城市劃撥地價(jià)評(píng)估思路
國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。（《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》）
本文所指城市劃撥土地地價(jià)評(píng)估就是在一個(gè)城市中，在土地級(jí)別劃分后，如何對(duì)劃撥地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)劃撥地價(jià)的評(píng)估，我們從三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：劃撥地價(jià)內(nèi)涵的確定、劃撥地價(jià)的評(píng)估、土地增值收益率的確定。
一、劃撥地價(jià)內(nèi)涵的確定
1、 劃撥地價(jià)用途的設(shè)定：不需劃分用途
根據(jù)國(guó)土資源部令第9號(hào)令《劃撥用地目錄》規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的劃撥用地的主要項(xiàng)目是：黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地和特殊項(xiàng)目（如監(jiān)獄等）用地。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。
劃撥用地不以營(yíng)利為目的，且地價(jià)僅含成本地價(jià)，因此劃撥用地不分用途為益。
2、劃撥地價(jià)使用年期的設(shè)定：無(wú)限年期
關(guān)于劃撥土地使用權(quán)年期的界定存在兩種觀點(diǎn)，一種通常按用途的法定最高年期設(shè)定，另一種為“無(wú)限年期”。按法定最高年期設(shè)定的理由有：首先，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國(guó)的土地使用權(quán)價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒(méi)有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無(wú)限年期”使用。事實(shí)上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國(guó)家可以隨時(shí)因需要收回。
筆者更認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，按無(wú)限年期設(shè)定劃撥用地地價(jià)內(nèi)涵?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到：依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。從操作層面來(lái)說(shuō)：雖然國(guó)家可以隨時(shí)因需要收回劃撥用地，但是“隨時(shí)”是無(wú)法預(yù)測(cè)的，就算按法定最高年期設(shè)定，也不能說(shuō)明國(guó)家會(huì)在法定最高年期內(nèi)收回，按法定使用年期設(shè)定并沒(méi)有理由。因此可按無(wú)限年期設(shè)定劃撥地價(jià)內(nèi)涵，如有需要，可按年期修正公式對(duì)無(wú)限劃撥地價(jià)進(jìn)行修正，得到有限年期劃撥地價(jià)價(jià)格。
3、估價(jià)基準(zhǔn)日、容積率、開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定
根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)定。
二、劃撥地價(jià)的評(píng)估
國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。
理論上，市場(chǎng)比較法，收益法，成本法均可用于劃撥地價(jià)的評(píng)估，但受到實(shí)際情況限制，如市場(chǎng)法中缺少交易案例，收益法中難以確定凈收益，因此，用成本法進(jìn)行評(píng)估。
在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，針對(duì)新開(kāi)發(fā)土地，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)；針對(duì)征收有房屋的國(guó)有土地，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)包括房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生費(fèi)用的總和及有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
1、新開(kāi)發(fā)土地
土地取得費(fèi)為區(qū)域內(nèi)平均土地取得費(fèi)，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)施文件及案例進(jìn)行測(cè)算。
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為區(qū)域達(dá)到現(xiàn)狀平均開(kāi)發(fā)程度需投入的費(fèi)用，可按實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。
相關(guān)稅費(fèi)含：耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地管理費(fèi)等，均按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
利息根據(jù)開(kāi)發(fā)年期按人民幣現(xiàn)行貸款利率計(jì)算。
利潤(rùn)按社會(huì)平均利潤(rùn)計(jì)算。
2、征收國(guó)有土地上房屋的土地劃撥地價(jià)
劃撥土地價(jià)格為房屋拆遷成本、土地整理費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)之和。
房屋拆遷成本：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)被拆遷片區(qū)房屋的用途，建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定。實(shí)際評(píng)估時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在類區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。根據(jù)拆遷實(shí)務(wù)，房屋拆遷成本還應(yīng)包含臨時(shí)安置及補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、搬家費(fèi)、優(yōu)惠及獎(jiǎng)勵(lì)）。
土地整理費(fèi)：拆除費(fèi)用減去殘值
相關(guān)稅費(fèi)：房屋拆遷估價(jià)費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用（一定比例）
利息根據(jù)開(kāi)發(fā)年期按人民幣現(xiàn)行貸款利率計(jì)算。
利潤(rùn)按社會(huì)平均利潤(rùn)計(jì)算。
三、土地增值收益率的確定
土地增值收益是指在土地出讓過(guò)程中，國(guó)有土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的收益，一般可以用土地出讓金來(lái)替代。2002年實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。 2008年發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。因此，土地增值收益可以看成是土地出讓價(jià)格與土地劃撥價(jià)格的差，即
土地增值收益＝土地出讓價(jià)格-土地劃撥價(jià)格
具體測(cè)算方法為：
1、針對(duì)每一個(gè)土地出讓案例，分析其成本價(jià)格，通過(guò)交易成交價(jià)與成本價(jià)格的差得到土地增值收益，從而得到每宗地的土地增值收益率，再通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法得到綜合土地增值收益。
2、針對(duì)土地出讓平均價(jià)格（含市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果），分析平均土地成本價(jià)格，得到土地增值收益，從而得到土地增值收益率。
通過(guò)對(duì)劃撥地價(jià)定義的界定、劃撥地價(jià)評(píng)估方法的選定及增值收益測(cè)算方法的確定，我們即可以對(duì)城市劃撥地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
作者：郭貴玥
二O一O年三月五日