中國小產(chǎn)權房難題有望在成都率先解開死結？
從中國發(fā)展的趨勢看，像宋莊一樣的城市居民與農(nóng)民之間的房屋買賣將來會成為一種普遍現(xiàn)象。目前，雖然農(nóng)村宅基地和建設用地的流轉問題還困惑著宋莊。但是，作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范點的成都似乎給出了一些答案。 從京哈高速路行駛約30分鐘，經(jīng)宋莊出口向北走4公里，當你看到路北一個題寫著“中國宋莊”的現(xiàn)代門洞時，就步入宋莊藝術區(qū)的核心地帶小堡村了。 這片分布于宋莊鎮(zhèn)的村落在國際藝術圈聲名顯赫，最近又因畫家與農(nóng)民間的“小產(chǎn)權房”官司鬧得沸沸揚揚。 往事重提：利益失衡導致的官司 看到自己賣過的房子飛速升值，很多農(nóng)民不甘心。李玉蘭認為這是自己被告上法庭的最重要原因。王立則的看法是這種房訟的出現(xiàn)是必然的，因為一方面隨著國家政策對小產(chǎn)權房交易禁止的聲音日漸明晰，之前被視為合法的買賣關系受到挑戰(zhàn)；另一方面，房價節(jié)節(jié)攀升，而國家征地拆遷的傳聞也使得房主對不能從當初賣掉的宅基地房補償中獲得收益而感到利益失衡。利益關系的失衡最終導致了官司。 李玉蘭在任莊路口的一個加油站附近微笑著向記者招手。一輛大貨車開過，揚起一大片塵土。 6年前，從事專業(yè)繪畫的李玉蘭相中了宋莊辛店村的一套閑置老房子。她很快和房主馬海濤簽訂了買賣協(xié)議，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體土地建設用地使用證交給了她。買賣合同上，除了雙方簽字，還有辛店村大隊蓋的章。 這類農(nóng)村房屋交易是買賣雙方需求契合的結果。宋莊鎮(zhèn)黨委書記胡介報向《小康》記者談及：“十幾年前城里的房子都比較便宜，也就兩三萬一套。而村里不少農(nóng)民空置的宅基地房又很多，在沒法進行大的經(jīng)營的情況下，那他當然把它賣了，進城去住，而且賣的價錢也不低?！? 對于有空房的農(nóng)民來說，以當時的市場價格賣掉閑置的宅基地房是相當劃算的。宋莊的農(nóng)民都是求人買房，到處托關系找買家。在這種行情下，1994年以來已有200多位藝術家買下了諸如此類的農(nóng)家院落。至今，這個地方已經(jīng)聚集了2000多人的藝術家群落。 而多數(shù)賣了房的農(nóng)民已紛紛在城里買了房，事實上轉化為城市化的居民。 但是，隨著近幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會統(tǒng)計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。宋莊農(nóng)家小院的轉讓費也從最早的4、5萬元變成了如今的20多萬元。宋莊畫家與農(nóng)民間共贏的局面，終因轉型期內(nèi)新的利益矛盾與制度空隙而轉入突變。 2006年12月，一紙房屋訴訟傳票送到了李玉蘭手里。房主馬海濤以當年房屋買賣不符合法律規(guī)定為由，把她告上了法庭，請求收回已經(jīng)賣出去的房屋。 李玉蘭無法接受這樣的起訴。2002年以來，在辛店村這個理所當然的“家”里，她收獲了志同道合的丈夫、嘔心瀝血的油畫作品，還有肚子里萌動的小生命。她從未曾想到，自己安安穩(wěn)穩(wěn)住了4年的房子和寧靜的生活，會一下子化為烏有。過去的1年多時間里，她都耗在這場官司里，想追回自認為合法的房屋所有者權利。其間，她甚至一度不得不拖著懷孕的身子離開這院落，到朋友處借住，重受居無定所的流離之苦。 其實在宋莊，已陸陸續(xù)續(xù)有13名畫家被告上法庭，原告無一例外都是原先賣房的農(nóng)民，訴訟請求都是收回已經(jīng)賣出去的房屋。 除了已被告的畫家，其它買房的200多位藝術家也都面對著隨時被告的可能。 宋莊房訟的最新走勢 目前，宋莊房訟應該說是有了比較清晰的解決方向，無論是李玉蘭案的評估賠償模式，還是楊大味的法庭調解模式，都在相當程度上肯定了農(nóng)民房買賣中畫家應有的權益，同時也照顧到了農(nóng)民對宅基地使用權的獲益權利。 由于涉及到小產(chǎn)權房的爭議話題，而此類交易在城郊又十分普遍，全國的目光盯向了宋莊房產(chǎn)訴訟走勢。而作為十三起案件中最早被判的，李玉蘭的案子被視為是“樣板案例”而備受關注。甚至一對在門頭溝區(qū)購買農(nóng)民房的老人都登門而來，專程向李玉蘭打聽這類案子的最終結果。 2007年7月，通州法院判決認定李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此其和村民簽訂的房屋買賣合同無效，她必須在90天內(nèi)騰退房屋。而賣主則要給付李玉蘭夫婦約9萬元的補償款。 12月北京市第二中級人民法院終審下來，仍判決雙方買賣合同無效，李玉蘭須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。這樣的判法就給畫家主張自己的權益開了另一道門。 今年1月，李玉蘭依法向通州法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟補償金共計48萬元。因在賠償金額上分歧較大，這一案件進入“評估”程序。 李玉蘭案給宋莊房訟提供了參照。列在13名被告畫家中的方立鈞、王秋人、王立則等買下的宅基地房也陸續(xù)進行了有關的區(qū)位補償估價。按照王立則的預測，房產(chǎn)公司做出的評估補償價將與目前宋莊農(nóng)家院落20多萬的市場價差別不大，這很可能超過房主的心理預期，最終以無法一次性拿出如此補償款而放棄起訴收場。即便房主拿得起補償款，藝術家也至少取得了相對合理的房屋補償。 北京二中院的判決可以說是一種妥協(xié)折衷的解決辦法：雖判定合同無效，但又通過反訴和另行主張賠償?shù)姆绞綄Τ鲑u人及購房人的權益進行了平衡。 這一判法直接對宋莊房訟的走向產(chǎn)生了積極影響。3月15日宋莊鎮(zhèn)大興莊傳來最新消息，畫家楊大味和王慶(王慶博客,王慶新聞,王慶說吧)松案以法院調解方式結案。 剛剛拿到民事調解書的畫家楊大味興奮地告訴《小康》記者，他是畫家村13起房訟中第一個結案的，而且這種法庭調解方式和判決一樣具有法律效力。達成的調解協(xié)議明確：第一、畫家可以繼續(xù)在村民房內(nèi)居住直至房屋拆遷之日止；第二、如果遇房屋整體拆遷，拆遷補償款中地上物補償款、搬遷費用、區(qū)位補償款都歸畫家所有。 調解書上雖然明確說明房屋買賣協(xié)議無效，但實際上是通過法院調解承認了雙方的房屋買賣關系，楊大味幽默地稱之前的買賣關系是“事實婚姻”，現(xiàn)在相當于有了結婚證，等于以法律的效力確定了自己對房屋的使用權乃至所有權。 兩案在宋莊藝術促進會、大興莊村委會協(xié)調下促成，參與整個調解過程的大興莊村支部書記曹文波告訴記者，鎮(zhèn)上和村委會工作力度大是此案能夠達成調解的原因之一，另一個重要因素是之前的法院判決也讓村民意識到繼續(xù)打官司，不見得能解決問題。 “村民一開始想拿幾萬塊錢把房拿回來，現(xiàn)在看出來不太可能。因為他畢竟已經(jīng)賣了房，違約在先，照現(xiàn)在的判決情況，讓村民拿出幾十萬賠償畫家不可能，他賠不起，再堅持下去也不會有什么好的結果。所以我們借這個機會調解他也就認可了?！? 調解協(xié)議中，畫家也做出了合理的讓步。這體現(xiàn)在協(xié)議的最后一條：如村民委員會額外支付村民土地補償款，則該款歸原房主所有。這一條意味著肯定村民(房主)對宅基地的使用權，涉及到今后若宅基地被征用，以協(xié)議條款形式確保國家給予的補償款能夠到其手里，保證村民得到在宅基地上應得的利益。 楊大味認為，現(xiàn)在城里人不能到農(nóng)村買農(nóng)民住房，最主要的矛盾是宅基地?！拔覀兊恼{解方案就解決了這個問題，如果宅基地的歸屬能夠明確，就沒有這類問題了。我理解是宅基地使用權依然歸農(nóng)民，其他房屋這塊買賣是沒有問題的。所以也就是把房屋所有權和宅基地使用權分開?！? 多位畫家認為宋莊房訟必將對今后同類案件的解決提供積極借鑒，“宋莊房訟也許是以后社會進步的一個樣本?！碑嫾彝跚锶丝偨Y。 “一個輪子走路”之難 “合同無效”的判決，使很多人寄予厚望的宋莊房訟并未在農(nóng)民房買賣的合法性上得以根本性突破。農(nóng)村宅基地和建設用地的流轉問題，依然困惑著宋莊。 2004年4月，胡介報從永順鎮(zhèn)鎮(zhèn)長調任宋莊鎮(zhèn)黨委書記。 此前，宋莊雖然已成為國際上最知名的先鋒藝術群落之一，但政府在其中的角色并不明顯。胡介報看到了其中的巨大金礦。他多次向記者提及世界著名藝術區(qū)蘇荷發(fā)展模式帶給他的巨大啟發(fā)，認為宋莊完全可以通過藝術家、藝術作品的優(yōu)勢資源，把這里打造成一個頗有特色的文化經(jīng)濟城市。雄心勃勃的計劃包括建立以“畫家村”為代表的文化藝術聚集區(qū)，建設以“中國宋莊當代藝術空間”為代表的文化旅游、展示、交易基地等。而這，顯然也是一個統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的絕佳藍圖。 如今，宋莊的藝術家群落已經(jīng)產(chǎn)生了可觀的產(chǎn)業(yè)回報。據(jù)當?shù)毓俜降臄?shù)據(jù)，2006年宋莊鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)投資達3.2億元，全年利稅3.5億元，藝術家作品公開拍賣成交額近億元。 如果說早期農(nóng)家院的交易盤活了農(nóng)民手中閑置的房產(chǎn)，那么入住進來的藝術家則徹底改變了宋莊人的生活。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅小堡村直接由文化因素產(chǎn)生的收益，約占村民人均年收入的45%。小堡街面上的門鋪租金一路水漲船高。一位經(jīng)營畫框店的山東老板告訴記者，這3年來他的門鋪租價漲了將近3倍，現(xiàn)在已經(jīng)漲到4萬到5萬元，以后還會漲得更快。 人力資本奠定了宋莊發(fā)展的根本。這一過程中，農(nóng)民房屋買賣本是藝術家、農(nóng)民和政府三方獲益的事，也代表了城鄉(xiāng)一體化市場配置、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的創(chuàng)新方向。然而，這一探索并不能從政策層面得到支持，僅國務院2007年12月30日關于“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’”的通知就足以把他們擋在宋莊之外。 宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展中遭遇到的制度性瓶頸，在畫家村官司中得以典型反映。 在宋莊案件法律問題研討會上，一位中國人民大學教授呼吁：宋莊官司的判決結果應以對大多數(shù)人有沒有利，對該地區(qū)公共、社會發(fā)展和大多數(shù)人有無利益為標準。如果多數(shù)人從中獲益，是應該支持的。 所以不難理解，在解決宋莊農(nóng)民房官司的糾紛中，地方政府為何扮演了積極角色。他們不僅成功說服兩位村民放棄了起訴，同時承諾畫家隨時可以搬進政府為他們臨時安排的工作室。出于長遠考慮，宋莊鎮(zhèn)政府更采取了靈活的辦法以應對農(nóng)村近30%的閑置用房的盤活需求。 目前，《宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉辦法指導意見》已經(jīng)下發(fā)到各村委會。該指導意見規(guī)定，農(nóng)民有權處置房產(chǎn)，無權處置宅基地，村民一旦賣掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權。經(jīng)過村民代表大會集體表決后，村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。該文件旨在對正在持觀望態(tài)度的賣房農(nóng)民產(chǎn)生影響，避免事態(tài)進一步擴大化。 而宋莊房訟，還只是諸多問題中的一斑。小堡村畫家王秋人向記者提及，世界頂尖的蓬皮杜藝術中心擬在宋莊建立姐妹館，聞聽房屋糾紛，不免產(chǎn)生憂慮，擔心農(nóng)村建設用地的使用政策會對他們的產(chǎn)業(yè)開發(fā)不利，計劃因此放緩下來。 胡書記認為這些歸根到底是農(nóng)村建設用地的流轉問題，現(xiàn)在這是“一個輪子走路”。他舉例：宋莊即將進行的一個“富豪村”新村改造項目，涉及村民1500多人，只要200畝建設土地就可以進入到一個非常好的社區(qū)，實現(xiàn)優(yōu)良的配套。但是騰出來的1000多畝建設土地，利用卻成了問題。 “現(xiàn)在不許流轉、不許交易、不許抵押，那產(chǎn)業(yè)如何高效產(chǎn)出？當然可以考慮通過國家土地儲備中心進入儲備。但是儲備中心形同虛設，就管國有一塊，農(nóng)村集體建設用地的產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設就實現(xiàn)不了。結果只有一條路，農(nóng)民自己建、自己開發(fā)?？赊r(nóng)民的資金從哪兒來？” 土地資本化探索 “在嚴格保護耕地的情況下，成都要實現(xiàn)農(nóng)村土地、房屋產(chǎn)權的合理流動，實現(xiàn)讓農(nóng)民真正擁有自己的財產(chǎn)性收入。農(nóng)民實際上是有盡快富裕的條件，關鍵是要給他一個變現(xiàn)的機會和制度框架?！? 《小康》記者在調查采訪中發(fā)現(xiàn)，宋莊統(tǒng)籌城鄉(xiāng)中遭遇的難題，正是成都作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)試點在實踐中逐步探索解決的。 2007年6月，成渝獲批全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)試點后，成都市市長葛紅林公開表示：始于2005年的“金土地”工程已經(jīng)整理土地70萬畝，增加有效耕地面積8萬畝。 成都市騰出的土地的用途引起了人們的遐想。 2007年底。成都市北郊一名為“北湖印象（查看地圖）”的樓盤售樓小姐反復對前來看房的顧客說：“我們不是賣房子，而是按照合同提租給住戶70年的住房使用權，而不是產(chǎn)權；所以這些房子是不能進行銀行按揭和抵押的?！? 看房的人都知道，這是“小產(chǎn)權房”。 為打消“租房”者疑慮，售樓小姐公開表示： “‘北湖印象’的工程開發(fā)屬于“農(nóng)民新居工程”劃定的區(qū)域，得到了政府批準。你們需要考慮的是房屋質量和價格等，而不是樓盤建蓋是否違規(guī)?！? 從2004年，成都市政府逐步對全市150萬畝宅基地全部進行整理，政府在中心城區(qū)198平方公里的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃建設用地和生態(tài)用地，集中擬修建175個農(nóng)民住宅小區(qū)。這些被稱為“198”的區(qū)域，經(jīng)過市規(guī)劃委員會審定后不再調整，也就為“小產(chǎn)權”房的大量出現(xiàn)提供了足夠的土地供給。 據(jù)說，借助新居工程，成都市有200多處小產(chǎn)權房正在開發(fā)、銷售，占到市場供應的20%左右。 以“北湖印象”為例，按照規(guī)劃面積500畝，建筑面積80萬平方米，可以容納2萬人居住。其所在的同樂村經(jīng)村民大會投票表決，成立了集體資產(chǎn)經(jīng)營公司——樂迪投資有限公司，全體村民將1600余畝土地托管給樂迪公司進行新型社區(qū)建設與集中流轉。 隨后，樂迪公司以招標方式，確定四川祥普實業(yè)公司全額投資修建住房、商場和醫(yī)院等設施，工程竣工交付后，樂迪公司將社區(qū)住房的35%用于對外租賃，租金用來支付建筑方的投資成本與建設應得收益。 盡管中國法律規(guī)定租賃合同最長為20年，也就是說所謂“70年的使用權”的租賃合同根本無效。但“以租代售”打政策擦邊球的情況，在成都市的“小產(chǎn)權房”銷售情況中廣泛存在。 一個顯而易見的事實是，成都遍地開花的小產(chǎn)權房背后，或多或少有著政府的身影。金牛區(qū)“山水銀杏墅”樓盤一名售樓人員明確表示：“在農(nóng)民集體土地上蓋的這些房屋都是按照政府的要求，幫助當?shù)剞r(nóng)民集中居住而建蓋的，我們的支出就是靠多蓋一些房屋來出售彌補，這是成都市的政策。” 一位政府官員透露，成都市委市政府下一步將著手解決“農(nóng)民安居工程”的產(chǎn)權問題。這是否意味著，在政策層面上遭遇尷尬的“小產(chǎn)權房”，有可能在成都率先解開死結？ “在嚴格保護耕地的情況下，成都要實現(xiàn)農(nóng)村土地、房屋產(chǎn)權的合理流動，實現(xiàn)讓農(nóng)民真正擁有自己的財產(chǎn)性收入。農(nóng)民實際上是有盡快富裕的條件，關鍵是要給他一個變現(xiàn)的機會和制度框架。” 成都市統(tǒng)籌委副主任秦代虹在“中國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展論壇”上的發(fā)言，似乎可以看成是成都市政府對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的建設用地流轉探索作出的某種注解。 目前，成都已經(jīng)探索出了以土地經(jīng)營權入股合作經(jīng)營的邛崍模式和“土地換身份”的溫江模式。以溫江區(qū)為例，農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權的，在城區(qū)集中安排居住，并享受與城鎮(zhèn)職工同等的社保待遇。而整理的土地被出租建成“三邑盆景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“廣州先鋒園藝盆花生產(chǎn)基地”等，給當?shù)貛砹酥苯拥慕?jīng)濟收益。而這里的農(nóng)民不僅全部成為居民，享受著與城里人一樣的社保和醫(yī)保，還能夠從集體土地出租、入股中獲得收益。 4年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革，成效明顯。成都城鄉(xiāng)居民收入差距從2002年的2.66:1縮小到2006年的2.61:1。這個數(shù)字在全國城鄉(xiāng)差距持續(xù)加大的背景下，進步尤顯可貴。 而對于宋莊，探索的起點也許就從最基本的農(nóng)民閑置房開始?！伴e置房買賣是創(chuàng)意工廠引到了農(nóng)村，家家戶戶進行創(chuàng)業(yè)。而一個一個的創(chuàng)意工廠，遍及22個村莊，形成了我們的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。”這是宋莊鎮(zhèn)黨委書記胡介報的思路。 記者走訪宋莊辛店村時，恰好碰到忙著給院里加蓋工作室的藝術家唐城。他的正房前一幢高出一截的新房鶴立雞群、頗為醒目，主體結構基本建好。他說目前已經(jīng)投入了十幾萬元，對于房屋產(chǎn)權合法性問題，唐城倒是充滿信心： “這個房屋已經(jīng)倒了很多手了，應該不會有官司的風險。再說中央都提解放思想，以后肯定會改革，這是個趨勢?！? 《小康》雜志 陶衛(wèi)華 | ||
| 發(fā)布日期:2008-5-5 | ||