2017年第四季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2018-01-30 00:00:00 本網(wǎng)站
2017年第四季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
1．GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)定
2017年四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值827122億元，同比增長6.8%，增速持續(xù)保持平穩(wěn)，整體來看GDP增速穩(wěn)定，國內(nèi)經(jīng)濟水平穩(wěn)步增長。
圖1-1-1-1： 2013年第4季度-2017年第4季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2017年1-12月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）631684億元，同比名義增長7.2%，增速與1-9月份小幅下滑0.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，同比名義增長7%，增速比1-9月份下跌1.1個百分點。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速比1-9月下滑1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%，所占比重略有增加。
2017年四季度，全國房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，各地因城施策，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加轉(zhuǎn)變，各地“限售”、“限購”、“限貸”疊加“土拍收緊”，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控效果初顯成效，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定運行。同時大力培育發(fā)展房屋租賃市場，建立“租購并舉”的住房機制。2017年1-12月全國固定資產(chǎn)投資增速略有收窄；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有所放緩，其中住宅投資占比突破68%，占比有所增加，同比增速略有放緩，增長率為9.4%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2015年第4季度-2017年第4季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2017年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，同比增長8.2%，增速較1-9月穩(wěn)中有升，整體來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速整體穩(wěn)定。
從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過60%。從占比情況看，2017年第四季度除自籌資金和利用外資占比小幅有所增加外，其余各項資金來源渠道占比均有不同程度的減少。2017年第四季度，利用外資和自籌資金增速有所加快，其余各項資金來源增速均有不同程度的放緩，尤其是個人按揭貸款，出現(xiàn)了負增長。整體來看，各項資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場發(fā)展趨于穩(wěn)定。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2017年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來源的增長率來看，2015年國內(nèi)貸款增長率處于低位，同比增長率出現(xiàn)負增長，為近年來的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國內(nèi)貸款有所增加，同比增長率回升至正值，從2016年四季度開始，國內(nèi)貸款同比增長率保持穩(wěn)定上漲，2017年，國內(nèi)貸款增長率整體保持平穩(wěn)，在四季度出現(xiàn)小幅波動下滑。
2015年定金及預(yù)收款同比增長率處于低位，而后增長率逐月緩慢回升，至三季度增長率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長率基本保持穩(wěn)定，波動較小，從2016年四季度開始訂金及預(yù)付款同比增速持續(xù)下滑，到 2017年四季度定金及預(yù)付款同比增速略有回落，定金及預(yù)付款在2017年整體表現(xiàn)為波動下滑的趨勢，但下降幅度較小，基本保持穩(wěn)定，詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2015年第4季度-2017年第4季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3． 國房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2017年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.72，環(huán)比上月上漲0.09個百分點，環(huán)比上季度小幅上漲0.28個百分點，同比上漲0.71個百分點。從2013年開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，進入2016年，房產(chǎn)市場有所回暖，國房景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)波動上漲的趨勢。截止2017年4季度，國房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)上升的趨勢。從整體來看，2018年季一度預(yù)計國房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)，逐漸回歸理性，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
注：由于國房景氣指數(shù)基期由2000年調(diào)整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國房景氣指數(shù)統(tǒng)計數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對應(yīng)的趨勢整體保持一致。
圖1-1-4： 2013年1季度-2017年4季度年全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2017年第四季度國家經(jīng)濟增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落，基本保持穩(wěn)定。全國房地產(chǎn)市場堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加轉(zhuǎn)變，各地“限售”、“限購”、“限貸”疊加“土拍收緊”，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控效果初顯成效，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定運行，整體趨于理性回歸。在此背景下，國房景氣指數(shù)在2017年四季度出現(xiàn)小幅增長，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。
一、 成都房產(chǎn)市場運行狀況
2017年第四季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比減少，同比略有增加；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所下滑，商品住宅成交價格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2017年第四季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為278.86萬平方米，同比小幅增長4.58%，環(huán)比下滑16.31%。分月來看，10月份新建商品房供應(yīng)量較9月份略有增長，11月份由于“搖號選房”新政推出，新建商品住宅基本停止供應(yīng)，因此供應(yīng)量明顯減少，12月份，供應(yīng)量有所釋放，較11月份有所增加。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2017年7月-2017年12月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來看，2017年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為278.86萬平方米，其中商業(yè)辦公用房185.79萬平方米，占比67%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應(yīng)面積為93.07萬平方米，占總供應(yīng)面積的33%，受新政“搖號選房”的影響，商業(yè)占比明顯增加，新建商品住宅供應(yīng)量明顯減少。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2017年第四季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2017年第四季度，新建商品住宅季度總成交118.54萬平方米，環(huán)比減少15.08%，同比減少54.29%。月度來看，10月份新建商品住宅成交量較9月份有所下滑，11月較10月份成交量有小幅上漲，12月份成交量環(huán)比也略有增長，本季度各月份新建商品住宅成交量較為穩(wěn)定，變化不大。從整體上看，本季度新建商品住宅成交量各月均較為均衡，季度內(nèi)無明顯的波動變化，房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性回歸。預(yù)計2018年一季度，成都市新建商品住宅成交量將逐步趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場整體仍然會以穩(wěn)定運行為主。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2017年7月-2017年12月一圈層新建商品住宅成交量圖
1. 商品住宅成交均價平穩(wěn)上漲
2017年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價格有所上漲，漲幅較上季度有所收窄，截止2017年9月成交均價為9740元/平方米，環(huán)比上漲4.72%，同比去年上漲19.07%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產(chǎn)市場開始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；2015年上半年，房地產(chǎn)延續(xù)了2014年不景氣的狀況，房價持續(xù)下降，但降幅明顯收窄，而2015年下半年開始隨著“降準”“降息”、下調(diào)購房首付比例等一系列利好措施的頒布，成都市房地產(chǎn)市場開始企穩(wěn)回升；進入2016年，在政府一系列利好措施的推動下，成都市房價持續(xù)上漲至今，2017年4季度，成都市新建商品住宅房價延續(xù)了上漲的趨勢，漲幅有趨于平穩(wěn)，成都市房地產(chǎn)市場整體趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”中成都新建商品房房價指數(shù)統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，而三季度價格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房價指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑，下滑趨勢延續(xù)至2017年三季度，2017年四季度，成都市新建商品房價指數(shù)出現(xiàn)波動上漲，二手住宅價格指數(shù)持續(xù)保持上漲。見圖3-1-4、圖3-1-5。
圖3-1-4：2012年一季度-2017年四季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖3-1-5：2013年1月-2017年12月成都住宅分類價格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2017年四季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，供求關(guān)系有所緩解，總供應(yīng)量為278.86萬平方米，總成交量為118.54萬平方米，平均供求比為2.35。整體來看，成都市堅持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，同時大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，推進租購并舉的房地產(chǎn)市場，受此影響，成都市房地產(chǎn)市場明顯理性回歸，成交量趨于穩(wěn)定，房價穩(wěn)定上漲，漲幅較緩；同時“搖號購房”這一新政的推出，新建商品住宅基本停止了供應(yīng)，因此本季度新建商品房供應(yīng)量有所減少。見圖3-1-6。
圖3-1-6：2017年7月-2017年12月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對比圖
1. 2017年第四季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速及開發(fā)商資金來源增速小幅回落，整體保持穩(wěn)定，國房景氣指數(shù)持續(xù)小幅、穩(wěn)定上漲，整體保持穩(wěn)定；預(yù)計2018年一季度宏觀經(jīng)濟整體偏穩(wěn)，或?qū)⑦M一步加強房地產(chǎn)資金監(jiān)管，全國貨幣政策或?qū)⒄w有所收緊。
2. 2017年第四季度，房地產(chǎn)市場運行整體以穩(wěn)為主，成交價格整體保持平穩(wěn)、緩慢增長，在調(diào)控政策的“持續(xù)發(fā)力”下，熱點城市降溫效果明顯，房地產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)。預(yù)計2018年一季度各個城市將持續(xù)堅持一系列調(diào)控政策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，堅持住房的居住屬性，同時大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房機制。預(yù)計在此背景下全國房地產(chǎn)市場將更加趨于理性發(fā)展，整體以穩(wěn)定運行為主。
3. 本季度成都市房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運行，新建商品房供應(yīng)量、成交量受政策的調(diào)控均有所下滑，成交價格持續(xù)平穩(wěn)上漲，二手房市場與新建商品住宅市場基本一致，成交價格持續(xù)平穩(wěn)上漲。預(yù)計2018年一季度成都市房地產(chǎn)市場將持續(xù)實施“限購”、“限貸”、“限售”等調(diào)控措施，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，實行租購并舉的住房機制，預(yù)計在此背景下，成都房地產(chǎn)市場逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場將逐漸理性回歸，成交價格將逐漸趨于平穩(wěn)。