《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》
2013-06-06 00:00:00 本網(wǎng)站
國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知(國土資廳發(fā)〔2013〕20號)
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局:
為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，部制訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。請轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級國土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會和土地估價中介機構(gòu)，結(jié)合本地實際遵照執(zhí)行。同時，為進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、要進一步健全國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價程序，地價需經(jīng)專業(yè)評估，底價應(yīng)由集體決策。在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當組織對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據(jù)。委托給土地估價中介機構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評估。
二、出讓土地估價報告應(yīng)由土地估價師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評估活動，由被委托方客觀、獨立、公正地出具土地估價報告。
三、出讓土地估價報告，一律按照《關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)〔2012〕35號）要求，由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。報告出具方無法登錄“土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價師姓名和資格證書號等情況，經(jīng)省級國土資源主管部門核實匯總后，報部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。
四、市、縣國土資源主管部門或國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，應(yīng)以土地估價報告的估價結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金，不得計入出讓底價。對估價結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。
起拍（始）價應(yīng)當根據(jù)當?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。
五、省級國土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價行業(yè)協(xié)會或?qū)＜?，對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結(jié)果。
六、出讓方對估價結(jié)果有異議的，可申請省級土地估價師協(xié)會或中國土地估價師協(xié)會進行技術(shù)審裁，也可以另行組織評估。
七、部將根據(jù)各地實際和土地市場運行情況，適時修訂《規(guī)范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實施細則。
本文件的有效期為五年。
附件：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）
2013年4月8日
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范(試行)
前 言
為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。
本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。
本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師協(xié)會。
本規(guī)范由國土資源部負責解釋。
1適用范圍
在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項權(quán)利出讓涉及的價格評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
2引用的標準
下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標準的最新版本。
GB／T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
GB／T 18507—2001《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
GB／T 21010一2007《土地利用現(xiàn)狀分類》
TD／T 1009—2007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
3依據(jù)
(1)《中華人民共和國物權(quán)法》
(2)《中華人民共和國土地管理法》
(3)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(4)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號)
(5)《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)
(6)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號)
(7)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)
(8)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)【2004]28號)
(9)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)
4總則
4.1出讓地價評估定義
本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應(yīng)當補繳的地價款。
4.2出讓地價評估目的
開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應(yīng)該補繳的地價款提供參考依據(jù)。
4.3評估原則
除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：
價值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價格產(chǎn)生影響的主要因素。
審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。
公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。
4.4評估方法
(1)收益還原法
(2)市場比較法
(3)剩余法
(4)成本逼近法
(5)公示地價系數(shù)修正法
出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細的市場調(diào)查情況說明。
4.5評估程序
(1)接受委托，明確估價目的等基本事項；
(2)擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；
(3)實地調(diào)查；
(4)選定估價方法進行評估；
(5)確定估價結(jié)果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；
(6)撰寫估價報告，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?/FONT>
(7)提交估價報告；
(8)估價資料歸檔。
5評估方法的運用
5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個。
(2)確定各項費用時，應(yīng)采用當前市場的客觀費用。
(3)確定還原利率時應(yīng)詳細說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風險之間的關(guān)系。
5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)在綜合分析當?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相 似區(qū)域的交易案例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。
(2)各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40％。即(高比準價格-低比準價格)／低比準價格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對各案例進行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。
(3)各比較案例的修正幅度不能超過30％，即：(案例修正后的比準價格-案例價格)／案例價格≤30％。
5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。
(2)假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。
(3)對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用估算的未來售價。
(4)開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。
(5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當?shù)夭粍?nbsp;產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。
5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。
(2)土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補償?shù)葮藴实牟町悺?/FONT>
(3)土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。
(4)確定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知》(國土資廳函[20093 311號)的規(guī)定。
5.5公示地價系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)采用的基準地價，應(yīng)當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。
(2)在已經(jīng)部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關(guān)評估指導(dǎo)辦法，運用標定地價系數(shù)修正法進行出讓地價評估。
6特殊情況下需注意的事項
6.1場地未通平或通平不完全時
(1)生地評估。生地出讓評估，應(yīng)先評估熟地地價，再核減通平所需的開發(fā)費用。
(2)通平不完全時的地價評估。視開發(fā)程度不同，根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。
(3)有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進行。
當出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于現(xiàn)狀下的凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。
作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。
6.2采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時
6.2.1特殊招拍掛方式。對采用“限地價(房價)、競房價或配建(地價或配建)”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評估，需分情況注意以下技術(shù)要點：
(1)限地價、競配建或房價。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。
采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)市場情況建議呆用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。
(2)限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在呆用剩余法評估時，按限定的房價取值。
6.2.2協(xié)議出讓
(1)類型一。對應(yīng)當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格，并提出出讓底價的建議。同時，還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。
當?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費、征地拆遷補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的各項稅費之和進行對比。
建議出讓底價低于協(xié)議出讓最低價標準的，應(yīng)在土地估價報告中明確提示。
(2)類型二。對劃撥土地使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。
當?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。
6.3其它特殊情況
6.3.1“三舊”改造。對舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估，分為兩種類型：
(1)公開出讓。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設(shè)宗地為國有土地的凈地狀態(tài)，評估其在新設(shè)定
規(guī)劃建設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)的正常市場價格。
(2)協(xié)議出讓。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2(2)?，F(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。
6.3.2已出讓土地補繳地價款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應(yīng)以國土資源主管部門同意補繳地價時為準，同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(2)用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設(shè)面積。樓面地價應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率規(guī)劃條件下評估期目的樓面地價，原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。
調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。
用途與容積率同時調(diào)整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新客積率、新用途規(guī)劃條件在評估期目的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期目的正常市場樓面地價。舊用途樓面地價，按評估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價確定。
核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。
因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按評估期日新舊客積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。
因其它土地利用條件調(diào)整需補繳地價款的，參照上述技術(shù)思路評估。
6.3.3工業(yè)用地出讓評估。應(yīng)按本規(guī)范上述有關(guān)規(guī)定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權(quán)價格，并在土地估價報告中明確說明與當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準的對比結(jié)果。對不同開發(fā)程度的工業(yè)用地，按照達到不同開發(fā)程度所需的當?shù)仄骄_發(fā)費用水平，進行價格修正，得到評估結(jié)果，并與最低價標準進行對比。
在評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。
7估價報告內(nèi)容
除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應(yīng)符合下列要求：
7.1估價結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價標準。
在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。
7.2報告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：
(1)涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料；
(2)已形成的土地出讓方案；
(3)報告中采用的相關(guān)案例的詳細資料(包括照片)；
(4)設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。