應量環(huán)比有所增加。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅供應量比較圖
從供應商品房的用途來看，2016年第二季度一圈層新建商品房總供應面積為416.46萬平方米，其中商業(yè)辦公用房34.98萬平方米，占比9%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應面積為381.48萬平方米，占總供應面積的91%。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2016年第二季度一圈層新建商品房用途供應量圖
2016年第二季度，新建商品住宅季度總成交275.78萬平方米，環(huán)比大幅增長46.93%，同比上漲20.8%。月度來看，4月份成交量基本與3月份持平，5月份成交量有所上漲，6月份在市場的調(diào)節(jié)下成交量略有減少。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，成都市2016年二季度成交總量環(huán)比明顯增加。預計2016年三季度，成都市新建商品住宅成交量或受到市場的調(diào)節(jié)出現(xiàn)小幅的波動，但大起大落的可能性不大。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅成交量圖
2016年第二季度，成都市二手房成交量為289.82萬平方米，同比去年大幅上漲59%，環(huán)比上季度大幅上漲51.09%，同比、環(huán)比均有較大幅度的上漲。從月度上看，4月份在3月份的火熱的基礎上持續(xù)升溫，加之“營改增”政策的頒布，將二手房成交量推向峰值，5月份成交量有所回落，6月份二手房成交量基本與5月份持平。總體來看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠超過去年同期水平，預計2016年三季度二手房市場在市場的調(diào)節(jié)下有所起伏，但大起大落的可能性不大。見圖3-1-4。
圖3-1-4：2016年1月-2016年6月一圈層二手房成交量比較圖
4. 商品住宅成交均價持續(xù)回升
2016年第二季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價格平穩(wěn)回升，截止2016年6月成交均價為8025元/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比去年上漲1.19%，同比、環(huán)比均有所上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；進入2015年后，國家重點強調(diào)穩(wěn)定住房消費，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購、實施房貸及公積金新政、多次降準降息以及營業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購房首付比例等多重手段，對房地產(chǎn)市場起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖，房價穩(wěn)中微漲，進入2016年，在一系列如下調(diào)購房首付比例、下調(diào)交易中產(chǎn)生的契稅、再次調(diào)整公積金政策、實行“營改增”等利好措施的推動下，成都市房地產(chǎn)市場回暖趨勢更加明顯，截止本季度，成都市新建商品住宅房價仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”中成都新建商品房房價指數(shù)統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至本季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，且漲幅在本季度略有回升。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2011年二季度-2016年二季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖3-1-6：2011年4月-2016年6月成都住宅分類價格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，4月份成交量基本與3月份持平，5月份成交量有所上漲，6月份在市場的調(diào)節(jié)下成交量略有減少?？傮w看本季度成都市新建商品住宅成交量明顯有所上漲。
按照行政區(qū)域劃分，2016年第二季度，高新區(qū)和成華區(qū)是新建商品住宅成交量最多的區(qū)域，兩個區(qū)域成交量占比合計56.9%，超過全市成交量5成，占有相當大的市場比重。這說明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點區(qū)域，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠景和軌道交通的發(fā)展特點。其次為錦江區(qū)、金牛區(qū)，成交量較少的區(qū)域為青羊區(qū)和武侯區(qū)。詳見表3-1-1、圖3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城區(qū)新建商品住宅成交明細表
單位：平方米
錦江 | 金牛 | 成華 | 武侯 | 青羊 | 高新 | |
2014年1月 | 120418.65 | 43743.35 | 201912.72 | 77600.54 | 94051.42 | 201616.84 |
2月 | 78276.48 | 42185.01 | 152399.94 | 50577.20 | 57585.71 | 147137.29 |
3月 | 167652.81 | 68572.49 | 214189.78 | 91518.34 | 159778.28 | 210494.99 |
4月 | 161974.02 | 59394.83 | 199440.19 | 66800.23 | 173062.82 | 209559.22 |
5月 | 260552.24 | 97014.97 | 280913.47 | 157422.54 | 162228.22 | 331304.24 |
6月 | 97740.28 | 31987.38 | 89111.37 | 40468.21 | 46278.47 | 148372.18 |
7月 | 172946.84 | 48815.82 | 125742.20 | 62825.08 | 76251.36 | 251703.63 |
8月 | 193805.77 | 44542.05 | 124423.51 | 54739.42 | 48164.14 | 151681.44 |
9月 | 94072.95 | 51042.35 | 164698.41 | 54810.13 | 60984.54 | 187310.72 |
10月 | 168735.46 | 46760.28 | 136436.45 | 53213.94 | 65537.25 | 196792.94 |
11月 | 132219.94 | 68274.79 | 209666.35 | 79407.63 | 125098.24 | 246043.67 |
12月 | 144042.18 | 113385.01 | 235763.30 | 86735.93 | 98445.20 | 326008.84 |
2014年合計 | 1792437.62 | 715718.33 | 2134697.69 | 876119.19 | 1167465.65 | 2608026.00 |
2015年1月 | 151263.25 | 91445.92 | 149032.45 | 62382.50 | 61449.76 | 233113.78 |
2月 | 89934.64 | 39733.94 | 93290.98 | 32839.20 | 33429.64 | 123411.01 |
3月 | 112826.61 | 67912.71 | 164005.26 | 62703.90 | 51383.29 | 212468.16 |
4月 | 115977.89 | 55350.01 | 158752.66 | 43613.99 | 65250.53 | 243782.27 |
5月 | 132154.53 | 68587.46 | 176505.60 | 65664.49 | 60328.04 | 274774.42 |
6月 | 168085.75 | 114479.73 | 170477.04 | 55567.11 | 60606.08 | 252600.04 |
7月 | 123247.52 | 100458.07 | 171932.02 | 51459.79 | 60041.09 | 265340.30 |
8月 | 107230.12 | 126915.63 | 148454.08 | 43923.03 | 59834.12 | 224669.93 |
9月 | 151297.43 | 90290.72 | 138939.61 | 44844.64 | 49536.65 | 245769.94 |
10月 | 197587.07 | 77793.14 | 160455.38 | 45053.54 | 54025.37 | 217068.95 |
11月 | 181526.53 | 83663.57 | 181504.81 | 48043.82 | 73053.38 | 259701.22 |
12月 | 175917.22 | 89942.23 | 201362.26 | 63714.77 | 78395.73 | 239288.73 |
2015年合計 | 1707048.56 | 1006573.13 | 1914712.15 | 619810.78 | 707333.68 | 2791988.75 |
2016年1月 | 111138.08 | 70213.21 | 258916.77 | 32668.69 | 49800.45 | 194029.53 |
2月 | 74834.08 | 46351.68 | 88491.22 | 22425.43 | 41754.58 | 116260.96 |
3月 | 166983.60 | 117779.31 | 198342.23 | 49527.14 | 75778.99 | 279538.74 |
4月 | 162112.53 | 106042.31 | 180579.99 | 53240.92 | 79985.14 | 282614.74 |
5月 | 204476.67 | 103715.48 | 191978.84 | 51862.09 | 75172.09 | 375033.69 |
6月 | 141862.69 | 77125.49 | 188149.68 | 57167.59 | 75708.93 | 350954.25 |
2016年小計 | 861407.65 | 521227.48 | 1106458.73 | 266891.86 | 398200.18 | 1598431.91 |
圖3-1-7：2016年第二季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖
新建商品住宅供應量方面，2016年二季度供應量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢有所緩和，總供應量為416.46萬平方米，總成交量為275.78萬平方米，平均供求比為1.51。整體來看，2016年二季度，開發(fā)商加大了銷售力度，成交量明顯有所增加，一圈層新建商品房庫存壓力有所緩解。見圖3-1-8。
圖3-1-8：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅成交供應對比圖
新建商品住宅價格方面，在全國房地產(chǎn)市場逐步回暖的趨勢下，成都新建商品住宅價格有所回暖，企穩(wěn)回升；在房產(chǎn)市場回暖以及“去庫存”的大環(huán)境下成都市新建商品房成交量環(huán)比大幅上漲，成交量明顯增加。長遠來看，隨著 “去庫存”的進一步深入，各項去存措施的實施，必將推動新建商品房的進一步消化，在此背景下，新建商品住宅價格將持續(xù)緩慢上漲。
二手住宅方面，2013年受政策發(fā)布的影響，起伏較大，受此影響，成都市二手房成交量一直在較低位保持平穩(wěn)發(fā)展。2014年成都市二手房成交量處于震蕩緩慢回升的過程中，到年底有明顯的增長達到峰值。2016年二季度 “營改增”的正式實施，以及房地產(chǎn)市場的回暖，二手房成交量環(huán)比、同比均有較大幅度的上漲，成交價格也保持穩(wěn)中有漲的趨勢，成交價格進一步回升。
綜上所述，2016年第二季度，一、二線城市住宅市場均有所回暖，一線城市成交相對有所放緩，但部分二線城市成交火熱，成交量與成交價格均有明顯回升。成都住宅成交均價環(huán)比上漲，樓市回暖跡象明顯。二季度，成都市再次調(diào)整公積金政策，加之 “去庫存”的深入貫徹，成都市房產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，成交量環(huán)比大幅上漲，庫存壓力得以有效緩解。預計三季度成都房地產(chǎn)市場將在穩(wěn)定中發(fā)展，成交量或受市場的調(diào)節(jié)有所波動，但大跌大漲的可能性不大，成交價格或延續(xù)本季度穩(wěn)中有升的趨勢。
1、二圈層整體成交均價小幅上漲
截止2016年6月，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為5512元/㎡，其中環(huán)比小幅上漲1.51%，同比去年微幅下降0.21%，整體來看二圈層房地產(chǎn)市場有所回暖。二圈層地區(qū)本季度各城市價格變化趨勢基本一致，除新都環(huán)比微幅下降0.18%，其他地區(qū)價格均環(huán)比有所上漲，其中溫江區(qū)漲幅最大，環(huán)比上漲3.8%。二圈層各區(qū)域價格與去年同期相比，變化趨勢不盡一致，其中雙流區(qū)與龍泉驛區(qū)有所下降，降幅分別為4.14%、3.17%；郫縣、新都、溫江同比均有所上漲，漲幅分別為2.67%、4.23%、0.68%?？傮w來看，2016年第二季度二圈層各區(qū)縣成交均價較上季度有所回升。見圖3-2-1。
圖3-2-1：2015年2季度-2016年2季度二圈層新建商品住宅成交均價圖
（數(shù)據(jù)來源：安居客成都房產(chǎn)網(wǎng)）
二圈層方面，在目前來看其住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，一圈層內(nèi)新房價格相對較高，并且成都軌道交通持續(xù)發(fā)展，多條地鐵及快速通道的開工建設使得二圈層交通狀況持續(xù)改善，將對二圈層各區(qū)縣房地產(chǎn)市場起到一定的推動作用，且本季度二圈層房產(chǎn)市場交易較火爆，去存效果明顯，庫存壓力有所緩解，
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