2017年第一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2017-04-28 00:00:00 本網(wǎng)站
1．GDP增速小幅上漲，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)保持穩(wěn)定
2017年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值180683億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速較上季度小幅增長(zhǎng)0.1%，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的形勢(shì)。
圖1-1-1-1： 2013年第1季度-2017年第1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2017年1-3月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）93777億元，同比名義增長(zhǎng)9.2 %，增速與1-2月份相比略有回升，上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長(zhǎng)9.1%，增速比1-2月份上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資12981億元，增長(zhǎng)11.2%，增速比1-2月上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。
2017年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體趨于穩(wěn)定，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的情況明顯有所好轉(zhuǎn)，受各種限購(gòu)措施的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，三、四線部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。2017年1-3月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速基本有所回升；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也略有加快，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增速保持回升，增長(zhǎng)率為11.2%。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2015年第1季度-2017年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2017年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速較上季度略有回落，整體來(lái)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)60%。從占比情況看，2017年第一季度自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占比小幅有所下降，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資略有增加。2017年第一季度，除利用外資同比增速明顯回升外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均有不同程度的回落，尤其是自籌資金，同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2： 2017年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；2014年同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長(zhǎng)率首次下降為負(fù)值，為近年來(lái)的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款有所增加，同比增長(zhǎng)率回升至正值，從2016年四季度開始，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定上漲，2017年一季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率有所回升，上漲至10.7%，。
定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開始降幅收窄，增長(zhǎng)率逐月回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)較小，從2016年四季度開始至今定金及預(yù)付款同比增速略有回落，但增速仍保持較高水平，詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3： 2014年第1季度-2017年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3． 國(guó)房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2017年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，環(huán)比上月上漲0.35個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上季度小幅上漲0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.84個(gè)百分點(diǎn)，同比保持上漲。從2010年3月開始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，2015年9月國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，國(guó)房景氣指數(shù)有所回升，到2016年二季度末略有下降，三季度國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，到9月份有所回升，2016年四季度國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無(wú)明顯的波動(dòng)變化，到2017年一季度隨著部分三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖，國(guó)房景氣指數(shù)整體有所回暖。從整體來(lái)看，2017年季二度預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，大起大落的可能性不大。詳見(jiàn)圖1-1-4。
注：由于國(guó)房景氣指數(shù)基期由2000年調(diào)整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國(guó)房景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對(duì)應(yīng)的趨勢(shì)整體保持一致。
圖1-1-4： 2013年一季度-2017年一季度年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2017年第一季度，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本保持穩(wěn)定。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體穩(wěn)健，針對(duì)一、二線部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的狀況，政府出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸、限賣等政策，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體趨于平穩(wěn)，三、四線部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，部分城市仍然有較大的庫(kù)存壓力，平穩(wěn)發(fā)展與去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。在此背景下，國(guó)房景氣指數(shù)在2017年一季度整體有所上漲，漲幅較為平緩。
二、 成都市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
2017年第一季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有所減少，；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2017年第一季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為167.78萬(wàn)平方米，同比下降45.84%，環(huán)比減少37.08%。分月來(lái)看，限購(gòu)政策進(jìn)一步深化以及傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，1月份開發(fā)商減少了新建商品房供應(yīng)量，春節(jié)結(jié)束后2月份供應(yīng)量有所上漲，3月份開發(fā)商繼續(xù)加大新建商品房供應(yīng)力度。從季度上看，隨著成都市限購(gòu)、限貸政策的進(jìn)一步深化，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)保持觀望狀態(tài)，以及傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，因此減少了新建商品房供應(yīng)量，本季度成都市新建商品房供應(yīng)量明顯有所下滑。見(jiàn)圖3-1-1。
圖3-1-1：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2017年第一季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為167.78萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房30.24萬(wàn)平方米，占比18%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應(yīng)面積為137.54萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的82%。見(jiàn)圖3-1-2。
圖3-1-2：2017年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2017年第一季度，新建商品住宅季度總成交147.68萬(wàn)平方米，環(huán)比減少43.06%，同比減少21.32%。月度來(lái)看，受傳統(tǒng)“春節(jié)”以及限購(gòu)、限貸措施發(fā)布的影響，1月份新建商品住宅成交量明顯下滑，2月份成交量有所回升，3月份在傳統(tǒng)“春節(jié)”假期結(jié)束后，新建商品住宅成交量也有所回升。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨于理性，成都市2017年一季度新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落。預(yù)計(jì)2017年二季度，成都市新建商品住宅成交量或?qū)⑵椒€(wěn)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然會(huì)以穩(wěn)定運(yùn)行為主。見(jiàn)圖3-1-3。
圖3-1-3：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 商品住宅成交均價(jià)持續(xù)回升
2017年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢(shì)，本季度商品住宅成交價(jià)格平穩(wěn)回升，截止2017年3月成交均價(jià)為8412元/平方米，環(huán)比上漲2.84%，同比去年上漲5.14%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國(guó)家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購(gòu)、實(shí)施房貸及公積金新政、多次降準(zhǔn)降息以及營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購(gòu)房首付比例等多重手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲，進(jìn)入2016年，在一系列如下調(diào)購(gòu)房首付比例、下調(diào)交易中產(chǎn)生的契稅、再次調(diào)整公積金政策、實(shí)行“營(yíng)改增”等利好措施的推動(dòng)下，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)更加明顯，三季度，受傳統(tǒng)“金九銀十”的影響，成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)明顯上漲，本季度成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)延續(xù)了上漲的趨勢(shì)，仍保持小幅上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢(shì)一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，而三季度價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑，進(jìn)入2017年成都市政府頒布一系列的限購(gòu)限貸以及限賣政策，以防止成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展，受此影響，2017年一季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅回落。見(jiàn)圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2012年一季度-2017年一季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖3-1-6：2013年1月-2017年3月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2017年一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供求關(guān)系仍然緊張，供求比持續(xù)偏緊，總供應(yīng)量為167.78萬(wàn)平方米，總成交量為147.68萬(wàn)平方米，平均供求比為1.14。整體來(lái)看，2017年一季度，成都市進(jìn)一步深化了限購(gòu)、限貸政策，進(jìn)一步限制投資性需求，加之傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持觀望的態(tài)度，因此減少了新建商品房屋供應(yīng)量。見(jiàn)圖3-1-7。
圖3-1-7：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)方面，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的趨勢(shì)下，成都新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)有所回暖，企穩(wěn)回升；受各項(xiàng)限購(gòu)限貸措施的影響在季度末新建商品住宅成交量明顯有所下滑。為了抑制部分區(qū)域交易過(guò)熱的情況，成都市2016年10月開始對(duì)部分區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)政策；而后11月份對(duì)高新南區(qū)以及天府新區(qū)限購(gòu)再次加碼；12月份四川省住建廳召開了“商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)政策解讀和提醒告誡會(huì)”，進(jìn)一步促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；2017年3月份限購(gòu)再次升級(jí)，政府發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市住房限購(gòu)政策的通知》，要求將二手房也納入限購(gòu)范圍，同時(shí)要求購(gòu)房者須具有限購(gòu)區(qū)域戶籍，或在限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上以及其他各項(xiàng)限購(gòu)細(xì)節(jié)。在此背景下預(yù)計(jì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸理性，部分區(qū)域交易過(guò)熱的狀況將得以抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。
綜上所述，2017年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)，一、二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)仍然保持上漲的趨勢(shì)，但漲幅明顯收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的狀況得以緩解，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分城市去化效果明顯，庫(kù)存壓力有所緩解，但部分城市庫(kù)存壓力仍然較大，平穩(wěn)發(fā)展與去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。成都住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比小幅上漲，成交量有所減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)2017年二季度在一系列“限購(gòu)”“限貸”“限賣”的政策影響下，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸趨于穩(wěn)定健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以平穩(wěn)運(yùn)行為主。
1. 2017年第一季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)商資金來(lái)源基本穩(wěn)定，國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)；預(yù)計(jì)2017年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏穩(wěn)，貨幣政策或“因城施策”，部分城市或因房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱財(cái)政政策偏緊；而庫(kù)存較大的城市或?qū)⒎艑捸泿耪摺?/FONT>
2. 2016年第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，一、二線城市受一系列限購(gòu)、限貸等緊縮政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯有所降溫，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但大多城市庫(kù)存壓力仍然較大；成都市本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交價(jià)格持續(xù)小幅、平穩(wěn)上漲，成交量受市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響有所下滑。預(yù)計(jì)2017年二季度各個(gè)城市將繼續(xù) “因城施策”，一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控應(yīng)保持收緊，堅(jiān)持限購(gòu)、限貸、限賣等措施，以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，另一方面部分庫(kù)存壓力較大的三、四線城市仍需堅(jiān)持去庫(kù)存戰(zhàn)略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以穩(wěn)定運(yùn)行為主導(dǎo)。
3. 本季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，新建商品住宅成交量受傳統(tǒng) “春節(jié)”的影響有所減少，成交價(jià)格持續(xù)上漲，二手房市場(chǎng)與新建商品住宅市場(chǎng)基本一致，成交價(jià)格持續(xù)上漲，在此背景下，開發(fā)商或?qū)Τ啥际蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)有較好的預(yù)期，將加大拿地力度，預(yù)計(jì)計(jì)劃于2017年4月6日出讓的土地將出現(xiàn)火熱成交的狀況。預(yù)計(jì)2017年二季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列限購(gòu)、限貸、限賣等措施的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸理性回歸，成交價(jià)格或持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。