房地產(chǎn)市場租金評估幾種方法的再認(rèn)識
2015-06-16 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：賀建軍
在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會遇到確定估價(jià)對象市場租金的情況，如委托方欲出租房地產(chǎn)、司法糾紛的判決、政府收購等等，下面談?wù)劚救藢Ψ康禺a(chǎn)市場租金評估方法的再認(rèn)識。
1、市場比較法
市場比較法是最簡便易行且最具有說服力的方法，當(dāng)能夠收集到足夠數(shù)量的與待估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)租金資料時(shí)，應(yīng)該首推市場資料比較法。市場比較法應(yīng)用在評估租金上，選擇的比較案例應(yīng)為用于出租的比較案例房地產(chǎn)，通過對比較案例租金作情況、期日、區(qū)域和個(gè)別因素等修正后，得出評估租金。在應(yīng)用市場比較法的過程中，應(yīng)注意所選擇的可比實(shí)例租期長短、付款方式、租約期內(nèi)責(zé)任等租賃合同因素的修正。市場比價(jià)法的特點(diǎn)是說服力較強(qiáng)、可參照性強(qiáng)等，但筆者認(rèn)為在選用市場比較法的過程中還應(yīng)同時(shí)考慮周邊人群的消費(fèi)能力，潛在消費(fèi)者的數(shù)量，類似房地產(chǎn)的飽和度及競爭力等因素。
2、成本法
成本法是在周邊可比實(shí)例較少，無法采用市場比較法時(shí)選用的一種方法，是站在出租方能承受的最低租金角度確定租金的一種方式，一般情況租金由下列10項(xiàng)理論因素構(gòu)成,即地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤等。但在實(shí)際中房租的成本構(gòu)成因素可能還包含除上述以外的其他費(fèi)用，也有可能不包含上述費(fèi)用中的一些項(xiàng)目，通過上述構(gòu)成因素實(shí)際測算費(fèi)用，相加后求出試算租金。成本法求取租金的過程中，筆者認(rèn)為還應(yīng)該在上述因素試算租金的基礎(chǔ)上，考慮一些房地產(chǎn)自身因素所帶來的無形收益，如開發(fā)商的聲譽(yù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的檔次等所能為承租方帶來的安全感、自豪感、增強(qiáng)融資能力等。
3、收益反推法
收益反推法是從收益法中演變而來，首先通過其他方法求出估價(jià)對象的市場價(jià)格，乘以期待利率（當(dāng)然在考慮估價(jià)對象未來年純收益是否遞增的時(shí)候，公式選擇不一致），然后加上其它費(fèi)用，然后加上出租時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，一般包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、利息、空置損失、管理經(jīng)營者利潤等，從而得到評估租金的方法。
收益法公式:P=A/I(年純收益不變,收益年期為無限年)，其中P為房地產(chǎn)價(jià)格，A為純收益，I為房地合一時(shí)的資本化率。因?yàn)镻=A/I，又A=租金-費(fèi)用，所以P=(租金-費(fèi)用)/I，即租金=P·I+費(fèi)用。其中費(fèi)用指出租過程中發(fā)生的費(fèi)用,其中與房屋價(jià)值相關(guān)的折舊費(fèi)和以房屋價(jià)值為基數(shù)計(jì)算的利息不應(yīng)包含于其中，因?yàn)檫@幾項(xiàng)應(yīng)是房屋純租金的一部分。若將這幾項(xiàng)當(dāng)做費(fèi)用計(jì)入，那就存在重復(fù)計(jì)算。
4、財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析是站在承租方的角度，對承租者經(jīng)營該項(xiàng)目所能得到的收入和支出的經(jīng)營費(fèi)用在租賃期內(nèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，通過財(cái)務(wù)分析分別計(jì)算出租者所能得到租金收入和承租者在合理的利潤前提下所能接受的租金，從而求取市場租金的一種方法，該方法在理論上實(shí)際是收益法的展開，選用該方法的過程中，應(yīng)注意收入和費(fèi)用支出項(xiàng)目的取值準(zhǔn)確性，它們直接關(guān)系到所求取租金價(jià)格的準(zhǔn)確性。
5、長期趨勢法和指數(shù)調(diào)整法
長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論，如時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來租金的一種方法，指數(shù)調(diào)整法，根據(jù)其他行業(yè)市場的變化比率來調(diào)整房地產(chǎn)市場租金的一種方法，上述兩種方法比較適用于現(xiàn)已出租需要續(xù)租的房地產(chǎn)。
上述幾種方法是比較常用的市場租金評估方法，各種方法考慮的側(cè)重點(diǎn)不一樣，我們在評估實(shí)踐過程中還應(yīng)該分別站在出租方和承租方的角度分析項(xiàng)目的實(shí)際情況，從出租方的角度首先應(yīng)考慮使租金在租賃期限內(nèi)最大化，但是又要考慮可能出現(xiàn)的招租空置期、招租方式、承租方實(shí)力、經(jīng)營項(xiàng)目對房地產(chǎn)本身的損害、以及未來出租給其他承租者的延續(xù)使用、承租方在租賃期內(nèi)廢約等因素的影響；站在承租者角度首先應(yīng)考慮使租金在租賃期內(nèi)最小化，同時(shí)還要考慮租賃期到期后續(xù)租的可能性（盡量減少自身在該項(xiàng)目的前期投資損失）、租金漲幅是否超出自身經(jīng)營該項(xiàng)目利潤的范圍、出租方在租賃內(nèi)廢約等因素的影響。除上述因素外，還應(yīng)考慮國家政策變化、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)能力以及房地產(chǎn)自身缺陷的限制等對租金價(jià)格的影響。
值得注意的是租金評估的價(jià)格是一個(gè)理論價(jià)格，是各種因素都在客觀狀況下的價(jià)格，而租賃合同租金形成談判過程一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程，就是尋找一個(gè)平衡點(diǎn)的過程，即出租方租金最大化與承租方租金最小化的交點(diǎn)。
