農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
2015-05-15 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：基準(zhǔn)地價(jià)部 吳海燕、楊德明
在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是緊鄰城市中心地區(qū)的集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越發(fā)顯現(xiàn)，流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。但由于缺乏明確的法律規(guī)定，地方政府無(wú)法可依，管理調(diào)控不能到位；同時(shí)，一直以來(lái)的隱形市場(chǎng)交易，也使得交易雙方權(quán)益難以保障。為此，成都市國(guó)土資源局為加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地的管理，合理利用土地，規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，于2008年公布并執(zhí)行《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》（成國(guó)土資發(fā)〔2008〕124號(hào)），同時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）〉的通知》（成國(guó)土資發(fā)〔2008〕449號(hào)）》，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了技術(shù)支撐。
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深入，集體建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用、流轉(zhuǎn)問(wèn)題已成為目前我國(guó)土地使用制度改革所面臨的重要課題，探索建立與集體建設(shè)用地有償使用相配套的土地價(jià)格體系已成為當(dāng)務(wù)之急。下面就農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/DIV>
一、是否需要開(kāi)展集體建設(shè)用地分等
集體建設(shè)用地分等可以揭示鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的差異，全面掌握各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地土地質(zhì)量與利用狀況，科學(xué)管理、合理利用集體建設(shè)用地，提高土地利用效率，為政府制定集體建設(shè)用地的各項(xiàng)政策和調(diào)控措施提供科學(xué)依據(jù)。
集體建設(shè)用地等別的建立可完善農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)體系，宏觀(guān)把握全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地地價(jià)差異，為集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)試點(diǎn)提供科學(xué)依據(jù)。同時(shí)，一個(gè)完整的地價(jià)體系由等、級(jí)、價(jià)三個(gè)部分組成。等是體現(xiàn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，為全縣平衡集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)提供參考，體現(xiàn)地價(jià)的公平性，保護(hù)農(nóng)民集體土地的所有權(quán)益。級(jí)是體現(xiàn)一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體建設(shè)用地土地質(zhì)量的地域差異，在定級(jí)的基礎(chǔ)上評(píng)定各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，可為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)合理利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，顯化集體建設(shè)用地的價(jià)值提供依據(jù)。
因此，為便于全面、科學(xué)管理集體建設(shè)用地，建立完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)等、級(jí)、價(jià)體系，建議開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地分等試點(diǎn)工作。
二、集體建設(shè)用地級(jí)別（均質(zhì)地域）劃分
（一）評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐?/DIV>
不管是劃分集體建設(shè)用地級(jí)別或均質(zhì)地域，都涉及到評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐謫?wèn)題。《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》規(guī)定，定級(jí)單元?jiǎng)澐值闹饕椒ㄓ校褐鲗?dǎo)因素判定法、疊置法、動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法、網(wǎng)格法?！掇r(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》規(guī)定評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐址椒ㄓ校函B置法、地塊法、網(wǎng)格法、多邊形法。集體建設(shè)用地從空間分布來(lái)看，大致介于城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用地之間，可以參考兩個(gè)規(guī)程提供的方法劃分評(píng)價(jià)單元。
一般來(lái)說(shuō)，如以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)輔助進(jìn)行級(jí)別或均質(zhì)地域劃分可采用網(wǎng)格法，全域覆蓋評(píng)價(jià)范圍劃分評(píng)價(jià)單元。也可以利用地籍資料，直接用宗地作為評(píng)價(jià)單元。
（二）評(píng)價(jià)因素選擇
在因素因子選擇時(shí)，要注意因地制宜地結(jié)合農(nóng)村的地域特點(diǎn)，選取對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映其差異的因素。以城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素中的公用設(shè)施——中學(xué)為例，在我國(guó)城鎮(zhèn)，中、小學(xué)的入讀條件一般是按戶(hù)口所在地就近入學(xué)，所以位于重點(diǎn)中、小學(xué)周邊的房屋價(jià)格受“區(qū)域效應(yīng)”的影響比較明顯，“小學(xué)”、“中學(xué)”也就理所當(dāng)然成為城鎮(zhèn)住宅用地分等中的一個(gè)考慮因素。然而對(duì)于廣大農(nóng)村地區(qū)則不存在所謂的按戶(hù)口所在地就近入學(xué)原則，尤其是重點(diǎn)中學(xué)，一個(gè)縣往往也就一到兩所，各鄉(xiāng)各村的學(xué)生均可根據(jù)考試成績(jī)選擇入讀，因此，中學(xué)的位置相對(duì)于農(nóng)村土地級(jí)別影響不大，在集體建設(shè)用地定級(jí)因素因子體系中可以加以排除。另外，人口密度常常作為城鎮(zhèn)土地定級(jí)中的一個(gè)定級(jí)因素加以考慮。而實(shí)際上，人均可支配收入和人均耕地兩項(xiàng)也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級(jí)別差異。人均可支配收入主要是指農(nóng)民人均收入，它代表著一個(gè)地區(qū)農(nóng)民的生活水平，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。定級(jí)工作的對(duì)象是鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域內(nèi)所有集體建設(shè)用地，而集體建設(shè)用地級(jí)別和價(jià)格也間接地受到其他類(lèi)型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個(gè)重要指標(biāo)。因此，人均耕地也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級(jí)因素之一。
（三）均質(zhì)地域的劃分
均質(zhì)地域是各影響因素在該區(qū)段內(nèi)保持均質(zhì)性的地域單位，即土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。劃分均質(zhì)地域應(yīng)遵循以下原則：①參評(píng)因素均一性，即該區(qū)片內(nèi)部影響上地質(zhì)量各因素差異較小，具有相對(duì)一致性；②規(guī)劃用途一致性，規(guī)劃用途影響地價(jià)空間，甚至起決定作用，區(qū)片的劃分必須考慮規(guī)劃因素；③線(xiàn)性地物明顯，權(quán)屬界限完整。區(qū)片的邊界應(yīng)易于識(shí)別，一般以地圖上明顯的地形線(xiàn)、分水嶺、河流、交通線(xiàn)等線(xiàn)性地物分界，且注意保持地籍權(quán)屬界線(xiàn)完整；④可操作性，既要求科學(xué)劃分區(qū)片，又要使工作可行，必須適當(dāng)確定區(qū)片數(shù)量，且區(qū)片界線(xiàn)多取直線(xiàn)，以利成果應(yīng)用與實(shí)際操作。
三、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的總體技術(shù)路線(xiàn)
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算總體技術(shù)路線(xiàn)為, 將集體建設(shè)用地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別，即劃分土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域, 然后以市場(chǎng)資料為依據(jù), 參照收益資料測(cè)算級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域價(jià)格。我認(rèn)為根據(jù)評(píng)價(jià)范圍不同, 可分為以下三種情況。
（一）以縣為單位測(cè)算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
可先對(duì)全縣鄉(xiāng)、鎮(zhèn)進(jìn)行土地分等, 然后對(duì)各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)內(nèi)部劃定土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域, 再針對(duì)土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域, 收集市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和租賃、經(jīng)營(yíng)收益、成本等資料, 測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。
（二）以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位測(cè)算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
因集體建設(shè)用地分布零散, 可以不區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)用地, 先對(duì)整個(gè)測(cè)算范圍劃定土地級(jí)別或均質(zhì)地域, 再針對(duì)級(jí)別、均質(zhì)地域收集市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和租賃、經(jīng)營(yíng)收益、成本等資料, 測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。
（三）集體建設(shè)用地集中分布區(qū)為單位測(cè)算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
因測(cè)算范圍不大, 且集體建設(shè)用地相對(duì)集中, 可以直接對(duì)集體建設(shè)用地劃定土地均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別, 再針對(duì)均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別收集市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和租賃、經(jīng)營(yíng)收益、成本等資料, 測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。
結(jié)束語(yǔ)：
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)是一個(gè)完整的體系，以上分析僅就幾個(gè)具體的技術(shù)問(wèn)題談了個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)，還有許多值得探討。農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是一個(gè)系統(tǒng)工程，是一項(xiàng)勢(shì)在必行而又需要探索求新的工作，需要在實(shí)踐中不斷的創(chuàng)新。
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