經(jīng)濟(jì)觀察：房?jī)r(jià)上漲壓力難減 樓市投資貴在長(zhǎng)期
活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕
主持/整理：唐文祺
嘉賓：陳基強(qiáng) 基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理
近日，發(fā)改委價(jià)格司發(fā)布了《一季度住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析》，報(bào)告從四個(gè)方面闡述了全國(guó)房?jī)r(jià)整體仍將繼續(xù)上漲的壓力來(lái)源：一是從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；二是鋼材、人工成本的快速上升，也會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上升；三是近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高；四是居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力的看法不一，本周我們就邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士與大家交流。
7大要素決定房?jī)r(jià)趨勢(shì)
主持人：您如何看待上述房?jī)r(jià)上漲壓力因素？
陳基強(qiáng)：最近3個(gè)月，我也做了相關(guān)的研究報(bào)告，有一些方面與有關(guān)部門(mén)的判斷不謀而合。我認(rèn)為現(xiàn)在決定我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)的有7大要素：“十一五”計(jì)劃和政策是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種保證；中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)5年預(yù)計(jì)保持GDP年增長(zhǎng)7.5%是房地產(chǎn)價(jià)格的支撐；年均4%的城市人口增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求；房地產(chǎn)供不應(yīng)求也促使價(jià)格持續(xù)上升；房地產(chǎn)是中國(guó)有限的投資渠道之一；人民幣升值與通貨膨脹體現(xiàn)了房地產(chǎn)增值保值的功能；宏觀調(diào)控將為房地產(chǎn)投資帶來(lái)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
房地產(chǎn)并非一個(gè)“獨(dú)立”的市場(chǎng)。從對(duì)歐美國(guó)家過(guò)去12年的數(shù)據(jù)分析，GDP與房?jī)r(jià)的關(guān)系是正相關(guān)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可視作經(jīng)濟(jì)情況的一種“滯后反映”（一般晚2至3個(gè)季度表現(xiàn)出來(lái)），而目前中國(guó)的形勢(shì)也是一樣的。再加上土地供應(yīng)增長(zhǎng)下降（去年土地開(kāi)發(fā)面積僅同比增長(zhǎng)0.7%），銷(xiāo)售面積超過(guò)竣工面積（已經(jīng)連續(xù)3年），購(gòu)房者沒(méi)有“選擇權(quán)”（供求比最好在1.15，這樣購(gòu)房者可以選擇適合自己的房子）。
至于房?jī)r(jià)，從去年四季度到今年一季度的情況來(lái)看，調(diào)控的效果算是不錯(cuò)了。但是，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，哪怕現(xiàn)在珠三角一些城市的房?jī)r(jià)回落到了去年同期的水平，可你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的價(jià)位和去年的價(jià)格支撐點(diǎn)還是連得上的，調(diào)控只是把虛漲的部分?jǐn)D掉。房?jī)r(jià)僅在一年時(shí)間里的“波段”并不顯得十分重要，我們做投資的要看到樓市的長(zhǎng)期持續(xù)性。
二三線城市風(fēng)險(xiǎn)須防備
主持人：您如何看待各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展？
陳基強(qiáng)：房地產(chǎn)的區(qū)域化特征明顯。一線城市多經(jīng)過(guò)調(diào)控洗禮，市場(chǎng)容量大，國(guó)家對(duì)其樓市的監(jiān)控也更嚴(yán)。二、三線城市則有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，房?jī)r(jià)基數(shù)也低，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商在二、三線城市土地儲(chǔ)備總投資金額約1200億元人民幣。
但需要指出的是，二、三線城市的市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)力也是要“養(yǎng)”的，“規(guī)矩”也不一樣，所以，盡管不少進(jìn)軍二、三線城市的開(kāi)發(fā)商已累積了不少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不能“照抄”?？匆粋€(gè)城市是否成熟，主要看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)，及其是否會(huì)有大量“移民”進(jìn)入，這都是與房?jī)r(jià)正相關(guān)的因素。
此外，雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開(kāi)發(fā)商很多信心，但這種信心將在未來(lái)隨著大家的爭(zhēng)相進(jìn)入而改變。如開(kāi)發(fā)商的涌入可能導(dǎo)致二、三線城市競(jìng)爭(zhēng)逐漸放大，地價(jià)上漲的速度也會(huì)加快，導(dǎo)致成本增加，房?jī)r(jià)上漲，而二、三線城市的居民消費(fèi)能力相對(duì)偏低，過(guò)高的房?jī)r(jià)將會(huì)導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)力減弱，房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩、難以消化的局面。
投機(jī)時(shí)代已一去不復(fù)返
主持人：您對(duì)樓市投資又有哪些建議？
陳基強(qiáng)：調(diào)控環(huán)境下，投資成本和風(fēng)險(xiǎn)壓力驟然增加，把房產(chǎn)當(dāng)作投機(jī)工具的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。前面我也說(shuō)過(guò)，不要看房?jī)r(jià)在短時(shí)間如一年里的波動(dòng)，如果做投資就要看3至5年的升值潛力。
對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得他們不應(yīng)該貿(mào)然去二、三線城市買(mǎi)房，雖然那里的房?jī)r(jià)可能很便宜，但是只看到那些城市房?jī)r(jià)低是錯(cuò)誤的，因?yàn)槎?、三線城市的二手房市場(chǎng)還不活躍，而對(duì)一項(xiàng)投資來(lái)說(shuō)，“變現(xiàn)”能力很重要。
另外，還要考慮到租賃價(jià)值。如在上海，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，住宅價(jià)格已經(jīng)貴了，倒是有不少沿街商鋪價(jià)值被低估，可能成為未來(lái)樓市內(nèi)的“黑馬”；具備實(shí)力的話，則可以選擇市中心豪宅，250平方米以上、平層的那種，要按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的，在調(diào)控影響下此類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量越來(lái)越小，價(jià)值則越來(lái)越高。