2017年第二季度成都市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
2017-07-31 00:00:00 本網(wǎng)站
1．GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速小幅回落
2017年二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值381490億元，同比增長6.9%，增速與上季度持平%，整體呈現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長的形勢。
圖1-1-1-1： 2013年第2季度-2017年第2季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2017年1-6月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）280605億元，同比名義增長8.6 %，增速與1-3月份相比略有下滑，下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-3月份下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速比1-3月下跌1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。
2017年二季度，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體區(qū)域理性回歸，各地因城施策，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策進(jìn)一步收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，對部分庫存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫存的措施，全國房地產(chǎn)市場整體趨于理性。2017年1-6月全國固定資產(chǎn)投資增速略有收窄；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有所放緩，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增速略有放緩，增長率為10.2%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2015年第2季度-2017年第2季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2017年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長11.2%，增速較1-3月略有回落，整體來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定。
從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項(xiàng)占資金來源比例超過60%。從占比情況看，2017年第二季度自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占比小幅有所增加，國內(nèi)貸款、利用外資占比略有減少。2017年第二季度，除國內(nèi)貸款增長率有所回升及自籌資金同比增速降幅有所收窄外，其余各項(xiàng)資金來源渠道增長率均有不同程度的回落。整體來看，各項(xiàng)資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2 ： 2017年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來源的增長率來看，2015年國內(nèi)貸款增長率處于低位，同比增長率出現(xiàn)負(fù)增長，為近年來的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國內(nèi)貸款有所增加，同比增長率回升至正值，從2016年四季度開始，國內(nèi)貸款同比增長率保持穩(wěn)定上漲，2017年二季度國內(nèi)貸款增長率有所回升，上漲至22.1%。
2015年定金及預(yù)收款同比增長率處于低位，而后增長率逐月緩慢回升，至三季度增長率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長率基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)較小，從2016年四季度開始開金及預(yù)付款同比增速略有回落，但增速仍保持較高水平，2017年二季度定金及預(yù)付款同比增速持續(xù)回落，但下降幅度較小，基本保持穩(wěn)定，詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2015年第2季度-2017年第2季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3．國房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2017年6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.37，環(huán)比上月上漲0.19個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上季度小幅上漲0.24個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.43個(gè)百分點(diǎn)。從2013年開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場有所回暖，國房景氣指數(shù)有所回升，僅在2016年7月以及2017年1月出現(xiàn)小幅回落。截止2017年2季度，國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢。從整體來看，2017年季三度預(yù)計(jì)國房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)，逐漸回歸理性，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
注：由于國房景氣指數(shù)基期由2000年調(diào)整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國房景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對應(yīng)的趨勢整體保持一致。
圖1-1-4： 2013年一季度-2017年二季度年全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2017年第二季度，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，國家經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本保持穩(wěn)定。在全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體穩(wěn)健，各地因城施策，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策進(jìn)一步收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，對部分庫存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫存的措施，全國房地產(chǎn)市場整體趨于理性。在此背景下，國房景氣指數(shù)在2017年二季度整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。
一、 成都市房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況
2017年第一季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有所減少，；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
2017年第二季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有不同程度的增加；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2017年第二季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為421.74萬平方米，同比小幅上漲1.27%，環(huán)比大幅上漲151.37%。分月來看，隨著“春節(jié)”的結(jié)束，4月份開發(fā)商加大了新建商品房的供應(yīng)，5月份新建商品房供應(yīng)量基本與4月持平，6月份開發(fā)商繼續(xù)增加新建商品房的投放量。從季度上看，雖然成都市限購限貸政策進(jìn)一步升級，但剛需住房仍有較大的市場，由于2017年一季度受“春節(jié)”的影響，開發(fā)商減少了對新建商品房的供應(yīng)，新建商品房庫存略顯不足，因此2017年2季度開發(fā)商增加了新建商品房的供應(yīng)量。見圖3-1-1。
圖2-1-1：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來看，2017年第二季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為421.74萬平方米，其中商業(yè)辦公用房117.32萬平方米，占比28%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應(yīng)面積為304.42萬平方米，占總供應(yīng)面積的72%，本季度商業(yè)辦公用房新增供應(yīng)比例有上漲。見圖3-1-2。
圖2-1-2：2017年第二季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2017年第二季度，新建商品住宅季度總成交204.74萬平方米，環(huán)比增加38.64%，同比減少25.76%。月度來看，4月份新建商品住宅成交量有所上漲，而隨著“限購”政策進(jìn)一步深化以及市場波動(dòng)的影響，5、6月份新建商品住宅成交量均出現(xiàn)小幅的下滑，但整體波動(dòng)變化幅度不大。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于理性，成都市2017年二季度新建商品住宅成交量環(huán)比上漲。預(yù)計(jì)2017年三季度，隨著“限購”“限貸”等措施的進(jìn)一步深化，成都市新建商品住宅成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下滑的狀況，房地產(chǎn)市場整體仍然會(huì)以穩(wěn)定運(yùn)行為主。見圖3-1-3。
圖2-1-3：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品住宅成交量圖
1. 商品住宅成交均價(jià)持續(xù)回升
2017年第二季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價(jià)格有所上漲，漲幅有所回升，截止2017年6月成交均價(jià)為9016元/平方米，環(huán)比上漲7.18%，同比去年上漲12.35%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產(chǎn)市場開始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；2015年上半年，房地產(chǎn)延續(xù)了2014年不景氣的狀況，房價(jià)持續(xù)下降，但降幅明顯收窄，而2015年下半年開始隨著“降準(zhǔn)”“降息”、下調(diào)購房首付比例等一系列利好措施的頒布，成都市房地產(chǎn)市場開始企穩(wěn)回升；進(jìn)入2016年，在政府一系列利好措施的推動(dòng)下，成都市房價(jià)持續(xù)上漲至今，2017年2季度，成都市新建商品住宅房價(jià)延續(xù)了上漲的趨勢，漲幅有所回升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，而三季度價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑。受成都市“限購”、“限貸”政策進(jìn)一步深化的影響，2017年二季度成都市新建商品房價(jià)指數(shù)持續(xù)出現(xiàn)小幅回落。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖2-1-5：2012年一季度-2017年二季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖2-1-6：2013年1月-2017年6月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2017年二季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，供求關(guān)系有所緩解，總供應(yīng)量為421.74萬平方米，總成交量為204.74萬平方米，平均供求比為2.06。整體來看，雖然成都市限購限貸政策進(jìn)一步升級，但剛需住房仍有較大的市場，由于2017年一季度受“春節(jié)”的影響，開發(fā)商減少了對新建商品房的供應(yīng)，新建商品房庫存略顯不足，因此2017年2季度開發(fā)商增加了新建商品房的供應(yīng)量。見圖3-1-7。
圖2-1-8：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對比圖
新建商品住宅房價(jià)指數(shù)方面，成都市“限購”“限貸”“限售”等房地產(chǎn)收緊政策逐步深化，成都市新建商品住宅房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)持續(xù)小幅下降的趨勢。在此背景下預(yù)計(jì)成都市房地產(chǎn)市場將逐漸回歸理性，房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。
二、2017年第二季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，開發(fā)商資金來源基本穩(wěn)定，國房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無明顯波動(dòng)；預(yù)計(jì)2017年三季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏穩(wěn)，或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，貨幣政策或“因城施策”，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒊掷m(xù)偏緊的財(cái)政；而庫存較大的城市或?qū)⒎艑捸泿耪摺?/FONT>
三、 2017年第二季度，房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體呈平穩(wěn)上漲趨勢，熱點(diǎn)城市降溫效果明顯，房價(jià)漲幅明顯收窄；成都市本季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，成交價(jià)格持續(xù)小幅、平穩(wěn)上漲，成交量受市場調(diào)節(jié)的影響有所上漲。預(yù)計(jì)2017年三季度各個(gè)城市將各地將持續(xù)“因城施策”，地方調(diào)控政策或?qū)⒊霈F(xiàn)差異，熱點(diǎn)城市政策將進(jìn)一步收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，局部地區(qū)收緊政策將進(jìn)入 “修補(bǔ)”階段；對部分庫存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫存的措施，從供需兩端改善市場環(huán)境。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場整體以穩(wěn)定運(yùn)行為主導(dǎo)。
四、本季度成都市房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運(yùn)行，新建商品住宅成交量隨著“春節(jié)”的結(jié)束有所爆發(fā)，成交量有所上漲，成交價(jià)格持續(xù)上漲，二手房市場與新建商品住宅市場基本一致，成交價(jià)格持續(xù)上漲，在此背景下，開發(fā)商或?qū)Τ啥际蟹康禺a(chǎn)市場有較好的預(yù)期，或?qū)⒓哟竽玫亓Χ?。預(yù)計(jì)2017年三季度成都市房地產(chǎn)市場在一系列限購、限貸、限賣等措施的影響下房地產(chǎn)市場逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場將逐漸理性回歸，成交價(jià)格將逐漸趨于平穩(wěn)。