房地產(chǎn)評估中關(guān)于建筑結(jié)構(gòu)形式的淺析
房地產(chǎn)一般是指土地及其地上建筑物，建筑物的結(jié)構(gòu)形式是房地產(chǎn)特性的主要內(nèi)容，也是決定其價格高低的重要因素，在房管局頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證中一般都會有建筑結(jié)構(gòu)相應(yīng)的描述，房地產(chǎn)估價人員只有系統(tǒng)地、清晰地認(rèn)識和了解建筑物的結(jié)構(gòu)問題，才能夠加深對房地產(chǎn)本身的了解，進(jìn)而有助于估價對象價格的確定。
一、建筑結(jié)構(gòu)的分類概況
建筑結(jié)構(gòu)的分類有多種方式，如按用途分類，可分為：民用建筑、工業(yè)建筑、軍事建筑等；按修建時間分類，可分為：古建筑、近代建筑、現(xiàn)代建筑、后現(xiàn)代建筑等；按建筑物高度分類，可分為：低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑等。分類的方法還有很多，但在房地產(chǎn)評估中建筑結(jié)構(gòu)最適合的分類方法應(yīng)該是結(jié)合結(jié)構(gòu)構(gòu)件的受力及材料來分類。
二、按建筑物的力學(xué)和構(gòu)件材料分類
前面已提到對房地產(chǎn)評估有直接參照作用的分類應(yīng)該是按建筑物的受力情況和建筑材料分類，按這個思路就可以分為以下幾種形式：
① 、木結(jié)構(gòu)，以木材作為主要的承重構(gòu)件，主要為古建筑、園林建筑以及年代較為久遠(yuǎn)的建筑。
② 、磚木結(jié)構(gòu)，以木和磚砌體作為主要的承重構(gòu)件，這類結(jié)構(gòu)的建筑一般建成年代相對較久，現(xiàn)已沒有使用。
③ 、磚混結(jié)構(gòu)，以磚砌體和混凝土預(yù)制或現(xiàn)澆構(gòu)件作為承重構(gòu)件，該類結(jié)構(gòu)形式抗震性不好，建筑空間受限、施工周期較長，在我國2000年后，就基本上沒有再使用這類型的結(jié)構(gòu)建筑。
④ 、框架結(jié)構(gòu)，以現(xiàn)澆的鋼筋混凝土梁和柱作為主要的受力構(gòu)件，該結(jié)構(gòu)形式目前在各類工程中使用較為普遍。主要用于底層、多層建筑。
⑤ 、框剪結(jié)構(gòu)，即框架剪力墻結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)之上按規(guī)范增加了抗震的剪力墻，該結(jié)構(gòu)形式主要用于中高層建筑。
⑥ 、筒體結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)是在框剪結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上大幅度增加了剪力墻的數(shù)量，形成了內(nèi)外雙筒的筒體結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)形式主要用于高層、超高層建筑。
⑦ 、鋼結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)是目前國際上使用較多的形式，主要用于高層、超高層或一些復(fù)雜的綜合性建筑，其造價相對較高。目前，一些工業(yè)廠房也使用了簡單的彩鋼結(jié)構(gòu)，這一類的造價相對較低。
⑧ 、其他結(jié)構(gòu)，如薄殼結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)等一些特殊的結(jié)構(gòu)，這類結(jié)構(gòu)形式的建筑在評估實(shí)踐中相對較少。
綜上所述，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)評估中運(yùn)用較多的是磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)等
三、房屋產(chǎn)權(quán)證中結(jié)構(gòu)形式的內(nèi)容
目前在我國房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證中，列示的結(jié)構(gòu)形式主要包括下列幾種：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。
在上述的分類中出現(xiàn)了邏輯的混亂，例如，鋼混結(jié)構(gòu)實(shí)際上包括了框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)實(shí)際上包括了磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等。這樣的分類會讓估價人員對結(jié)構(gòu)的概念產(chǎn)生不準(zhǔn)確的判斷。在估價實(shí)踐中要認(rèn)真區(qū)別各種形式的區(qū)別和聯(lián)系。
四、建筑的結(jié)構(gòu)形式和房地產(chǎn)價格的關(guān)系
從上述①—⑧對建筑結(jié)構(gòu)分類的分析可以看出，結(jié)構(gòu)形式越來越復(fù)雜、結(jié)構(gòu)力學(xué)越來越先進(jìn)、建安造價相對越來越高。每種結(jié)構(gòu)形式適合不同的建筑，隨著社會的需求和科學(xué)的發(fā)展，結(jié)構(gòu)形式越來越合理，能適應(yīng)日以豐富的建筑形式的需要，當(dāng)然，相對而言，建筑的造價就會越來越高，同樣的建筑有些情況下采用不同的結(jié)構(gòu)形式，建安成本可能會相差較大。
五、現(xiàn)場查看如何正確判斷建筑結(jié)構(gòu)形式
估價人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場查看，需要勘察和調(diào)查的事項(xiàng)非常多，包括估價對象自身狀況，區(qū)位環(huán)境狀況，市場狀況等等，其中在對房屋的查看中，確定其結(jié)構(gòu)形式就是一重要內(nèi)容。
首先要了解建筑結(jié)構(gòu)形式的特點(diǎn)以及每一種結(jié)構(gòu)形式適用于哪一類的建筑要有清晰的認(rèn)識?，F(xiàn)場查看還要通過一些細(xì)節(jié)來對結(jié)構(gòu)的判斷。在日常的評估中最常見的磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等幾種結(jié)構(gòu)形式，磚混結(jié)構(gòu)的建筑不超過7層，室內(nèi)空間及室外窗戶較小，承重墻厚度一般是240mm，建成年代一般在10多年前；框架結(jié)構(gòu)的建筑一般在10層以內(nèi)，室內(nèi)空間及窗戶較大，由于墻體不承重，分隔墻比較薄，目前是一種比較常見的結(jié)構(gòu)形式；框剪結(jié)構(gòu)的建筑一般在30層以內(nèi)，目前我國的高層建筑主要以框剪和筒體結(jié)構(gòu)為主；鋼結(jié)構(gòu)的建筑在近兩年在國內(nèi)逐漸增多，主要用于高層、超高層以及建筑造型比較復(fù)雜的建筑，在建筑內(nèi)外仔細(xì)觀察，可見承重的鋼梁和鋼柱。但是在現(xiàn)在的工業(yè)廠房、庫房中使用的鋼結(jié)構(gòu)普遍屬于彩鋼，是屬于簡易的鋼結(jié)構(gòu)，造價相對較低。
估價人員在現(xiàn)場查看時一定認(rèn)真仔細(xì)，找出建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，確定準(zhǔn)確的結(jié)構(gòu)形式，從而估算出正確的建安價格，進(jìn)而為最終房地產(chǎn)價格打下一個有利的基礎(chǔ)。
通過前面的闡述希望有助于估價相關(guān)人員更好地了解關(guān)于建筑結(jié)構(gòu)的問題，準(zhǔn)確判斷并確定建筑物的結(jié)構(gòu)形式，進(jìn)而把握建安成本價格，運(yùn)用于房地產(chǎn)估價中的成本法和假設(shè)開發(fā)法至關(guān)重要。準(zhǔn)確的判斷和正確的取值對最終的評估結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性奠定了一個良好的基礎(chǔ)。