2016年第四季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2017-01-25 00:00:00 本網(wǎng)站
2016年第四季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
1．GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略有回升
2016年四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值744127億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速保持穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的形勢(shì)。
圖1-1-1-1： 2012年第4季度-2016年第4季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2016年1-12月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）596501億元，同比名義增長(zhǎng)8.1 %，增速與1-11月份相比略有下滑，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，同比名義增長(zhǎng)6.9%，增速比1-11月份上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資68704億元，增長(zhǎng)6.4%，增速比1-11月上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67%。
2016年四季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體趨于穩(wěn)定，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的情況明顯有所好轉(zhuǎn)，受各種限購(gòu)措施的影響，有所降溫。2016年1-12月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速基本保持穩(wěn)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也保持平穩(wěn)，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增長(zhǎng)水平增速趨穩(wěn)，增長(zhǎng)率為6.4%。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2014年第4季度-2016年第4季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2016年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增速較上季度略有回落，整體來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)60%。從占比情況看，2016年第四季度國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資占比小幅有所下降，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款略有增加。2016年第四季度，除國(guó)內(nèi)貸款同比增速略有回回升，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均有小幅的回落。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2： 2016年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；2014年同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長(zhǎng)率首次下降為負(fù)值，為近年來(lái)的最低值；三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款有所增加，同比增長(zhǎng)率回升至正值，二季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)回落，2016年三季度國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率基本保持穩(wěn)定，保持在1%上下浮動(dòng)，2016年四季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率有所回升，上漲至6.4%。
定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開(kāi)始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開(kāi)始降幅收窄，增長(zhǎng)率逐月回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)較小，四季度定金及預(yù)付款同比增速略有回落，但增速仍保持較高水平，詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3： 2013年第4季度-2016年第4季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3． 國(guó)房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2016年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.08，環(huán)比上月上漲0.04個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上季度小幅上漲0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.74個(gè)百分點(diǎn)，同比保持上漲。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開(kāi)始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，2015年9月國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，國(guó)房景氣指數(shù)有所回升，到2016年二季度末略有下降，三季度國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，到9月份有所回升，本季度國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無(wú)明顯的波動(dòng)變化。從整體來(lái)看，2017年季一度預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，大起大落的可能性不大。詳見(jiàn)圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2016年四季度年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2016年第四季度，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速基本保持穩(wěn)定。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體穩(wěn)健，一、二線部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的狀況在一系列限購(gòu)措施的抑制下得以緩解，一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體趨于平穩(wěn)，三、四線城市仍然有較大的庫(kù)存壓力，平穩(wěn)發(fā)展與去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。在此背景下，國(guó)房景氣指數(shù)在2016年四季度整體保持平穩(wěn)。
2016年第四季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有所減少，；新建商品住宅環(huán)比小幅減少、同比增加，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2016年第四季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為266.65萬(wàn)平方米，同比下降38.46%，環(huán)比減少44.42%。分月來(lái)看，受限購(gòu)以及限購(gòu)進(jìn)一步深化的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)保持觀望的態(tài)度，因此10月份減少了對(duì)新建商品房的供應(yīng)量，11月仍然保持低位供應(yīng)，12月份受年底沖量以及返鄉(xiāng)置業(yè)的影響，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)加大了新建商品房供應(yīng)量。從季度上看，成都市10月初后推出一系列限購(gòu)、限貸的政策，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持觀望，因此減少了新建商品房供應(yīng)量，本季度成都市新建商品房供應(yīng)量明顯有所下滑。見(jiàn)圖3-1-1。
圖3-1-1：2016年9月-2016年12月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2016年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為266.65萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房67.60萬(wàn)平方米，占比25%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為199.05萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的75%。見(jiàn)圖3-1-2。
圖3-1-2：2016年第四季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量小幅減少
2016年第四季度，新建商品住宅季度總成交259.35萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅減少1.68%，同比上漲6.81%。月度來(lái)看，受限購(gòu)、限貸措施發(fā)布的影響，剛需購(gòu)房者加快了購(gòu)房步伐，加之傳統(tǒng) “金九銀十”的影響，10月份成都市新建商品住宅成交量上漲至峰值，而成都市限購(gòu)政策進(jìn)一步深化的影響，11月份新建商品住宅成交量明顯下滑，12月份成交量持續(xù)保持低位成交。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨于理性，成都市2016年四季度新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落。預(yù)計(jì)2017年一季度，成都市新建商品住宅成交量或受春節(jié)的影響有所下滑，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然會(huì)以穩(wěn)定運(yùn)行為主。見(jiàn)圖3-1-3。
圖3-1-3：2016年7月-2016年12月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 商品住宅成交均價(jià)持續(xù)回升
2016年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢(shì)，本季度商品住宅成交價(jià)格平穩(wěn)回升，截止2016年12月成交均價(jià)為8180元/平方米，環(huán)比上漲1.24%，同比去年上漲2.58%，同比、環(huán)比均有所上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國(guó)家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購(gòu)、實(shí)施房貸及公積金新政、多次降準(zhǔn)降息以及營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購(gòu)房首付比例等多重手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲，進(jìn)入2016年，在一系列如下調(diào)購(gòu)房首付比例、下調(diào)交易中產(chǎn)生的契稅、再次調(diào)整公積金政策、實(shí)行“營(yíng)改增”等利好措施的推動(dòng)下，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)更加明顯，三季度，受傳統(tǒng)“金九銀十”的影響，成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)明顯上漲，本季度成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)延續(xù)了上漲的趨勢(shì)，仍保持小幅上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年4月，自5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢(shì)一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，而三季度價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回升，本季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑，整體保持平穩(wěn)。見(jiàn)圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2011年三季度-2016年三季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖3-1-6：2011年7月-2016年12月成都住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2016年四季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和，總供應(yīng)量為266.65萬(wàn)平方米，總成交量為259.35萬(wàn)平方米，平均供求比為1.03。整體來(lái)看，2016年四季度，成都市進(jìn)一步深化了限購(gòu)、限貸政策，進(jìn)一步限制投資性需求，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持觀望的態(tài)度，因此減少了新建商品房屋供應(yīng)量。見(jiàn)圖3-1-7。
圖3-1-8：2016年7月-2016年12月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
新建商品住宅價(jià)格方面，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的趨勢(shì)下，成都新建商品住宅價(jià)格有所回暖，企穩(wěn)回升；受各項(xiàng)限購(gòu)限貸措施的影響在季度末新建商品住宅成交量明顯有所下滑。從近期來(lái)看，本季度為了抑制部分區(qū)域交易過(guò)熱的情況，成都市實(shí)施了收緊政策，要求成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣實(shí)行住房限購(gòu)，同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房（法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購(gòu)買(mǎi)商品住房且用于職工自住的除外）。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)地區(qū)信貸政策，購(gòu)買(mǎi)二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不低于40%新建商品房庫(kù)存去化效果明顯，部分區(qū)域交易火熱，政府加大了宏觀調(diào)控的力度，重啟“限購(gòu)”，并實(shí)行房產(chǎn)新政，調(diào)整購(gòu)房首付比例，又在11月中旬再次實(shí)行區(qū)域限購(gòu)，要求在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房：居民家庭有1套住房未結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，首付款比例不得低于70%。在此背景下預(yù)計(jì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸理性，新建商品住宅成交量或受春節(jié)的影響將有所下滑，成交價(jià)格也將逐漸理性回歸。
全國(guó)來(lái)看，2016年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體呈上漲趨勢(shì)，一、二先城市在多重限購(gòu)、限貸措施的背景下，房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況得以明顯緩解，房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)；三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，大多城市庫(kù)存壓力仍然較大。預(yù)計(jì)2017年一季度各個(gè)城市將繼續(xù) “因城施策”，一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控應(yīng)保持收緊，堅(jiān)持限購(gòu)限貸遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面三、四線城市仍需堅(jiān)持去庫(kù)存戰(zhàn)略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以穩(wěn)定運(yùn)行為主導(dǎo)。
綜上所述，2016年第四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)，一、二線城市房?jī)r(jià)仍然保持上漲的趨勢(shì)，但漲幅明顯回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的狀況得以緩解，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有所回暖，但部分城市庫(kù)存壓力仍然較大，平穩(wěn)發(fā)展與去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。成都住宅成交均價(jià)環(huán)比小幅上漲，成交量小幅回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)2017年一季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到“限購(gòu)”以及傳統(tǒng)“春節(jié)”的影響成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的下降，成交價(jià)格或逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以平穩(wěn)發(fā)展為主。
1. 2016年第四季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源基本穩(wěn)定，國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)；預(yù)計(jì)2017年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏穩(wěn)，貨幣政策或“因城施策”，部分城市或因房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱財(cái)政政策偏緊；而庫(kù)存較大的城市仍將保持穩(wěn)健的貨幣政策。
2. 2016年第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，一、二線城市受一系列限購(gòu)、限貸等緊縮政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯有所降溫，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但大多城市庫(kù)存壓力仍然較大；成都市本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交價(jià)格持續(xù)小幅、平穩(wěn)上漲，成交量受市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響有所下滑。預(yù)計(jì)2017年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以平穩(wěn)運(yùn)行為主，一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控應(yīng)保持收緊，堅(jiān)持限購(gòu)限貸遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面三、四線城市仍需堅(jiān)持去庫(kù)存戰(zhàn)略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。
3. 本季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，新建商品住宅成交量小幅減少，成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房市場(chǎng)與新建商品住宅市場(chǎng)基本一致，成交價(jià)格持續(xù)緩慢小幅上漲。預(yù)計(jì)2017年一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)或持續(xù)受到“限購(gòu)”措施以及傳統(tǒng)“春節(jié)”的影響，成交量或?qū)⒂兴禄?，成交價(jià)格或以平穩(wěn)運(yùn)行為主，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的狀況。