2018年第一季度成都市房地產市場分析報告
2018-04-19 00:00:00 本網站
2018年一季度國內生產總值198783億元，同比增長6.8%，增速持續(xù)保持平穩(wěn)，整體來看GDP增速穩(wěn)定，國內經濟水平穩(wěn)步增長。
圖1-1-1-1： 2014年第1季度-2018年第1季度國內生產總值GDP變化趨勢圖
2018年1-3月，全國固定資產投資（不含農戶）100763億元，同比名義增長7.5%%，增速較上季度小幅增長0.3個百分點。房地產開發(fā)投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速較上季度上漲3.4個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速較上季度上漲3.9個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為69.1%，所占比重略有增加。
2018年一季度， “兩會”相繼召開，均明確了房地產市場宏觀調控的目標，一方面是調控政策不放松，持續(xù)進行差別化調控，另一方面是同步建設長效機制。在此背景下，2018年1-3月全國固定資產投資以及房地產開發(fā)投資增速均保持穩(wěn)定小幅上漲，其中住宅投資占比突破69%，占比有所增加，同比增速也穩(wěn)中有漲，增長率為13.3%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2016年第1季度-2018年第1季度全國房地產開發(fā)投資比較圖
（二）房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速小幅回落
2018年1-3月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速較上季度有所回落，整體來看房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速有所放緩。
從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過61%。從占比情況看，2018年第一季度除國內貸款占比小幅有所增加外，其余各項資金來源渠道占比均有不同程度的減少。2018年第一季度，除自籌資金增速有所加快，其余各項資金來源增速均有不同程度的放緩，尤其是個人按揭貸款以及利用外資，均出現了負增長。整體來看，各項資金到位增速有所放緩，房產市場發(fā)展整體穩(wěn)定。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2017年1-12月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構分布圖
從資金來源的增長率來看，2015年國內貸款增長率處于低位，同比增長率出現負增長，為近年來的最低值；三季度開始，房地產國內貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產國內貸款有所增加，同比增長率回升至正值，從2016年四季度開始，國內貸款同比增長率保持穩(wěn)定上漲，2017年，國內貸款增長率整體保持平穩(wěn)，在四季度出現小幅波動下滑，進入了2018年，國內貸款增速明顯下滑，接近零點。
2015年定金及預收款同比增長率處于低位，而后增長率逐月緩慢回升，至三季度增長率已經升至正值，2016年一季度定金及預付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預付款同比增長率持續(xù)上漲，僅在季度末出現微幅回落，三本季度定金及預付款同比增長率基本保持穩(wěn)定，波動較小，從2016年四季度開始訂金及預付款同比增速持續(xù)下滑，到 2017年四季度定金及預付款同比增速略有回落，進入2018年，定級及預付款增速持續(xù)小幅回落，詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2016年第1季度-2018年第1季度全國房地產開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
（三）國房景氣指數整體保持穩(wěn)定
2018年3月，全國房地產開發(fā)景氣指數為101.5，環(huán)比上月上漲0.09個百分點，環(huán)比上季度小幅下降0.16個百分點，同比上漲0.37個百分點。從2013年開始，國房景氣指數振蕩下滑，至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數經歷了一段時間的上升后出現震蕩下滑的趨勢，進入2016年，房產市場有所回暖，國房景氣指數整體呈現波動上漲的趨勢，進入2018年初，國房景氣指數出現小幅下滑。從整體來看，2018年季二度預計國房景氣指數或仍將保持平穩(wěn)，逐漸回歸理性，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
注：由于國房景氣指數基期由2000年調整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國房景氣指數統(tǒng)計數值也隨之發(fā)生變化，但相對應的趨勢整體保持一致。
圖1-1-4： 2014年1季度-2018年1季度年全國房地產開發(fā)綜合景氣指數對比圖
綜上所述，2018年第一季度國家經濟增速穩(wěn)定，固定資產投資及房地產開發(fā)投資增速小幅回升，房地產企業(yè)開發(fā)資金來源增速放緩，基本保持穩(wěn)定。 “兩會”明確了房地產市場宏觀調控的目標，一方面是調控政策不放松，持續(xù)進行差別化調控，另一方面是同步建設長效機制。調控效果初顯成效，房地產市場趨于穩(wěn)定運行，整體趨于理性回歸。在此背景下，國房景氣指數在2018年一季度出現小幅的波動回落，整體保持平穩(wěn)運行。
二、 成都房產市場運行狀況
2018年第一季度，一圈層新建商品房供應量環(huán)比減少，同比略有增加；新建商品住宅成交量環(huán)比、同比均有所下滑，商品住宅成交價格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應量環(huán)比減少
2018年第一季度，成都市新建商品房總供應量為175.96萬平方米，同比小幅增長4.88%，環(huán)比下滑36.9%。分月來看，1月份新建商品房供應量較12月份有所減少，2月份受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，新建商品房供應量明顯減少， 3月份，供應量有所釋放，較2月份有所增加。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品房供應量比較圖
從供應商品房的用途來看，2018年第一季度一圈層新建商品房總供應面積為175.96萬平方米，其中商業(yè)辦公用房59.24萬平方米，占比34%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應面積為93.07萬平方米，占總供應面積的66%，隨著“搖號選房”的正式實施，本季度開始，新建商品住宅供應量占比明顯增加。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2018年第一季度一圈層新建商品房用途供應量圖
2018年第一季度，新建商品住宅季度總成交43.15萬平方米，環(huán)比減少63.6%，同比減少70.78%，成交量下滑趨勢明顯。月度來看，月份新建商品住宅成交量較2017年12月份有所下滑，2月受供應量減少以及“春節(jié)”和“搖號選房”、“調控政策”持續(xù)進行的影響，成交量明顯下滑，3月份較2月份有所上漲，但成交量仍處于較低的水平。從整體上看，本季度新建商品住宅成交量明顯出現下滑，成交量明顯減少。預計2018年二季度，成都市新建商品住宅成交量或有所回升，房地產市場整體仍然會以穩(wěn)定運行為主。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 商品住宅成交均價平穩(wěn)上漲
2018年第一季度，根據我公司在中心城區(qū)均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數據，中心城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價格有所上漲，漲幅較上季度有所收窄，截止2018年3月，成交均價為,10074元/平方米，環(huán)比上漲3.43%，同比去年上漲19.76%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產市場開始回暖，呈現持續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；2015年上半年，房地產延續(xù)了2014年不景氣的狀況，房價持續(xù)下降，但降幅明顯收窄，而2015年下半年開始隨著“降準”“降息”、下調購房首付比例等一系列利好措施的頒布，成都市房地產市場開始企穩(wěn)回升；進入2016年，在政府一系列利好措施的推動下，成都市房價持續(xù)上漲至今。根據國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數”中成都新建商品房房價指數統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現緩慢上升的趨勢，而三季度價格指數漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房價指數出現小幅下滑，下滑趨勢延續(xù)至2017年三季度，2017年四季度，成都市新建商品房價指數出現波動上漲，,在2018年1季度，新建商品住宅價格指數整體穩(wěn)定，小幅上漲，而二手住宅價格指數在2018年1季度出現小幅下滑的趨勢。見圖3-1-4、圖3-1-5。
圖3-1-4：2013年一季度-2018年一季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖3-1-5：2014年1月-2018年3月成都住宅分類價格指數比較圖
新建商品住宅供應量方面，2018年一季度供應量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，總供應量為175.96萬平方米，總成交量為43.15萬平方米，平均供求比為4.08?！皟蓵毕嗬^召開，均明確了房地產市場宏觀調控的目標，一方面是調控政策不放松，持續(xù)進行差別化調控，另一方面是同步建設長效機制。在此背景下，成都堅持 “房子是用來住的，不是用來炒的”基調，堅持房地產市場調控政策，加之“春節(jié)”假期以及“搖號政策”的進一步推行，成都市新建商品住宅供應量以及成交量均有明顯下滑。但房價逐漸趨于穩(wěn)定。見圖3-1-6。
圖3-1-6：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品住宅成交供應對比圖
1. 2018年第一季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產投資增速穩(wěn)定，開發(fā)商資金來源增速有所回落，整體保持穩(wěn)定；國房景氣指數持續(xù)本季度出現小幅下滑，整體趨穩(wěn)；預計2018年二季度宏觀經濟整體偏穩(wěn)，或將進一步加強房地產資金監(jiān)管，全國貨幣政策或持續(xù)延續(xù)收緊。
2. 2018年第一季度，房地產市場運行整體以穩(wěn)為主，成交價格整體保持平穩(wěn)、緩慢增長，在調控政策的“持續(xù)發(fā)力”下，熱點城市降溫效果明顯，房價明顯趨穩(wěn)，房地產市場整體運行平穩(wěn)。預計2018年二季度，各個城市將堅持“兩會”的調控目標，一方面是調控政策不放松，持續(xù)進行差別化調控，另一方面是同步建設長效機制，持續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調。預計在此背景下全國房地產市場將更加趨于理性發(fā)展，整體以穩(wěn)定運行為主。
本季度成都市房地產市場整體平穩(wěn)運行，新建商品房供應量、成交量受“春節(jié)”假期以及政策的調控均明顯，成交價格持續(xù)平穩(wěn)上漲，二手房市場與新建商品住宅市場基本一致，成交價格持續(xù)平穩(wěn)上漲。預計2018年二季度成都市房地產市場將持續(xù)實施“限購”、“限貸”、“限售”等調控措施，調控政策不放松，持續(xù)進行差別化調控，同時同步建設長效機制，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，預計在此背景下，成都房地產市場逐漸趨穩(wěn)，房地產市場將逐漸理性回歸，成交價格將持續(xù)平穩(wěn)運行。